Anónimo
Humedades terraza duplex
Tengo una vivienda adosada tipo dúplex, con viviendas a ambos lados, esta vivienda tiene dos alturas más buhardilla con terraza, y en esta última es donde me ha sucedido el problema.
La vivienda tiene 3 años, en ella no vivo luego solo paso esporádicamente por ella cada dos semanas más o menos un par de días, con lo cual esta un poco descuidada.
El problema en cuestión es que ha dado agua la terraza de la buhardilla, esta mañana me ha llamado el promotor/constructor llamado a su vez por mi vecino del duplex anexo, ya que este no dispone de mi teléfono, y me hace saber que acuda cuanto antes a mi vivienda puesto que la terraza de la buhardilla se encuentra estancada con agua, y debido a mi trabajo he tardado un par de horas en ir, observando cuando he llegado que evidentemente había agua, aproximadamente un dedo en los extremos y 3 o 4 en la zona del sumidero, ya que este estaba algo bloqueado con tierra. El caso es que las lluvias fueron hace 2 días aquí en Murcia, y si cuando yo he llegado había 1 dedo de agua, dos horas antes cuando lo ha visto el constructor habría la misma.
El caso es que se ha filtrado agua, tanto en mi vivienda como en la del vecino, con el cual aún no he podido hablar, pero mi duda viene ahora ya no se hasta que punto la culpa es mía o es del promotor constructor por la mala ejecución de la terraza, tanto de la impermeabiliazación como de las pendientes. En mi interior la humedad esta concentrada en su mayoría en uno de los dos lados, justo el del vecino que se ha quejado, cuando si se hubiera estancado hasta arriba habría mojado a los dos, por lo que es posible que la lámina no este bien puesta en ese lateral, por otro lado, ¿si el cerramiento tiene dos hojas con cámara intermedia y aislante como se ha filtrado a la cara interna de mi vivienda?, ¿Es posible que también hayan ejecutado mal el encuentro de la lamina con el escalón de la puerta de salida que hay desde la buhardilla hasta la terraza?
¿Cuánto es la longitud que debe subirse la lámina, 15 cm? Y una terraza cuando se le hace la prueba de estanqueidad, ¿no se deja completamente llena de agua para ver si pierde o no?
No es posible que el nivel del agua hubiera estado por encima de esos 15 cm, puesto que a esa altura o menos esta el escalón de salida de la buhardilla a la terraza por lo que si se hubiera sobrepasado esa altura, el agua se habría metido en la vivienda a través de la puerta que es corredera de cristal, y habría entrado en la vivienda.
Perdonad por el tocho pero es que he llamado a la compañía de seguros, y me dice que si es por atasco del sumidero no cubre el accidente, que el lunes o martes me enviarán un perito para que determine la causa, y yo si no es culpa mía no estoy dispuesto a correr con ningún gasto, aunque el mantenimiento y limpieza del sumidero sea responsabilidad mía, así que a ver si podéis orientarme más o menos sobre este tema, ya que si he de hacer algún informe pericial o algo contra el promotor/constructor lo haré.
La vivienda tiene 3 años, en ella no vivo luego solo paso esporádicamente por ella cada dos semanas más o menos un par de días, con lo cual esta un poco descuidada.
El problema en cuestión es que ha dado agua la terraza de la buhardilla, esta mañana me ha llamado el promotor/constructor llamado a su vez por mi vecino del duplex anexo, ya que este no dispone de mi teléfono, y me hace saber que acuda cuanto antes a mi vivienda puesto que la terraza de la buhardilla se encuentra estancada con agua, y debido a mi trabajo he tardado un par de horas en ir, observando cuando he llegado que evidentemente había agua, aproximadamente un dedo en los extremos y 3 o 4 en la zona del sumidero, ya que este estaba algo bloqueado con tierra. El caso es que las lluvias fueron hace 2 días aquí en Murcia, y si cuando yo he llegado había 1 dedo de agua, dos horas antes cuando lo ha visto el constructor habría la misma.
