Patrimonio histórico
Soy co-propietario junto con mis dos hermanos de una casa que hemos heredado de nuestra madre recientemente fallecida.
La casa se encuentra en un pueblo Extremadura, y sigue habitada por una tía nuestra que a raíz de la muerte de mi madre ha comenzado a buscar una casa más pequeña y cómoda para mudarse.
Se trata de una casa barroca del siglo XVII, con acceso sólo desde la fachada (las demás partes lindan con la manzana). Está fabricada con muros de carga de tapial (creo recordar que con piedras, barro y paja pero no estoy seguro) y tienen de 65 a 70 cm de espesor. Todas las estancias que conforman la fachada tienen techo con bóveda de crucería. El desván o doblado, (que en ésta zona agrícola de Extremadura se usaba como granero y para curar la matanza) es de techo bajo de maderos y tablas con tejas de barro cocido. El suelo del desván es de adobes sobre maderos y tablas
En la foto que adjunto se ve la mayor parte de la fachada. En la parte izquierda tiene una entrada de vehículos que no sale en la foto, y en la parte derecha se aprecia una segunda entrada que en realidad es la entrada de un local comercial arrendado perteneciente a la casa pero separada de ella por tabiques.
http://dl.dropbox.com/u/23918725/Casa%20Barroca.jpg
Según me han informado en el Ayuntamiento, hace algunos años la Junta de Extremadura declaró ésta y otras viviendas del pueblo Patrimonio histórico y cultural. El hecho que a mí me parece escandaloso es que ni la junta ni el consistorio informó a los propietarios ni de la declaración en sí ni de lo que eso implicaba.
Hasta ahora no teníamos interés en vender la casa, pero ahora que mi madre ha muerto y la casa se va a quedar deshabitada nos lo hemos planteado y hemos indagado, enterándonos demasiado tarde de que tenemos un gran problema ya que:
• Se tendría que vender indivisa ya que en caso de segregarla para distintos compradores no se podría hacer otra entrada, y sólo tiene acceso desde la fachada, además tampoco se puede obrar nada que esté dentro del perímetro formado por la fachada y 100 metros de fondo. Eso la convierte en una casa muy cara, ya que la extensión total contando con los patios y huertos que se abren por la parte de atrás es de 840 m².
• Desde hace mucho tiempo le urgía una reforma estructural importante debido a que tiene unos 4 siglos de edad y está en pésimo estado de conservación porque por cuestiones económicas siempre hemos ido postergando dicha reforma, sólo se han podido hacer labores de mantenimiento como encalado, pintura, sustitución de tejas y poco más. Eso nos obligaría a ponerla a precio de solar para poder venderla, ya que cualquier posible comprador prácticamente tendría que tirarla abajo y hacerla de nuevo con los enormes gastos que eso conlleva.
Sinceramente creo que nadie afrontaría una compra así en una zona rural como ésta a más de 160 kilómetros de núcleos urbanos importantes, pero es la casa donde hemos nacido y crecido y ninguno de los hermanos queremos malvenderla.
Otra opción en la que hemos pensado es conservar la casa y reformarla, pero aún contando con las ayudas estatales o autonómicas no nos alcanzaría para la envergadura de la obra debido a nuestra precaria situación laboral y económica.
Mis preguntas son las siguientes:
1. He revisado por encima estos tres documentos:
• La Ley 2/1999, de 29 de marzo, de Patrimonio Histórico y Cultural de Extremadura
• El Decreto 180/2000, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Extremadura
• La Corrección de errores al Decreto 180/2000, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Extremadura
Y he leído que los propietarios están obligados al mantenimiento del edificio, pero en ninguno de ellos he encontrado que la Junta de Extremadura esté obligada a informar a los propietarios de la declaración de su vivienda como Patrimonio histórico y cultural. ¿Acaso era el Ayuntamiento el que tenía esa obligación y no lo hizo?
2. La casa últimamente ha tenido filtraciones de agua que han deformado uno de los muros de carga de tapial como una esponja y tenemos mucho miedo de que una parte parte de la edificación se desprenda y alguien pueda resultar dañado o mucho peor, en cuyo caso la responsabilidad sería nuestra por no habernos hecho cargo del mantenimiento de forma adecuada. Por otra parte si el Ayuntamiento llegara a declararla en estado ruinoso nos obligaría a los propietarios a una reforma profunda. La verdad es que la situación nos desborda y estamos muy preocupados. ¿Se le ocurre a alguien alguna solución que nos evite tener que malvender la casa?
