Obligatoriedad de urbanizar acera en comunidad vecinos

Vivo en un apartamento en un bloque de viviendas cuya finca tiene aproximadamente 40 años de antiguedad.

La finca tiene una forma triangular y en una de las calles no tenemos acera. Según me contaron los vecinos, la calle se urbanizó años después de haberse construido nuestro edificio y según el ayuntamiento nos corresponde a los vecinos construir la acera.

El caso es que para esa misma acera tenemos que construir un muro que contenga un talud de tierras y un constructor de los que hemos consultado se ha ofrecido a hacernos el proyecto y a negociar con el ayuntamiento para que sea el municipio quien urbanice la acera a cambio de que nuestra comunidad de vecinos pague el muro.

Mi pregunta es... ¿Realmente nuestra comunidad de vecinos tiene alguna posibilidad de que el ayuntamiento arregle la acera a cambio de que hagamos el muro o nos van a obligar a hacer ambas cosas?

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Respuesta
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Eso sólo lo puede responder el ayuntamiento.

Pero si el constructor está dispuesto a pelearse, que lo haga. Ustedes condicionen la aceptación del proyecto a que sea de esa forma.

¡Gracias!

En un foro de arquitectura ante la misma pregunta un usuario me respondió que "por ley" los propietarios estamos obligados a urbanizar a petición del ayuntamiento. Pero el constructor insiste en que esto no es así. Su despacho de arquitectura se encarga de gestionar estos temas y cree que podríamos llegar a un acuerdo.
Lo que no quisiera es comprometernos a hacer el proyecto con este constructor creyendo que hay alguna posibilidad y que luego nos salgan con legalidades que nos obliguen a pagarlo todo.

Por eso precisamente le digo que condicionen la aceptación del proyecto a la obtención del acuerdo con el ayuntamiento

Por tanto, se entiende que no hay una ley que nos obligue a urbanizar y hacer el muro, podemos negociarlo si el ayuntamiento está dispuesto. Es correcto?

Si el ayuntamiento les ha requerido la construcción del muro, les habrá indicado en qué basa dicho requerimiento. ¿Es así?

No exactamente. El motivo de construir el muro es el siguiente.

La finca tiene un talud de tierras (de unos 3 o 4m de alto) que se sostiene actualmente gracias a unos árboles que hay en el linde del talud. A pie de ese talud es donde, además, debe urbanizarse la acera.

Los arboles que sostienen el talud están inclinados hacia la calle y por seguridad el ayuntamiento pidio a los vecinos que se talase hace ya varios años.

El problema es que si se talan los arboles el talud se desmoronaría y por ello hay que construir un muro de contención. 

El problema es que el presupuesto para el muro es bastante elevado (unos 150.000 euros) y si a eso añadimos incluimos la acera hay que añadir unos 25.000 euros más. 

Por ello los vecinos queriamos negociar con el ayuntamiento si al menos podian asumir ellos ese coste. Pero no sabemos si legalmente tenemos alguna oportunidad o si la ley nos obliga a asumirlo todo nosotros. De ahí las dudas con la propuesta del constructor.

Ha dado usted una extensa explicación que permite entender mejor la situación. Pero no ha respondido usted a la cuestión. Está claro que si hay unos árboles que pueden suponer un peligro, el ayuntamiento va a exigir (no pedir) que tomen las medidas necesarias para resolverlo. Quizá sea la tala, quizá exista alguna alternativa. De hecho, los propios ayuntamientos suelen ser reacios a la tala de árboles, incluso en terrenos privados.

¿Han planteado ustedes alguna alternativa a la tala o no tienen otra opción?

Pero asumamos que están ustedes obligados a quitar los árboles. Eso justifica que necesiten un muro para sostener el talud. Pero no explica (ni en ningún otro momento de su explicación) por qué o cuándo o en base a qué el ayuntamiento les ha indicado que, además, deben construir la acera. De ahí que yo le pregunte si el ayuntamiento les ha indicado por qué deben hacerlo.

Y, sea como sea, si están obligados, lo están. Y lo de "negociar", si están obligados, poco futuro tiene. Pero si el constructor dice que lo puede hacer, que lo demuestre. Ofrézcanle el trato de aceptar su proyecto si consigue ese acuerdo (y si el resto les convence a ustedes, claro)

En resumen, no veo qué relación existe entre los árboles y la acera.

Si ustedes están obligados a poner una acera, deberán ponerla. Pero hay que saber qué les obliga a ello. ¿Son los árboles? ¿No tiene nada que ver? ¿Deben hacerlo en cualquier caso?