El caso es que se ha filtrado agua, tanto en mi vivienda como en la del vecino, con el cual aún no he podido hablar, pero mi duda viene ahora ya no se hasta que punto la culpa es mía o es del promotor constructor por la mala ejecución de la terraza, tanto de la impermeabiliazación como de las pendientes. En mi interior la humedad esta concentrada en su mayoría en uno de los dos lados, justo el del vecino que se ha quejado, cuando si se hubiera estancado hasta arriba habría mojado a los dos, por lo que es posible que la lámina no este bien puesta en ese lateral, por otro lado, ¿si el cerramiento tiene dos hojas con cámara intermedia y aislante como se ha filtrado a la cara interna de mi vivienda?, ¿Es posible que también hayan ejecutado mal el encuentro de la lamina con el escalón de la puerta de salida que hay desde la buhardilla hasta la terraza?
¿Cuánto es la longitud que debe subirse la lámina, 15 cm? Y una terraza cuando se le hace la prueba de estanqueidad, ¿no se deja completamente llena de agua para ver si pierde o no?
No es posible que el nivel del agua hubiera estado por encima de esos 15 cm, puesto que a esa altura o menos esta el escalón de salida de la buhardilla a la terraza por lo que si se hubiera sobrepasado esa altura, el agua se habría metido en la vivienda a través de la puerta que es corredera de cristal, y habría entrado en la vivienda.
Perdonad por el tocho pero es que he llamado a la compañía de seguros, y me dice que si es por atasco del sumidero no cubre el accidente, que el lunes o martes me enviarán un perito para que determine la causa, y yo si no es culpa mía no estoy dispuesto a correr con ningún gasto, aunque el mantenimiento y limpieza del sumidero sea responsabilidad mía, así que a ver si podéis orientarme más o menos sobre este tema, ya que si he de hacer algún informe pericial o algo contra el promotor/constructor lo haré.
5 Respuestas
Respuesta de Emilio Piña
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Para que se atore el sumidero con tierra, tienen que darse 2 casos:
1.- Que se te colase dentro un trapo, ropa interior, pinzas o algún plástico que atorase primero el sumidero. Esto es difícil si tiene la rejilla debidamente colocada.
2.- Que el sumidero tenga estrechamientos porque durante la obra quedó dentro cemento o restos de la construcción que generan "cuellos de botella" donde fácilmente se atora la suciedad.
Por otra parte, tienes razón en indicar que el impermeabilizante de una terraza debe de garantizar al menos 12 a 15 cm de "vaso", por lo que 4 o 5 dedos de agua no deberían de dar ningún problema.
Yo intentaría asustar un poco al promotor indicándole que si no llegáis a acuerdo vas a pedir un peritaje, y será necesario realizar catas en las paredes (roturas controladas para ver si existe o no impermeabilizante) y desmontar el sumidero para meter una sonda y comprobar si existen o no estrechamientos.
Indícale que todo eso supondrá unos gastos grandes y que se lo reclamarás todo vía judicial si no repara lo que debe. Indícale además que necesitarás el proyecto técnico para ver como iban las terrazas, la sección del sumidero y los impermeabilizantes.
Es muy frecuente que si te ve tan enterado comience a plantearse que es más fácil arreglar que llegar a un juicio donde mayoritariamente los jueces dan la razón al dueño de la vivienda, y donde se reclaman cantidades muy superiores a lo que en realidad cuesta la reparación.
Para terminar, indicarte que son muchos los que me hacen consultas sobre los seguros. Creo que este año, con el pésimo invierno que hemos tenido en toda la península, las aseguradoras se están escaqueando todo lo que pueden para no pagar reparaciones.
1.- Que se te colase dentro un trapo, ropa interior, pinzas o algún plástico que atorase primero el sumidero. Esto es difícil si tiene la rejilla debidamente colocada.
2.- Que el sumidero tenga estrechamientos porque durante la obra quedó dentro cemento o restos de la construcción que generan "cuellos de botella" donde fácilmente se atora la suciedad.
Por otra parte, tienes razón en indicar que el impermeabilizante de una terraza debe de garantizar al menos 12 a 15 cm de "vaso", por lo que 4 o 5 dedos de agua no deberían de dar ningún problema.
Yo intentaría asustar un poco al promotor indicándole que si no llegáis a acuerdo vas a pedir un peritaje, y será necesario realizar catas en las paredes (roturas controladas para ver si existe o no impermeabilizante) y desmontar el sumidero para meter una sonda y comprobar si existen o no estrechamientos.
Indícale que todo eso supondrá unos gastos grandes y que se lo reclamarás todo vía judicial si no repara lo que debe. Indícale además que necesitarás el proyecto técnico para ver como iban las terrazas, la sección del sumidero y los impermeabilizantes.
