¿Qué debo saber a la hora de comprar un piso?

Quiero comprarme un piso de 28 millones de pesetas, lo pagaría yo sola (quizás me avalen mis padres) y cobro 1200 euros al mes... No sé si con este historial me concederían en algún sitio una hipoteca.
La cuestión es que no sé que puntos clave debo tener en cuenta a la hora de comprar el piso.
¿Es cierto que un Notario no puede vender un piso si éste tiene cualquier tipo de carga?
Si me tasan el piso y no me concecen la hipoteca ¿quién tiene que pagar al tasador?
Si compro el piso, que es de segunda mano, y a los 2 meses por ejemplo surgen problemas "físicos" en la casa ¿puedo reclamar? ¿Tiene alguna garantía?
¿Qué impuestos tengo que pagar y cuales paga el propietario?
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Estamos hablando de un piso de casi 170.000 Euros, lo que supone el sueldo íntegro de más de 11 años; si el trabajo es estable el banco puede darte un préstamo a 30 o 35 años; aunque buscará avales adicionales si pides por el total del valor de tasación; si tienes una cantidad inicial para bajar la hipoteca necesaria te vendrá bien ya que el banco estará más tranquilo si hipotecas el piso por el 60% de su valor de tasación.
El Notario no vende el piso, le da rango legal y público a la escritura. Eso sí, es obligación del mismo que ADVIERTA de las cargas que pesen sobre la propiedad (tu puedes decidir comprar una propiedad con algún tipo de carga, hipotecas previas, servidumbres, etc.)
La tasación la tendrás que pagar tu en todo caso.
Las garantías dependerán de la antigüedad del edificio, de cómo sea la promoción inicial, y de las posibles advertencias o condiciones del contrato.
Si el edificio es reciente (menos de 10 años) posiblemente tenga un seguro decenal de daños que proteja ante los problemas de la estructura, si fuese de 3 años o menos tendría otras garantías adicionales.
Por otra parte, se supone que te venden el piso en buen estado, si los eventuales problemas se debiesen a que repararon mal o enmascararon algún problema previo podrías reclamarle al vendedor. Si no fuesen problemas previos ni hubiese garantías por ser un edificio antiguo, lo que compras es lo que hay, esté como esté.
El vendedor pagará la plusvalía y los impuestos que afecten al ingreso por la venta. Tu deberás pagar los gastos de registro, catastro, liquidación en la hacienda de la comunidad autónoma, cambios en los contratos de instalaciones, etc.
Por otra parte, si tus padres te dan dinero deberán declararlo como donación (según en qué comunidad eso paga impuestos); otra posibilidad es que te presten dinero, con lo que deberían declarar en el futuro el reembolso del mismo, aunque fiscalmente puede ser más interesante.
Tengo ahorrados 10 millones de pesetas y mis padres me prestarían 3 millones y me avalarían. ¿Me podrías explicar más detallamente si mis padres tendrían algún beneficio fiscal al prestarme ese dinero? ¿Cómo habría que hacerlo?
O sea que si el piso tiene cargas ¿el notario me tiene que informar de ello, y no es necesario que yo vaya obligatoriamente al Registro de la Propiedad?
¿Cuánto cuesta aproximadamente una tasación? El piso tiene más de 10 años, está en Barcelona y mide 70 metros cuadrados.
No, no tendrían beneficios fiscales por hacerte un préstamo, pero en función de su nivel de ingresos puede ser más ventajoso fiscalmente para ellos y para ti un préstamo que no una donación (tu desgravas y según la cantidad que les devuelvas puede que no tengan que declararla). Es un tema a estudiar en función de la cuantía del préstamo del banco, los ingresos de tus padres y las declaraciones de la renta.
En el registro tendrás que inscribir el piso una vez realices la compra; pero si quieres conocer sus cargas puedes encargar antes una "Nota Simple Registral" donde te informan sobre ello (si no lo haces lo hará el banco o la sociedad de tasación)
El coste de la tasación depende de a qué sociedad se le encargue y de si el banco suma costes a la misma; además varía en función del tipo de tasación solicitada y el valor de tasación, calcula que sean unos 300-400 Euros.
Entonces mis padres tendrán que sacar ese dinero de su Plan de Ahorro Garantizado, y a parte de quitarles el 18% que va para Hacienda no le quitarán nada más, ni podrán tener ningún beneficio fiscal, ¿no?
¿Usted sabe si las inmobiliarias por Ley tienen un porcentaje tope a la hora de cobrar su comisión? Me dijeron el la inmobiliaria que ellos no podían cobrar más de POR tanto por ciento de beneficios sobre el precio de venta.
Los gastos que me han puesto por notario (1200 euros), registro, impuestos (que al ser menor de 30 años me dicen que es del 5% sobre el valor del piso, y no sé si es correcto) suman en total 9.600 euros, y los gastos de hipoteca con notario (1200 euros) impuestos, apertura de hipoteca y gestión suben a 7630 euros. En total más de 17.000 euros ¿es normal pagar esto por un piso de 168000 euros (28000000 millones de pesetas) en Barcelona?