La casa se encuentra en un pueblo Extremadura, y sigue habitada por una tía nuestra que a raíz de la muerte de mi madre ha comenzado a buscar una casa más pequeña y cómoda para mudarse.
Se trata de una casa barroca del siglo XVII, con acceso sólo desde la fachada (las demás partes lindan con la manzana). Está fabricada con muros de carga de tapial (creo recordar que con piedras, barro y paja pero no estoy seguro) y tienen de 65 a 70 cm de espesor. Todas las estancias que conforman la fachada tienen techo con bóveda de crucería. El desván o doblado, (que en ésta zona agrícola de Extremadura se usaba como granero y para curar la matanza) es de techo bajo de maderos y tablas con tejas de barro cocido. El suelo del desván es de adobes sobre maderos y tablas
En la foto que adjunto se ve la mayor parte de la fachada. En la parte izquierda tiene una entrada de vehículos que no sale en la foto, y en la parte derecha se aprecia una segunda entrada que en realidad es la entrada de un local comercial arrendado perteneciente a la casa pero separada de ella por tabiques.
http://dl.dropbox.com/u/23918725/Casa%20Barroca.jpg
Según me han informado en el Ayuntamiento, hace algunos años la Junta de Extremadura declaró ésta y otras viviendas del pueblo Patrimonio histórico y cultural. El hecho que a mí me parece escandaloso es que ni la junta ni el consistorio informó a los propietarios ni de la declaración en sí ni de lo que eso implicaba.
Hasta ahora no teníamos interés en vender la casa, pero ahora que mi madre ha muerto y la casa se va a quedar deshabitada nos lo hemos planteado y hemos indagado, enterándonos demasiado tarde de que tenemos un gran problema ya que:
• Se tendría que vender indivisa ya que en caso de segregarla para distintos compradores no se podría hacer otra entrada, y sólo tiene acceso desde la fachada, además tampoco se puede obrar nada que esté dentro del perímetro formado por la fachada y 100 metros de fondo. Eso la convierte en una casa muy cara, ya que la extensión total contando con los patios y huertos que se abren por la parte de atrás es de 840 m².
• Desde hace mucho tiempo le urgía una reforma estructural importante debido a que tiene unos 4 siglos de edad y está en pésimo estado de conservación porque por cuestiones económicas siempre hemos ido postergando dicha reforma, sólo se han podido hacer labores de mantenimiento como encalado, pintura, sustitución de tejas y poco más. Eso nos obligaría a ponerla a precio de solar para poder venderla, ya que cualquier posible comprador prácticamente tendría que tirarla abajo y hacerla de nuevo con los enormes gastos que eso conlleva.
Sinceramente creo que nadie afrontaría una compra así en una zona rural como ésta a más de 160 kilómetros de núcleos urbanos importantes, pero es la casa donde hemos nacido y crecido y ninguno de los hermanos queremos malvenderla.
Otra opción en la que hemos pensado es conservar la casa y reformarla, pero aún contando con las ayudas estatales o autonómicas no nos alcanzaría para la envergadura de la obra debido a nuestra precaria situación laboral y económica.
Mis preguntas son las siguientes:
1. He revisado por encima estos tres documentos:
• La Ley 2/1999, de 29 de marzo, de Patrimonio Histórico y Cultural de Extremadura
• El Decreto 180/2000, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Extremadura
• La Corrección de errores al Decreto 180/2000, de 25 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Extremadura
Y he leído que los propietarios están obligados al mantenimiento del edificio, pero en ninguno de ellos he encontrado que la Junta de Extremadura esté obligada a informar a los propietarios de la declaración de su vivienda como Patrimonio histórico y cultural. ¿Acaso era el Ayuntamiento el que tenía esa obligación y no lo hizo?
2. La casa últimamente ha tenido filtraciones de agua que han deformado uno de los muros de carga de tapial como una esponja y tenemos mucho miedo de que una parte parte de la edificación se desprenda y alguien pueda resultar dañado o mucho peor, en cuyo caso la responsabilidad sería nuestra por no habernos hecho cargo del mantenimiento de forma adecuada. Por otra parte si el Ayuntamiento llegara a declararla en estado ruinoso nos obligaría a los propietarios a una reforma profunda. La verdad es que la situación nos desborda y estamos muy preocupados. ¿Se le ocurre a alguien alguna solución que nos evite tener que malvender la casa?
4 Respuestas
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
1
1- No hay obligación de información expresa de que la propiedad pasa a estar catalogada ni del nivel de protección más allá de la exposición pública del documento en caso de tratarse de un catálogo de patrimonio o del respeto al plazo de alegaciones a la catalogación; ni por parte de la administración local ni la autonómica.