Pido disculpas de antemano por no haber respondido a lo que me preguntaba.

No hay una relación directa entre los arboles y la acera. Una cosa es consecuencia de la otra.

Cuando el ayuntamiento requirió a los vecinos talar los arboles por cuestión de seguridad, los vecinos encargaron un proyecto a un arquitecto para que les proyectase un muro de contención de tierras (necesario si se quitan los arboles). El arquitecto consulto al ayuntamiento y el ayuntamiento le dijo que tenían que hacer la acera los vecinos, así que incluyo la acera en el proyecto.

Los vecinos no estaban conformes con la idea de que todo lo tuvieran que pagar ellos (los arboles, el muro, la acera...). Así que se decidió posponer el proyecto.

Años más tarde (en la actualidad) se decidió retomar el tema y ahí es cuando apareció este constructor quien nos informo de que por sistema los ayuntamientos siempre encargan al vecino la responsabilidad de urbanizar. Pero que en nuestro caso se podía negociar por tratarse de una obra de grandes dimensiones.

De ahí las dudas...

Hay varias cosas que me sorprenden. Si me permite, le respondo mañana, porque ahora no tengo tiempo.

Adjunto una imagen para explicarlo mejor:

  • En rojo los arboles que hay en el linde del talud y que deberían eliminarse
  • En azul la zona donde iría el muro (cuando no haya arboles)
  • En verde la zona de la acera pendiente de urbanizar

Lo de que quitar los árboles implica la necesidad de construir un muro lo tengo claro. Lo que no veo que tenga relación es que la construcción del muro implique la necesidad de construir la acera. Mi pregunta es si esa relación entre muro y acera viene impuesta por el Ayuntamiento o si el que les proyectó a ustedes el muro incluyó una acera, asumiendo que la iba a construir el Ayuntamiento y, cuando se puso en contacto con ellos, éstos le dijeron que, si había que hacer una acera, que la hicieran los vecinos. O si, por el contrario, al presentar el proyecto del muro, el Ayuntamiento indicó que, para su aprobación, era necesario que se incluyera en el mismo una acera.

Es decir, ¿el Ayuntamiento les está exigiendo que construyan la acera? Si es así, ¿Les ha dicho por qué? Y, ¿Por qué les exige la acera al construir el muro, pero no lo ha hecho hasta ahora, sin muro? (Parece lógico que, si ustedes tienen que construir la acera, lo tengan que hacer en cualquier caso, con o sin muro).

Lo que tampoco comprendo es que el Ayuntamiento les exija quitar los árboles y ustedes puedan decidir libremente "posponer el proyecto" (como ha comentado) durante años y no pase nada. Lo normal es que el Ayuntamiento les hubiera reclamado que lo hicieran si, como se dijo al principio, existía un peligro para la seguridad. Y que, en caso de no hacerlo ustedes, el propio Ayuntamiento se hubiera encargado de ello y les hubiera obligado a abonar el coste de esa intervención.

Buenos días,

De los escenarios que plantea éste es el que me explicaron a mi los vecinos aunque los detalles precisos los desconozco pues yo no era propietario en aquella época:

El que nos proyectó el muro incluyó una acera, asumiendo que la iba a construir el Ayuntamiento y, cuando se puso en contacto con ellos, éstos le dijeron que ahí debía haber una acera (porque así estaba proyectada en el planteamiento urbanístico del municipio) y que en caso de construirse una acera su ejecución correspondía a los vecinos.

Es decir:

- Hace 15 años los vecinos reclaman al ayuntamiento que se encargue de los arboles, pero el ayuntamiento responde que ese tema pertenece a los vecinos y les da un plazo para cortarlos o asegurarlos (este plazo nunca se cumple por falta de seguimiento del ayuntamiento)

- Los vecinos se plantean quitar los arboles (con permiso del ayuntamiento) pero descubren que si lo hacen el terreno peligra y para ello hay que construir un muro de contención

- Se busca una empresa constructora quien proyecta un muro y consulta al ayuntamiento los requisitos urbanísticos (servicios afectados, aceras, etc), el ayuntamiento responde que si se hace un muro se ha de tener en cuenta que ahí va una acera y dicha acera corresponde a los vecinos por lo cual se incluye la construcción y coste en los clientes.

- Como resultado el conjunto del proyecto asciende a mucho dinero y los vecinos deciden posponerlo (paralelamente el ayuntamiento por dejadez se olvida del tema también y no reclama nada a nadie) afortunadamente tampoco se cae ningún árbol (toquemos madera) ni pasa nada durante años por lo que el tema se olvida.