En la inmobiliaria que es Tecnocasa, tiene una financiera que se llama Kiron y me han ofrecido Euribor + 0,45 aunque supongo que tendré que contratar algún producto con el banco o caja que me asignen. ¿Es una buena oferta de hipoteca? ¿Sabe de alguna otra más beneficiosa?
Tus padres pasaría a ser los prestamistas de parte del dinero que necesitas, al irselo devolviendo lo tendrían que declarar como ingreso, según el nivel de ingresos podría ser que no tuviesen que hacer declaración. Por otra parte tu podrías desgravar (entre el préstamo de tus padres y el otro) una cantidad que varía anualmente y está actualmente al rededor de 9000 ?/año.
La inmobiliaria cobrará por sus servicios (un fijo o un porcentaje) pactado previamente, un 5% no es un valor extraño, aunque hay muchas variaciones de un sitio a otro. De todos modos es un porcentaje que suele pagar el vendedor (al menos nominalmente ya que el dinero sale siempre del vendedor).
Los gastos de notario están tabulados.
Los gastos de gestión de la hipoteca se pueden negociar con el banco y ahí sí puedes sacar algo mejor, en función de lo que te ofrezcan otros.
La hipoteca será buena si el euribor no sube mucho, lo que es previsible es que suba en los próximos años (porque ahora está muy bajo).
No conozco con detalle el mercado hipotecario, y el catalán menos, así que prefiero no aconsejarle ninguna hipoteca concreta, pero es cuestión de preguntar en varias entidades por sus condiciones y comparar.
? Tengo miedo de perder el piso, porque verdaderamente estoy contenta con el precio y con el piso, y me han dicho en la inmobiliaria que si les pago 1000 euros (que luego se supone que me descontaran del precio total de los gastos) me reservan el piso. O sea que no se lo enseñarán a nadie más. ¿Esto es una práctica normal en las inmobiliarias? ¿Debo fiarme?
Yo entendería ese pago como una señal de reserva del piso (que la pierdes si te vuelves atrás pero te garantiza que será tuyo cuando se resuelva el papeleo), de modo análogo a lo que pasa con la compra de un coche (pagas una señal al encargarlo y el resto al recibirlo)
Si lo especifican así claramente en el contrato al efecto, yo entiendo que podrías pagar, en caso contrario no me fiaría.
Si le doy los 1000 euros pero sin estar condicionada a su hipoteca ¿qué debería poner en el papel que firme? ¿Si firmo el papel ha de constar que el piso no tiene cargas? Si me ponen que no tiene cargas y luego resulta que sí las tiene (pago del arreglo de la fachada, algún recibo de luz, agua sin pagar, cuota de la comunidad, etc) ¿Cómo procedo?
Ayer fui a ver el piso otra vez y estoy muy preocupada porque en la nota informativa del Registro de la Propiedad pone unos propietarios y en el buzón pone otros nombres. En la inmobiliaria me dijeron que los propietarios son los que pone en el buzón ¿entonces qué pasa con los nombres que constan a fecha de hoy en el Registro de la Propiedad? ¿Me quieren engañar? ¿Cuál puede ser el problema? ¿Puede qué el piso haya estado alquilado y el arrendatario quiera vender fraudulentamente el piso? ¿O venderme el piso los dueños con arrendatarios dentro? El piso tiene muebles pero no parece que esté habitado...
En la nota del Registro de la Propiedad pone lo siguiente:
"Seis afecciones fiscales al I.A.J.D. y T.P., autoliquidadas" ¿Son cargas? ¿Debería preocuparme?
Así mismo, los de la inmobiliaria dicen que los "dueños" del piso tienen hipoteca pero en la nota informativa no pone nada de hipotecas, solo sale lo que le he escrito anteriormente. Tampoco sale que tiene un balcón que sí que existe. ¿Puede ser errónea la nota del Registro?
Perdone por la parrafada pero soy un mar de dudas.
El papel debería dejar claro que los 1000 euros son una señal del pago, como reserva, que se descontarán del total final a pagar.
Que el edificio tenga o no cargas se tiene que advertir (al menos) en la escritura pública de compra-venta.
Sobre la Nota Simple, comprueba que se refiera exactamente al piso que viste, porque los dueños son los que aparecen en el registro (salvo que esté en trámite alguna otra transmisión), y una propiedad solo la puede vender su dueño o alguien debidamente autorizado a ello.