2- Tener una propiedad catalogada implica una serie de condiciones en lo referente a su conservación y las obras autorizables, pero no es necesariamente un problema, sino al contrario puede ser un valor añadido a la edificación; tenga en cuenta que la administración está reconociendole un valor histórico/artístico a su propiedad, valor que no le reconocerá a otras muchas propiedades.
Aunque la catalogación haya protegido la fachada y posiblemente elementos estructurales y otros de interés de la edificación, eso no implica que no se puedan hacer obras en la misma, de interés arquitectónico y financiero. Por otra parte la catalogación le permite estar al margen de muchas determinaciones normativas (en ocasiones muy latosas en rehabilitación) en tanto que afectando a un edificio catalogado se entiende más importante la conservación de este que el cumplimiento de esas normas, que suelen recoger las excepciones por motivo de catalogación histórico-artística. Además en caso de ayudas son edificios que tienen más posibilidades de conseguirlas.
Deberían ver la catalogación con sus partes buenas, que las tiene y no solo con sus problemas (que también los tiene)
Mi consejo es que contacten con un arquitecto de su zona con algo de experiencia en rehabilitación y le consulten sobre las posibilidades de actuación en ese edificio en función de sus necesidades y presupuesto.
2- Tener una propiedad catalogada implica una serie de condiciones en lo referente a su conservación y las obras autorizables, pero no es necesariamente un problema, sino al contrario puede ser un valor añadido a la edificación; tenga en cuenta que la administración está reconociendole un valor histórico/artístico a su propiedad, valor que no le reconocerá a otras muchas propiedades.
Aunque la catalogación haya protegido la fachada y posiblemente elementos estructurales y otros de interés de la edificación, eso no implica que no se puedan hacer obras en la misma, de interés arquitectónico y financiero. Por otra parte la catalogación le permite estar al margen de muchas determinaciones normativas (en ocasiones muy latosas en rehabilitación) en tanto que afectando a un edificio catalogado se entiende más importante la conservación de este que el cumplimiento de esas normas, que suelen recoger las excepciones por motivo de catalogación histórico-artística. Además en caso de ayudas son edificios que tienen más posibilidades de conseguirlas.
Deberían ver la catalogación con sus partes buenas, que las tiene y no solo con sus problemas (que también los tiene)
Mi consejo es que contacten con un arquitecto de su zona con algo de experiencia en rehabilitación y le consulten sobre las posibilidades de actuación en ese edificio en función de sus necesidades y presupuesto.
Respuesta de gestiontec
1
En cuanto a que si te informaron o no, si ya ha pasado tiempo. Aunque encuentres alguna irregularidad en cuanto a si es o no obligatorio comunicarlo y si se realizó o no tal notificación... sería meterse en un proceso que estimo largo y costoso.
Aceptando la situación real de la vivienda, lo único es plantearse alternativas, para ello la opción es contactar con un profesional que te estudie la zona, mercado, posibilidades urbanísticas, costes (proyectos, licencias, gestiones, obra, etc).
Como bien planteas el inmueble tiene un valor considerable, por lo que un buen estudio previo a la toma de decisiones os puede aclarar mucho las ideas y tomar una resolución del problema con convencimiento.
Te ofrezco que desde www.construir-reforma-casa.com se te proponga un presupuesto para realizar dicho estudio de alternativas y lo puedas valorar.
Un cordial saludo
Isabel Alonso
616756165
[email protected]
(Te propongo seguir el contacto por email, por privacidad)
Aceptando la situación real de la vivienda, lo único es plantearse alternativas, para ello la opción es contactar con un profesional que te estudie la zona, mercado, posibilidades urbanísticas, costes (proyectos, licencias, gestiones, obra, etc).
Como bien planteas el inmueble tiene un valor considerable, por lo que un buen estudio previo a la toma de decisiones os puede aclarar mucho las ideas y tomar una resolución del problema con convencimiento.
Te ofrezco que desde www.construir-reforma-casa.com se te proponga un presupuesto para realizar dicho estudio de alternativas y lo puedas valorar.
Un cordial saludo
Isabel Alonso
616756165
[email protected]
(Te propongo seguir el contacto por email, por privacidad)
Respuesta de Ignacio BD
1
Realmente es una pregunta muy bien formulada y extensa. Tanto que me avergüenza incluso ser tan escueto en la respuesta pero es que no hay mucho por donde cogerlo.
Para empezar, la declaración de patrimonio no es necesario comunicarla a ningún propietario. Al igual que el resto de mecanismos urbanos y de planeamiento, si bien hay un período de información pública, no hay una comunicación fehaciente a los propietarios excepto aquellos que tengan que ser objeto de expropiación.