Es muy frecuente que si te ve tan enterado comience a plantearse que es más fácil arreglar que llegar a un juicio donde mayoritariamente los jueces dan la razón al dueño de la vivienda, y donde se reclaman cantidades muy superiores a lo que en realidad cuesta la reparación.
Para terminar, indicarte que son muchos los que me hacen consultas sobre los seguros. Creo que este año, con el pésimo invierno que hemos tenido en toda la península, las aseguradoras se están escaqueando todo lo que pueden para no pagar reparaciones.
Respuesta de cera_liquida
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Siento decirte que según la LOE este tipo de fallo se suele considerar como fallo de elementos constructivos y tiene 3 años de garantía desde la entrega por parte del constructor al promotor (no desde que se se hizo la venta), así que lo más seguro es que ese plazo haya expirado.
Es cierto que se hace una prueba de estanquidad, pero es en teoría... y aún así es posible que se hubiera deteriorado o hubiese salido a la luz algún fallo de ejecución.
La LOE también comenta la obligación del propietario del debido mantenimiento y al haberse atascado el sumidero por tus circunstancias lo podrían usar en tu contra.
Decirte que los solapes suelen ser por encima del radapie y entre medianeras no suele haber doble cámara por lo tanto es más fácil que se haya colado el agua por ahí, debido seguramente a que el solape no estuvera bien ejecutado.
Para calcular el nivel del agua estancada puedes consultar la cantidad de agua de lluvia que cayó en estos días, pero para que te subiera por encima del rodapié tendría que haber caído una tromba de agua (1 l/m² = 1 mm).
Comprueba en la zona el estado de la lámina y mira si sube por el rodapié, si no fuera así, entiendo que si sería reclamable ya que al estar mal ejecutado desde un primer momento no hubiera salido el problema hasta que hubiera pasado una causa esterna como el atasco del sumidero, evidenciando que tal prueba de estanquidad no se realizó correctamente.
Saludos
No obstante intenta reclamarle al constructor por si se hiciera cargo
Es cierto que se hace una prueba de estanquidad, pero es en teoría... y aún así es posible que se hubiera deteriorado o hubiese salido a la luz algún fallo de ejecución.
La LOE también comenta la obligación del propietario del debido mantenimiento y al haberse atascado el sumidero por tus circunstancias lo podrían usar en tu contra.
Decirte que los solapes suelen ser por encima del radapie y entre medianeras no suele haber doble cámara por lo tanto es más fácil que se haya colado el agua por ahí, debido seguramente a que el solape no estuvera bien ejecutado.
Para calcular el nivel del agua estancada puedes consultar la cantidad de agua de lluvia que cayó en estos días, pero para que te subiera por encima del rodapié tendría que haber caído una tromba de agua (1 l/m² = 1 mm).
Comprueba en la zona el estado de la lámina y mira si sube por el rodapié, si no fuera así, entiendo que si sería reclamable ya que al estar mal ejecutado desde un primer momento no hubiera salido el problema hasta que hubiera pasado una causa esterna como el atasco del sumidero, evidenciando que tal prueba de estanquidad no se realizó correctamente.
Saludos
No obstante intenta reclamarle al constructor por si se hiciera cargo
Pero si evidentemente como todo parece fuera causa de la mala ejecución de la impermeabilización, ¿no podría reclamar a la promotora/constructora por que solo tienen responsabilidad de 3 años?
Tenia entendido lo de la responsabilidad decenal, cuando me venga el perito del seguro evidentemente le diré que con la tierra o piedrecillas que había en el sumidero no es causa justificada como para que este no evacue el agua de la cubierta, pero aún no evacuandola, la cubierta debe aguantar el agua estancada hasta la altura del rodapié por lo menos, y según los datos que me das, más de 100 litros m2 no cayeron pero ni de cerca.
Por eso la importancia de poder o no reclamar al promotor/constructor, de estar dentro del periodo en el cual se le puede reclamar, porque si le pido el proyecto seguramente en las especificaciones de la cubierta diga que esta ha sido ejecutada según NBE-QB90, y en ella hay un puto donde dice lo que debe garantizar la estanqueidad de la cubierta, en condiciones normales de uso y mantenimiento, y nadie me puede demostrar o no que el sumidero estuviera atascado, además en esa norma pone también lo de los 15 cm de solape de la lamina, así que seguro que por ahí si podría escaparme.