El IAJD es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y TP son Transmisiones patrimoniales, si está autoliquidades es que se han pagado, su afección puede ser por que no transcurriesen plazos para que alguien se oponga (pero no es demasiado probable ni preocupante)
Si hay una hipoteca debería aparecer en la Nota Simple (le reitero que compruebe que se refiere exactamente al piso pretendido); además en la descripción puede haber errores (como en cualquier acto humano)
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¿El importe de tu compra es de 168.284 euros + impuestos que ascenderán aprox. a 20.000? ¿Entre tramitación de hipoteca e impuestos propios de la compraventa porl o que el montante aprox. seria de 188.284?. tus ingresos son de 1200x 12 = 14.400 anuales. ¿Calcula qué aprox. el ratium de endeudamiento que los bancos se orientan para conceder una hipoteca está en aprox. el 40% de lo que se cobra (a ti te sale con lo que ganas 5.760 anuales que si se lo restas a lo que ganas al año te quedan 8640 anuales que divididos en 12 meses te quedarían 720? Al mes. Como veras vas justita para conseguir un préstamo por ti sola, posiblemente te pidan no un avalista sino otro titular que conjuntamente contigo suméis ingresos.
Los notarios no venden pisos, estos sres. Lo que hacen es dar fe de lo que se les presenta y verificar que lo que dice el registro de la propiedad coincide con lo que se está vendiendo. Si el piso que compras tiene cargas (ejemplo: hipoteca del anterior propietario) a la hora de vender este señor tendrá que cancelarla, o bien tu subrogarte a la hipoteca ya concedida si su banco te acepta como nuevo hipotecante.
La tasación se paga por adelantado y la pagas tu. Si no te interesa en ese momento te puede servir durante más o menos 3 meses si el nuevo banco trabaja con esa casa de tasaciones y se trate lógicamente de la misma finca tasada.
Los pisos de 2º mano carecen de garantía contractual, siempre que no exista ningún vicio oculto que el vendedor te halla ocultado en el momento de la venta. Si te lo vende y el piso no tiene todavía los10 años tendrás la garantía de construcción, pero el particular como tal no da ningún tipo de garantía. Siempre puedes hacer algún tipo de retención si tienes duda sobre algo en concreto si el vendedor lo acepta.
De impuestos pagaran si eres menor de 32 años y resides en cataluña el 5% de actos jurídicos documentados sobre el importe de la venta, notario, registro y gestoría. Si eres de fuera de cataluña el impuesto por norma es el 7%. De la hipoteca pagaras, tasación, interés de apertura, impuestos sobre el importe de la garantía hipoteca (no del importe de hiptoeca) si no de las cantidades que la finca responda, notario, registro y gestión.
El vendedor paga la plus-valía municipal posteriormente a la venta en un plazo de 30 días, y la cancelación de su hipoteca administrativamente y registralmente, así como el IBI del año en curso. Tiene que aportar, cedula de habitabilidad, facturas ultimas de los suministros, IBI año en curso y certificado de la comunidad de propietarios.
Muchas gracias por su respuesta.
Tengo otras dudas:
Tengo ahorrados 10 millones de pesetas y mis padres me prestarían 3 millones y me avalarían. ¿Mis padres tendrían algún beneficio fiscal al prestarme ese dinero? Si es así ¿Cómo habría que hacerlo?
O sea que si el piso tiene cargas ¿el notario está obligado a informarme de ello? ¿Entonces no es obligatorio ir al Registro de la Propiedad?
¿Cuánto cuesta aproximadamente una tasación? El piso tiene más de 10 años, está en Barcelona y mide 70 metros cuadrados.
¿Quién paga el impuesto de transmisiones?
Tus padres no tendrían beneficios, ino al revés, tendrán que justficar a donde van a parar esos 3 millones, deberíais de hacer un documento de reconocimiento de deuda donde se especifique cantidades y fechas donde deolverias ese importe, aunque no sea real, porque sino hacienda puede considerarlo como una donación y tener que tributar por ello.
El notario te dirá como esta de cargas el piso, pero más que el notario el que se informara sera tu banco dado que te va a dar una hipoteca y se encargara de todo.
Una tasación suelo constar aprox. entre 300 ó 400 euros
El impuesto de transmisiones patrimoniales lo pagaras tú, y te lo tramtiará todo la gestoría de tu entidad bancaria. Acuérdate de lo que te comente si eres menor de 32 años y va a ser tu domicilio habitual porque pagaras menos.
Saldos.
Entonces mis padres tendrán que sacar ese dinero de su Plan de Ahorro Garantizado, y a parte de quitarles el 18% que va para Hacienda les pueden quitar algo más o penalizar, y no podrán tener ningún beneficio fiscal, ¿no?
¿Usted sabe si las inmobiliarias por Ley tienen un porcentaje tope a la hora de cobrar su comisión? Me dijeron el la inmobiliaria que ellos no podían cobrar más de POR tanto por ciento de beneficios sobre el precio de venta.
Los gastos que me han puesto por notario (1200 euros), registro, impuestos (que al ser menor de 30 años me dicen que es del 5% sobre el valor del piso, y no sé si es correcto) suman en total 9.600 euros, y los gastos de hipoteca con notario (1200 euros) impuestos, apertura de hipoteca y gestión suben a 7630 euros. En total más de 17.000 euros ¿es normal pagar esto por un piso de 168000 euros (28000000 millones de pesetas) en Barcelona?