- Años más tarde (en la actualidad) llegamos nuevos vecinos (yo) y retomamos el tema.

- Buscando un nuevo constructor aparece éste, que se ofrece a negociar con el ayuntamiento argumentando que lo de urbanizar la acera es algo que no tienen porque asumir los vecinos si a cambio soulcionaoms le problema de los arboles y adecentamos ese tramo de la calle con el muro.

Sigo sin entender la relación que existe entre el muro y la acera. Si es cierto que en ese lugar, según el plan urbanístico, debe existir una acera y si también es cierto que el Ayuntamiento puede exigirles a ustedes su construcción, no veo que eso venga condicionado por la construcción del muro. Ustedes estarían obligados, tanto si construyen el muro como si no. Y el Ayuntamiento debería exigirlo, tanto si construyen ustedes el muro como si no.

Pero bueno, tampoco vamos a alargarnos más con ese "detalle", porque no creo que lleguemos a aclararlo por este medio. Yo, sinceramente, trataría de encontrar la respuesta en el Ayuntamiento. Antes de iniciar cualquier obra deberían ustedes saber exactamente qué van a construir y por qué. Además de conocer, por supuesto, cuáles son sus obligaciones y cuáles no.

Dice usted que "éste es el que me explicaron a mi los vecinos aunque los detalles precisos los desconozco". Pienso que, lo que le hayan dicho los vecinos puede ser correcto, o no. Puede ser más o menos cierto, sobre todo después de tantos años. Y, en un tema de esta envergadura, hay que saber exactamente a qué atenerse.

Deberían ustedes averiguar, sin ningún tipo de duda si:

1- Hay que talar los árboles. Como le dije en algún mensaje anterior, quizá exista alguna opción alternativa que consiga asegurarlos sin necesidad de retirarlos. En ese caso, se ahorrarían ustedes el muro y quizá también la acera (dado que antes de hablar de muros nunca se les dijo nada de la acera).

2- Si, retirando los árboles, es necesario construir el muro. Parece razonable, pero quizá exista alguna alternativa. Quizá se pueda plantar algo en su lugar que sirva para retener las tierras del talud. Quizá se puedan sujetar las tierras con cemento proyectado (gunitado). Hay muchas empresas que se dedican a soluciones de estabilización de taludes por este método. Es posible que, si realmente la acera es consecuencia del muro, no se la exijan si aplican la solución del gunitado.

3- Si es cierto que la obligación de construir la acera viene determinada única y exclusivamente por la construcción del muro.

Dicho todo esto, volvamos al tema de contratar al constructor o no. Para ustedes es ventajoso su proyecto por la promesa de que va a conseguir que sea el Ayuntamiento el que asuma los gastos de construcción de la acera. Sin esa condición, ¿a ustedes ya no les resulta conveniente su proyecto? ¿Tienen alguna alternativa que sea más o menos aceptable?

Si les interesa mucho la oferta de este constructor, pero no tienen claro si les dice que puede conseguir que la acera la pague el Ayuntamiento únicamente para conseguir que ustedes firmen, hagan lo que les digo. Condicionen la aceptación de la oferta a ese supuesto acuerdo con el Ayuntamiento. Dejen claro que sólo les interesa el proyecto si se llega al acuerdo con el Ayuntamiento. No les basta la promesa o la intención de tratar negociar.

Hola,

Ante todo gracias de nuevo por los consejos. Efectivamente antes de hacer nada vamos a consultarlo nuevamente con el ayuntamiento.

Los arboles los queremos retirar no solo por seguridad sino porque nos causan problemas de mantenimiento: hay que podarlos cada cierto tiempo (dinero), embozan los filtros de la piscina con las hojas (dinero), llenan de pinaza el césped y el jardinero tiene que dedicar un día al mes a retirarla (dinero)...

A nivel constructivo es cierto que hay alternativas al muro de hormigón de 160m proyectado inicialmente. Para empezar no en todos los tramos del talud se requiere un muro pues la pendiente es más suave y se pueden usar plantas tapizantes o bien otras soluciones, como usted sugiere. Donde sí es necesario el muro es en la zona central, que es precisamente donde están los arboles, pues en el momento de retirarlos el terreno peligra. Es la zona crítica.

¿Podríamos construir el muro y no construir la acera? En teoría sí... Pero no queremos ser la única finca de la calle con la acera inacabada. Por tanto si tenemos que asumir la acera lo haremos... ahora bien, si podemos ahorrarnos los costes o compartirlos con el ayuntamiento pues lógicamente mejor.