Para los propietarios, tener un inmueble catalogado es un gran inconveniente. Están obligados a mantenerlo y no pueden realizar obras que afecten al conjunto histórico. Las catalogaciones pueden ser de muchos tipos, pueden afectar al edificio en su conjunto, o a una parte (que sería la que hay que mantener). Deduzco que en tu caso afecta a toda la vivienda, por lo que ésta debería ser mantenida en sus condiciones de edificación originales. Y toda la inversión necesaria para ello debe venir de los propietarios (excepción hecha de posibles subvenciones y/o ayudas, que tú también comentas).
Si no disponéis de dinero para la reparación no veo otra salida que, como dices, malvender la casa. Podrían darse soluciones más imaginativas, como un alquiler a largo plazo a algún tipo de empresario hotelero que podría instalar algún tipo de establecimiento tipo hotel rural o similar. A cambio del alquiler a largo plazo podría estar interesado en hacerse cargo del mantenimiento.
En fin, que si no es encontrando algún tipo de financiación original a través de un socio de algún tipo, me temo que la única salida es la malventa que comentas o hacerse cargo de la posible responsabilidad si la vivienda acaba en ruina (algunos propietarios abandonan sus inmuebles protegidos a fin de que acaben en ruina y sea justificable el derribo, si el ayuntamiento lo permite).
------------------------
ARQ5 ARQUITECTES
Para empezar, la declaración de patrimonio no es necesario comunicarla a ningún propietario. Al igual que el resto de mecanismos urbanos y de planeamiento, si bien hay un período de información pública, no hay una comunicación fehaciente a los propietarios excepto aquellos que tengan que ser objeto de expropiación.
Para los propietarios, tener un inmueble catalogado es un gran inconveniente. Están obligados a mantenerlo y no pueden realizar obras que afecten al conjunto histórico. Las catalogaciones pueden ser de muchos tipos, pueden afectar al edificio en su conjunto, o a una parte (que sería la que hay que mantener). Deduzco que en tu caso afecta a toda la vivienda, por lo que ésta debería ser mantenida en sus condiciones de edificación originales. Y toda la inversión necesaria para ello debe venir de los propietarios (excepción hecha de posibles subvenciones y/o ayudas, que tú también comentas).
Si no disponéis de dinero para la reparación no veo otra salida que, como dices, malvender la casa. Podrían darse soluciones más imaginativas, como un alquiler a largo plazo a algún tipo de empresario hotelero que podría instalar algún tipo de establecimiento tipo hotel rural o similar. A cambio del alquiler a largo plazo podría estar interesado en hacerse cargo del mantenimiento.
En fin, que si no es encontrando algún tipo de financiación original a través de un socio de algún tipo, me temo que la única salida es la malventa que comentas o hacerse cargo de la posible responsabilidad si la vivienda acaba en ruina (algunos propietarios abandonan sus inmuebles protegidos a fin de que acaben en ruina y sea justificable el derribo, si el ayuntamiento lo permite).
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ARQ5 ARQUITECTES
Respuesta de argiaarq
1
No soy experto en conservación de patrimonio, por lo que desconozco las obligaciones de la administración respecto a la comunicación a los propietarios de la catalogación de bienes.
Sí puedo aclararle que el deber de mantenimiento de un edificio es común a todos los propietarios, sea su vivienda protegida o no. Y el ayuntamiento puede exigir en cualquier momento que una propiedad sea reformada para mantener un correcto estado de seguridad y habitabilidad.
La peculiaridad se encuentra en la imposibilidad de demolición por su parte, lo cual sí sería planteable en otra edificación no declarada patrimonio.
Quizá podrían contactar con alguna fundación o institución interesada en patrimonio histórico, con alguna red de hoteles rurales con encanto, etc.
Lamento no poder serle de más ayuda.
www.argiaarquitectos.com
Sí puedo aclararle que el deber de mantenimiento de un edificio es común a todos los propietarios, sea su vivienda protegida o no. Y el ayuntamiento puede exigir en cualquier momento que una propiedad sea reformada para mantener un correcto estado de seguridad y habitabilidad.
La peculiaridad se encuentra en la imposibilidad de demolición por su parte, lo cual sí sería planteable en otra edificación no declarada patrimonio.
Quizá podrían contactar con alguna fundación o institución interesada en patrimonio histórico, con alguna red de hoteles rurales con encanto, etc.
Lamento no poder serle de más ayuda.
www.argiaarquitectos.com