En la inmobiliaria que es Tecnocasa, tiene una financiera que se llama Kiron y me han ofrecido Euribor + 0,45 aunque supongo que tendré que contratar algún producto con el banco o caja que me asignen. ¿Es una buena oferta de hipoteca? ¿Sabe de alguna otra más beneficiosa?
Los gastos son correctos, ya te indique en la primera respuesta que oscilarían sobre los 20.000, y tu me dices que te han solicitado 17.000, lee con detenimiento las respuestas que lo del 5% ya te lo había indicado. Euribor +0.45 es una oferta muy buena. Averigua con que banco te ofrecen la hipoteca porque Kiron es la gestora no el banco. Solicita una oferta vinculante de la hipoteca que te piden y con ella acude a otra entidad, por ejemplo donde tus padres tienen el dinero para ver que te ofrecen. Lo de tus padres es como te digo, a no ser que ellos no tengan ninguna vivienda en propiedad y quieran comprar contigo como titulares por lo que figurarían también en la hipoteca y podrían desgravarse el importe que invertiesen en la compra, pero para ello NO TIENEN QUE TENER OTRA VIVIENDA COMO 1ª RESIDENCIA POR LA QUE SE ESTÉN DESGRAVANDO. Y tu tener el concepto muy claro de que ellos también tendrían propiedad en tu vivienda. Es decir en Hacienda solo desgrava la vivienda que es para vivir. Lo que dices de contratar otros servicios en la entidad que te asignen pues debes de enterarte, por eso es interesante que te den la oferta vinculante antes de firmar nada. Y por tu parte no quedarte con la primera oferta sin mirar nada más.
Es muy raro que la inmobiliaria te diga el porcentaje que lleva de comisión. Supongo que esta respuesta vino a raíz de que tu solicitasesuna rebaja por la vivienda y ellos te dijesen como excusa que ya estaba muy rebajado y que su comisión es mínima. Mira los honorarios de las inmobiliarias se pactan entre ellas y los propietarios a la hora de realizar el encargo de la venta y lógicamente mientras se conserve el precio que se pacte para el vendedor la inmobiliaria puede ponerlo a la venta por encima por el valor que quiera, otra cosa es que ahora con la crisis que existe estas hayan tenido que ajustar sus beneficios lo máximo posible para vender, pero bueno... siempres se puede rascar algo y si te empeñas MUCHO algo de rebaja conseguirás, sino lo has hecho ya.
Perdona otra cosa que puede ser interesante a tener en cuenta. Cuando pactes la hipoteca apretá en el importe de la comisión de apertura, y te explico porque...
La gestora pacta con las entidades bancarias que están le den una comisión por cliente conseguido, esta comisión sale de la comisión de apertura que te pongan a ti por lo que por norma suele ser algo alta, intenta negociar que te la bajen si te quedas con ellos, porque antes de perder la hipoteca te lo harán. Lo suyo seria que solo pagaran el 0.50% de apertura. Luchalo¡ Porque te ahorraras algo...
Según me ha dicho el de Kiron la financiera de Tecnocasa, me cobran un 0,5 de apertura de la hipoteca, pero todavía no me ha mirado bancos ni nada. O sea que esto puede cambiar.
Otra cosa, tengo miedo de perder el piso, porque verdaderamente estoy contenta con el precio y con el piso, y me han dicho en la inmobiliaria que si les pago 1000 euros (que luego se supone que me descontaran del precio total de los gastos) me reservan el piso. O sea que no se lo enseñarán a nadie más. ¿Esto es una práctica normal en las inmobiliarias? ¿Debo fiarme?
Venga decídete ya que no hay tanto problema. Reserva el piso con 1.000 euros y diles que en las arras pongan la clausula que te indico:
Estas arras quedan condicionadas a la aprobación de un préstamo hipotecario por el importe de ... en caso de no concederle el prstamo hipotecario por la cantidad expresada se devolverá el importe de las mismas en el vencimiento indicado.
Suerte y adelante si te gusta el piso
Creo que al final no me voy a hacer la hipoteca con Kiron porque trabaja con bancos "pequeños" que con los tiempos que corren pueden ir a la quiebra o algo por el estilo.
Si le doy los 1000 euros pero sin estar condicionada a su hipoteca ¿qué debería poner en el papel que firme? ¿Si firmo el papel ha de constar que el piso no tiene cargas? Si me ponen que no tiene cargas y luego resulta que sí las tiene (pago del arreglo de la fachada, algún recibo de luz, agua sin pagar, cuota de la comunidad, etc) ¿Cómo procedo?
Ayer fui a ver el piso otra vez y estoy muy preocupada porque en la nota informativa del Registro de la Propiedad pone unos propietarios y en el buzón pone otros nombres. En la inmobiliaria me dijeron que los propietarios son los que pone en el buzón ¿entonces qué pasa con los nombres que constan a fecha de hoy en el Registro de la Propiedad? ¿Me quieren engañar? ¿Cuál puede ser el problema? ¿Puede qué el piso haya estado alquilado y el arrendatario quiera vender fraudulentamente el piso? ¿O venderme el piso los dueños con arrendatarios dentro? El piso tiene muebles pero no parece que esté habitado...