En cuanto al constructor, lo que plantea usted es razonable, si realmente ve posibilidades podría ligarse el contrato al resultado de las negociaciones. Se puede plantear de ese modo a ver que nos responde...

"¿Podríamos construir el muro y no construir la acera? En teoría sí... Pero no queremos ser la única finca de la calle con la acera inacabada."

De la lectura de este último mensaje y, sobre todo de este párrafo en particular, se deduce algo muy diferente al planteamiento inicial.

Aquí se entiende que quieren ustedes construir el muro, puesto que les interesa quitar los árboles. Ya no es un tema de seguridad, sino que quieren quitarlos porque les conviene por motivos económicos (limpieza, mantenimiento, etc.). Y, si los quitan, están ustedes convencidos de que la única solución es construir un muro (le recuerdo que es posible que el gunitado resuelva el problema perfectamente y es posible que a menor coste).

Pero, sobre todo, la frase clave es la que le señalo al inicio de esta respuesta. Al parecer, no están ustedes obligados a construir la acera, que era el meollo de todo este asunto. La quieren construir, porque no quieren ser los únicos que no tengan acera. Pero la quieren construir y que la pague el Ayuntamiento (toda o en parte). Eso cambia completamente el planteamiento de la cuestión.

Creo que, si todo esto es así, debería usted haber planteado la pregunta de un modo completamente diferente. No debería haber preguntado si el Ayuntamiento les puede obligar a urbanizar esa zona, sino si ustedes pueden obligar al Ayuntamiento a hacerlo. ¿Es correcto?

Es correcto, debería haber enfocado la pregunta mejor.

En todo momento he intentado resumir y simplificar la historia para no extenderme demasiado, pero la realidad es más compleja que lo expuesto.

Esta finca está en una zona "periferica", que por su ubicación no ha sido tradicionalmente prioritaria para el ayuntamiento. Es por ello que los vecinos del barrio nos estamos organizando para acudir conjuntamente al consistorio a tratar diversos temas que consideramos debían haberse abordado por el municipio desde hace años, entre ellos figura arreglar la calle con la famosa acera.

Lo cierto es que en toda la calle nuestra finca es la única que tiene le problema del talud de tierras. Somos los únicos a los que nos toca realizar esa obra, que por mucho que intentemos abaratar, finalmente será una cifra notable... Está bien, lo asumimos.

Ahora bien, si realizamos esas obras la calle mejorará notablemente a nivel paisajistico-urbanístico (actualmente ese tramo parece un terraplén semi abandonado) y a nivel seguridad (el problema de caída de un arboles o ramas desaparece).

Ahí radica nuestra duda principal... Dado que haciendo la obra aportamos mejoras al barrio a cambio de un desembolso importante ¿Podemos negociar con el ayuntamiento el tema de la acera o la ley es tajante y no contempla excepciones?

Según el constructor todo es negociable...

Nada impide que ustedes soliciten al Ayuntamiento lo que consideren justo. Y, si la respuesta que les dé el Ayuntamiento no les convence, pueden recurrirla. Incluso pueden acudir a la justicia, si lo consideran oportuno.

Por otra parte, desde el principio dice usted que el Ayuntamiento dice que la construcción de la acera les corresponde a ustedes. Y en este último mensaje añade que se trata de una "zona periférica". ¿Saben ustedes si se trata de una Entidad Urbanística de Conservación?

Próximamente tenemos una reunión de vecinos y consultaré con los demás propietarios el tema, pero diría que no pertenecemos a ninguna EUC. Al menos nunca me mencionaron nada al respecto...

Pero le confieso que he tenido que buscar informacoin en google para saber qué es una EUC ya que no me sonaba y por la descripción que leo no aplicaría a nuestro caso.

Lo de "periferia" lo puse entrecomillado porque, si bien estamos en la periferia del termino municipal, no se trata de una finca aislada ni mucho menos. Pero en cualquier caso el ayuntamiento siempre ha abordado como prioritario el centro (como es lógico) y la zona del paseo marítimo.

Para ponerle un par de ejemplos, tenemos al lado de nuestra finca una rotonda donde confluyen 5 calles. Pues bien... solo 2 calles tienen paso de peatones, unos pasos que quedan lejos de la rotonda y que ni siquiera están adaptados para minusválidos. Así que los vecinos nos la jugamos cada vez que queremos cruzar de un lado a otro... Cosas de ese tipo son las que vamos a reclamar.

OK. Ya nos contará.

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