En la nota del Registro de la Propiedad pone lo siguiente:
"Seis afecciones fiscales al I.A.J.D. y T.P., autoliquidadas" ¿Son cargas? ¿Debería preocuparme?
Así mismo, los de la inmobiliaria dicen que los "dueños" del piso tienen hipoteca pero en la nota informativa no pone nada de hipotecas, solo sale lo que le he escrito anteriormente. Tampoco sale que tiene un balcón que sí que existe. ¿Puede ser errónea la nota del Registro?
Perdone por la parrafada pero soy un mar de dudas.
Seguro que has pedido bien la nota del registro.? ¿No te habrás confundido por ejemplo de puerta...?. Si lo has pedido bien, pues no se, puede ser que la vivienda sea procedente de una herencia y que esta todavía no se halla inscrito, pero si la inmobiliaria te dice que tiene hipoteca en el registro de la propiedad tiene que figurar, por lo que más bien creo que la nota simple que has pedido corresponde a otro piso. En fin lo que creo es que les estas dando demasiadas vueltas al tema, Todo esto te lo mirara el banco que al final eslijas dado que ellos son tan interesados como tu de que la vivienda este correcta para poderla vender porque sino no concederían la hipoteca. La clausula que te digoes indistinta de la entidad bancaria que eslijas porlo que hasta que no tengas la seguridad de que tienes concedida una hipoteca no estaría de más que la pusieses. Las dudas que me comentas parecen una película de terror y lo normal es que la venta de un piso no sea tan complicada. No te exprimas más y si te gusta el piso cómpralo y deja que personas que saben de que va el tema como tu banco trabajen por ti para llevar a termino la escritura,
Las afecciones fiscales no son cargas, son notas de que en esa vivienda se han efectuado 6 operaciones que pueden ser ventas o hipotecas e incluso alguna herencia por medio. Cuando se realiza cualquier operación ponen esa nota durante el plazo de 5 años y no es otra cosa que hacienda dice que durante ese plazo se puede revisar la operación que se ha hecho para ver si esta bien liquidada, pero solo afecta a los interesados de esa operación en concreto. Cuando tu compres también la tendrás.
Pregunta a la inmobiliaria a mi por lo que me dices me huele a herencia por hacer o muy reciente, ah! Y otra cosa no se con que bancos trabaja Kiron pero dudo que tuvieses problemas con ellos, son gente que lleva muchos años en el mercado y saben lo que se hacen.
1- Respecto a la nota informativa resulta que el constructor del edificio numeró mal las puertas (lo hizo de derecha a izquierda en lugar de de izquierda a derecha), o sea, que yo pedí la nota informativa de un piso que no era el que correspondía. ¿Tengo qué preocuparme si el piso que voy a comprar tiene en la nota informativa la carga de una hipoteca?
2- Me podría decir paso a pasa la cronología ordenada de los pasos que se hacen al comprar una vivienda (pago arras, firma escrituras...)
3- ¿Hasta qué punto pago yo las facturas de agua, luz, gas, etc y qué parte paga el propietario? ¿Yo empiezo a pagar a partir de la firma de las escrituras? ¿Cómo se calcula?
4- Las arras se pagan antes de tener la hipoteca. En el contrato de la inmobiliaria pone "2 días después de la aceptación del vendedor". ¿Qué tiempo tiene que pasar entre el pago de las arras y la firma de las escrituras?
5- ¿Cuánto tardan en hacer cédula habitabilidad? Me dicen que el vendedor ya la ha pedido. ¿Cuándo me la tiene que enseñar el vendedor, cuando pague las arras o cuando firme las escrituras? ¿Puede venderme el piso sin hacer la cédula de habitabilidad?
6- ¿Cuándo se considera que el piso es mío y puedo vivir en él (a efectos de la cuenta vivienda), cuando firmo las arras o cuando firmo las escrituras?
7- ¿La plusvalía la paga el vendedor según el piso que pone la inmobiliaria con su comisión incluida? (O sea la diferencia entre el valor del piso cuando lo compraron y el valor del piso ahora que lo venden). ¿Cuándo tiene que pagar el vendedor la plusvalía antes o después del pago de las arras?
8- Si he pagado 500 euros para reservar el piso y en el papel de la inmobiliaria han puesto que no tiene cargas y luego las tiene... ¿puedo reclamar la devolución de la paga y señal, pedir daños y perjuicios, etc?
9- Si compro el piso y encuentro al poco tiempo algún desperfecto y/o vicio oculto como por ejemplo si la caldera del piso no me la pueden probar porque han dado de baja el gas, y cuando el piso sea mío compruebo que no funciona ¿sería vicio oculto? ¿Cuál sería un ejemplo de vicio oculto? La campana extractora de la cocina está rota ¿puedo reclamar algo?
MÓNICA, espero que con todas las aclaraciones que te estoy haciendo compres segura, ¿no? Vamos por partes.
PUNTO 1- Ya te comente que posiblemente existiese ese error en el registro., o que posiblemente hubieses pedido la nota de otro. Esta bien que te informes de como esta el piso de cargas pero te vuelvo a retirir lo que ya te e ido comentando. Tu banco se encargara de todo. No debes de preocuparte.
PUNTO 2.- reserva vivienda, arras, hipoteca por tu parte y escritura ante notario.
PUNTO 3.- el vendedor te tiene que aportar la lectura de los contadores que estén dados de alta el mismo día de la firma de escritura, abonandote la diferencia entre la ultima factura y la lectura aportada, y tu llamar a la compañía y hacer un cambio de nombre., dado que la diferencia entre la factura y la letura ya te la ha pagado.
PUNTO 4.- El tiempo sera el que pactéis las partes, por norma suele ser de 1 mes.
PUNTO 5.-La cedula de haitabilidad te la tienen que dar el día de la escritura. su tramitación es de aprox.20 días. Es obligatoria su presentación a la escritura. No firmes sin ella
PUNTO 6.-cuando firmes la escritura, pero para hacienda si si las arras son de este año y el año que viene la escritura podrás desgravarlo en dos ejercicios fiscales.
PUNTO 7.-A ti no te afecta este punto. Lee mis comentarios. La plus-valía es cosa del vendedor, y lo que paga es el incremento del valor construido del suelo desde que fue propietario hasta la fecha de la venta, no tiene nada que ver el valor que ponga de venta.
PUNTO 8.-la reserva es simplemente eso, una reserva, no tiene nada que ver con las arras, el piso te lo venderán libre de cargas en escritura puesto que si tiene hipoteca esta quedara cancelada en el momento de la venta, por lo que te lo venderán LIBRE DE CARGAS.
PUNTO 9.- No se consideraría vicio oculto el que no funcione una caldera, dado que vicio oculto es por ejemplo que te lo vendiesen con aluminosis por ejemplo y te dijesen que no tiene y cosas así. En el caso que me planteas lo que debes de hacer es una retención de dinero a la firma de la escritura hasta que compruebes que dicho electrodoméstico funciona. Lo de la campana extractora te aconsejo que lo pactes dado que si escrituras te dirán que cuando compraste ya la vistes rota y que por lo tanto se entiende que lo aceptabas. En la escritura se pone una clausula en la que dice: "el comprador reconoce aceptar la situación urbanística y física de la finca que adquiere." Por lo que una vez escriturado no podrás reclamar nada más en cuanto a metros ni en cuanto a acabados de la misma.
Quiero puntualizarte algo más, respecto al gas, llama a la compañía y comprueba si puedes hacer el alta sin problemas, en instalaciones antiguas y dadas de baja hace tiempo exigen pasar una inspección para hacer el alta y esto encarece la misma. Compruébalo y si es el caso pactalo antes.
Bueno Mónica espero que con esto tengas suficiente para lanzarte a la compra.
Ninoj muchísimas gracias por tu atención y tu paciencia. Te lo agradezco de corazón.
Pero tengo una última duda.
En el punto 6 me dices que "cuando firmes la escritura, pero para hacienda si si las arras son de este año y el año que viene la escritura podrás desgravarlo en dos ejercicios fiscales".
Teniendo en cuenta que no me he hecho la cuenta vivienda y que todavía no he pagado las arras, por lo que el tema de las escrituras se supone que ya se firmará el año 2010 ¿me recomiendas que me haga la cuenta vivienda para desgravarme este año por los 9000 euros y el año que viene ya me desgravaría por los gastos de la compra del piso?
Muchas gracias de nuevo.
Preguntas frecuentes sobre la Cuenta Vivienda
¿Qué es la cuenta vivienda?
La cuenta vivienda es un concepto fiscal que permite a los contribuyentes aplicar la deducción por las cantidades ahorradas en los ejercicios anteriores a la adquisición o construcción de la primera vivienda habitual o rehabilitación de la vivienda habitual.
Estaría bien que la abrieses para desgravarte el año que viene dado que la deducción sera toda al ser el montante más importante.
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Espero poder responder a todas tus preguntas.
Con respecto al préstamo hipotecario, la verdad es que cada entidad tiene sus propios baremos a la hora de estudiar la viabilidad. Mirarán el tipo de contrato laboral que tienes, las pagas que recibes anualmente, tu edad y si tienes otros créditos aún por pagar. Evidentemente, cuanto mejores condiciones tengas, mucho mejor. También será importante la solvencia de tus avales.
Mira, el Notario si que puede efectuar la venta del piso, aunque éste tenga cargas, ahora bien, tiene que avisarte de ellas. Cuando tengas decidido el piso que te gusta, debes ir al registro de la propiedad y pedir una nota simple informativa. Ahí aparecen las cargas que pueda tener. También tienes que pedir un certificado de la comunidad de vecinos en el que diga que está al corriente de todos los pagos, acercarte al ayuntamiento y que te miren si el actual propietario tiene pagados todos los recibos anuales de impuestos y cerciorarte de que los suministros (gas, luz, agua...) están al día en el pago. En el caso de que el piso que compras tenga una hipoteca de los propietarios, no te preocupes porque tu banco (el que te conceda la hipoteca), se encargará de cancelarlo.
La tasación siempre la tendrás que pagar tu, una opción es que la entidad bancaria haga una pre-tasación, que no tiene ningún coste y así puedes orientarte sobre la tasación oficial que luego saldrá.
La única reclamación que podrías hacer en caso de defectos del piso, son vicios ocultos. El ejemplo más claro es que tuviese aluminosis. En este caso, siempre judicialmente, puedes reclamar que te devuelvan el dinero y los antiguos propietarios recuperen su piso. Otros problemas del inmueble no tienen "garantía", así que asegurate antes de comprar.
Los impuestos que tienes que pagar son: los honorarios del notario, el registro de la vivienda en el "Registro de la Propiedad", el 7% de impuesto de transmisiones patrimoniales (en caso de piso de 2ª mano) o 7% de I.V.A. (en caso de obra nueva), y lo que la notaría te cobre en concepto de gestión del papeleo. El propietario paga las plusvalía (impuesto de incremento del valor de inmuebles de naturaleza urbana) que deberá pagar en el ayuntamiento y por supuesto, los gastos que se deriven de la cancelación de las cargas que pudiera tener.
Lo que te aconsejo es que te acerques a una notaría y ellos también te podrán orientar, porque según la comunidad autónoma en la que vivas, puede que tengas acceso a algún descuento o beneficio a la hora del pago de impuestos.
De los 28 millones que cuesta el piso yo pondría 12 millones míos ¿sabes más o menos si tendré algún problema con la tasación o con que me den la hipoteca?
¿Cómo sé si los recibos de agua, luz, etc están al corriente de pago?
En principio mis padres sacarán 2 millones de pesetas de su Plan de Ahorro Garantizado para prestármelo, a parte de quitarles el 18% que va para Hacienda ¿les quitarán algo más por darme el dinero? ¿Tendrán algún beneficio fiscal?
¿Usted sabe si las inmobiliarias por Ley tienen un porcentaje tope a la hora de cobrar su comisión? Me dijeron el la inmobiliaria que ellos no podían cobrar más de POR tanto por ciento de beneficios sobre el precio de venta.
Los gastos que me han puesto por notario (1200 euros), registro, impuestos (que al ser menor de 30 años me dicen que es del 5% sobre el valor del piso, y no sé si es correcto) suman en total 9.600 euros, y los gastos de hipoteca con notario (1200 euros) impuestos, apertura de hipoteca y gestión suben a 7630 euros. En total más de 17.000 euros ¿es normal pagar esto por un piso de 168000 euros (28000000 millones de pesetas) en Barcelona?
En la inmobiliaria que es Tecnocasa, tiene una financiera que se llama Kiron y me han ofrecido Euribor + 0,45 aunque supongo que tendré que contratar algún producto con el banco o caja que me asignen. ¿Es una buena oferta de hipoteca? ¿Sabe de alguna otra más beneficiosa?
Supongo que entregando 12 millones a cuenta del precio, no tendrás problema con la tasación bancaria, aunque como te dije, todo dependerá de la política interna que tenga el propio banco que te gestione la hipoteca. Las condiciones hipotecarias del euribor + 0,45 no están mal, aunque como bien dices, también depende de si te hacen contratar algún producto extra. De todas formas, con tus condiciones, yo me iría particularmente a negociar la hipoteca con alguna entidad (Caixa de Catalunya, Cam, Caixa Girona, Banco Pastor...) porque indiscutiblemente Kiron te cobrará una comisión por la gestión, y eso te lo ahorras si la tramitas por tu cuenta.
Para que puedas calcular aproximadamente los gastos que tendrás de toda la gestión de las escrituras tanto de compraventa como de la hipoteca, aproximadamente serán de un 10 a un 12% del valor declarado de compra. Si la cantidad que te han dado de 17000 euros esta calculada contando ya la comisión de Kiron, supongo que te podrías ahorrar 1000-2000 euros si lo haces tu.
No hay una ley que delimite la comisión que puede cobrar una agencia inmobiliaria, por eso me extraña que te hayan dicho lo contrario.
Si tus padres te ayudan con un dinero, pero ellos no aparecen como cotitulares del piso que compras, no tendrán ningún beneficio fiscal. Sería diferente si ellos aparecieran en las escrituras de propiedad.
El tema de los suministros es más complicado porque solo puede acceder al estado de pago de los mismos, los propietarios actuales del piso. Lo único que podrías hacer es tener una reunión con ellos unos días antes de la firma y que llamen a las compañías en tu presencia para saber si todo esta al corriente. Por la ley de protección de datos, no dan información a un tercero.
Como siempre.
Respecto a los 2 millones que me darán mis padres, dices que no tendrán beneficio fiscal, pero tendrán que pagar más impuestos o parecido por el hecho de sacarlo del Plan de Ahorro Garantizado (donde ya les quitarán el 18% sobre las ganancias para Hacienda).
Los de la inmobiliaria me dijeron que tenían un máximo de comisión para cobrar, porque yo les dije si el piso tenía algún problema o vicio oculto, ya que el precio me parecía "bajo" teniendo en cuenta la zona y las características del piso. ¿O sea que ellos pueden cobrar todo lo que quieran de comisión (ganancias)?
Pues la verdad es que sobre el tema de las penalizaciones que podrían tener tus padres si sacan el dinero del plan de ahorro garantizado, no puedo ayudarte más, porque desconozco las condiciones, lo siento...
El tema de la comisión de la agencia, te sigo diciendo que no hay ninguna ley que regule la cantidad que puede cobrar una agencia en concepto de honorarios. Evidentemente, en el precio de venta que estas pagando ya están incluida su comisión.
Tengo miedo de perder el piso, porque verdaderamente estoy contenta con el precio y con el piso, y me han dicho en la inmobiliaria que si les pago 1000 euros (que luego se supone que me descontaran del precio total de los gastos) me reservan el piso. O sea que no se lo enseñarán a nadie más. ¿Esto es una práctica normal en las inmobiliarias? ¿Debo fiarme?
Por supuesto, hasta que no reserves el piso, no tendrás la tranquilidad de que será para ti. Pero sobre todo, debes estar segura porque si después no te lo quedas, perderías la cantidad que hayas entregado. Es totalmente normal que se entregue una paga y señal para reservar el piso.
Creo que al final no me voy a hacer la hipoteca con Kiron porque trabaja con bancos "pequeños" que con los tiempos que corren pueden ir a la quiebra o algo por el estilo.
Si le doy los 1000 euros pero sin estar condicionada a su hipoteca ¿qué debería poner en el papel que firme? ¿Si firmo el papel ha de constar que el piso no tiene cargas? Si me ponen que no tiene cargas y luego resulta que sí las tiene (pago del arreglo de la fachada, algún recibo de luz, agua sin pagar, cuota de la comunidad, etc) ¿Cómo procedo?
Ayer fui a ver el piso otra vez y estoy muy preocupada porque en la nota informativa del Registro de la Propiedad pone unos propietarios y en el buzón pone otros nombres. En la inmobiliaria me dijeron que los propietarios son los que pone en el buzón ¿entonces qué pasa con los nombres que constan a fecha de hoy en el Registro de la Propiedad? ¿Me quieren engañar? ¿Cuál puede ser el problema? ¿Puede qué el piso haya estado alquilado y el arrendatario quiera vender fraudulentamente el piso? ¿O venderme el piso los dueños con arrendatarios dentro? El piso tiene muebles pero no parece que esté habitado...
En la nota del Registro de la Propiedad pone lo siguiente:
"Seis afecciones fiscales al I.A.J.D. y T.P., autoliquidadas" ¿Son cargas? ¿Debería preocuparme?
Así mismo, los de la inmobiliaria dicen que los "dueños" del piso tienen hipoteca pero en la nota informativa no pone nada de hipotecas, solo sale lo que le he escrito anteriormente. Tampoco sale que tiene un balcón que sí que existe. ¿Puede ser errónea la nota del Registro?
Perdone por la parrafada pero soy un mar de dudas.
Si la nota registral es la del piso que quieres comprar, los propietarios son los que aparecen en ella, no sé quienes son las personas que aparecen en el buzón. Cerciónate de que es del piso que te interesa y que no te has equivocado al pedirla, porque también me extraña que te hablen de una hipoteca y no esté en la nota registral. En el registro está todo especificado, y más una carga hipotecaria. Las seis afecciones no deben preocuparte, hablan de A.J.D. (actos jurídicos documentados) y T.P. (transmisiones patrimoniales). Serán de otras operaciones anteriores, pero ya están liquidadas. Para tu propia tranquilidad, cuando entregues la paga y señal, pide que estén los propietarios y que acrediten su identidad con D.N.I. y cotéjalos con la escritura de propiedad.
En el documento debe constar la descripción del piso (dirección completa) y los datos registrales. Si la paga y señal está condicionada a que te den la hipoteca, también debe hacerse constar en el contrato. También habrá una clausula que diga que el inmueble se entregará libre de cargas, al corriente de pagos comunitarios, tributos municipales y libre de arrendatarios y ocupantes. Además, que los gastos derivados de la cancelación de los mismos, irá a cargo de los vendedores.
Evidentemente, si en el momento de la firma queda algo pendiente de pago, te lo abonarán en el acto y ya está. Si no lo hacen, no firmas las escrituras y ya esta, están inclumpliendo el contrato y deberían devolverte la cantidad que hayas entregado, doblada.
En resumen, también tengo que decirte que se supone que la agencia inmobiliaria sabe lo que hace y vela por los intereses de ambas partes, dudo que hagan una mala gestión. Tranquilizate y disfruta de la ilusión que supone comprar una vivienda. Seguro que todo va genial.

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