Tenia entendido lo de la responsabilidad decenal, cuando me venga el perito del seguro evidentemente le diré que con la tierra o piedrecillas que había en el sumidero no es causa justificada como para que este no evacue el agua de la cubierta, pero aún no evacuandola, la cubierta debe aguantar el agua estancada hasta la altura del rodapié por lo menos, y según los datos que me das, más de 100 litros m2 no cayeron pero ni de cerca.
Por eso la importancia de poder o no reclamar al promotor/constructor, de estar dentro del periodo en el cual se le puede reclamar, porque si le pido el proyecto seguramente en las especificaciones de la cubierta diga que esta ha sido ejecutada según NBE-QB90, y en ella hay un puto donde dice lo que debe garantizar la estanqueidad de la cubierta, en condiciones normales de uso y mantenimiento, y nadie me puede demostrar o no que el sumidero estuviera atascado, además en esa norma pone también lo de los 15 cm de solape de la lamina, así que seguro que por ahí si podría escaparme.
Exactamente si está mal ejecutado o hubiera tenido algún problema a posteriori ya no te lo cubriría la garantía reflejada en la LOE.
El tema de los 10 años (decenal) es para elementos estructurales, no siendo el caso.
Te recomiendo que no comentes nada de que tenías atascado el sumidero ya que no es algo que te favorezca.
De todas formas (y no se si es cierto lo que te comento, pero si me lo han dicho ya varias personas), ningún seguro de hogar cubre los fallos de las cubiertas.
Como te comentaba si está bien ejecutada y se hace una prueba de estanquidad no debe haber problemas, pero... quien nos dice en teoría que se ha realizado, a no ser que se levante el rodapié y se compruebe si esa tela solapa o no, lo cual demostraría un vicio oculto y un fallo constructivo flagrante, teniendo la certeza en este caso de que no se habría realizado tal prueba ya que de haberse hecho se hubiera filtrado el agua, esa creo que es tu única salvación, si no fuera así siento decirte que los gastos los deberás sufragar de tu bolsillo (triste guasa).
El tema de los 10 años (decenal) es para elementos estructurales, no siendo el caso.
Te recomiendo que no comentes nada de que tenías atascado el sumidero ya que no es algo que te favorezca.
De todas formas (y no se si es cierto lo que te comento, pero si me lo han dicho ya varias personas), ningún seguro de hogar cubre los fallos de las cubiertas.
Como te comentaba si está bien ejecutada y se hace una prueba de estanquidad no debe haber problemas, pero... quien nos dice en teoría que se ha realizado, a no ser que se levante el rodapié y se compruebe si esa tela solapa o no, lo cual demostraría un vicio oculto y un fallo constructivo flagrante, teniendo la certeza en este caso de que no se habría realizado tal prueba ya que de haberse hecho se hubiera filtrado el agua, esa creo que es tu única salvación, si no fuera así siento decirte que los gastos los deberás sufragar de tu bolsillo (triste guasa).
Ok, es cierto de que no puedo decirle al perito que el sumidero estaba atascado, aunque pocas cosas más podrían haber provocado el embalsamiento de agua en la cubierta, además es que es medio cierto puesto que la tierra y piedrecillas que había allí no eran suficientes como para atascar un sumidero.
Es más, creo que la cubierta debe estar preparada para asumir este tipo de situaciones en caso de un mal funcionamiento del sumidero, por lo menos para soportar un estancamiento de agua hasta la altura del rodapié que es hasta donde debería llegar la lámina.
Yo sinceramente, creo que por un lado el tema del sumidero lo tengo complicado, y seguramente el seguro se haga el loco, pero lo otro estoy casi seguro de que existe un defecto constructivo en cuanto a la ejecución de la cubierta, la lamina no puede estar bien dispuesta puesto que con un embalsamiento de escasamente un centímetro o dos de altura no debe dar agua, y esto si que es un vicio oculto de la construcción que se ha manifestado ahora pero podría haberlo hecho hace un año o dentro de 3.
La única posibilidad de que el agua filtre es que la lamina este mal puesta o esté pinchada, así que hablaré con el constructor/promotor e intentaré hacerle ver que le es más fácil arreglarlo por las buenas que recurriendo a que le haga un informe pericial, y ya que el decida, pediré los datos al instituto meteorológico de aquí para que me digan cuantos l/m2 cayeron ese día, y en función de ello justificaré la altura que pudo haber alcanzado el agua, si no me equivoco son 10 litros/m2 cada cm de altura, que aproximadamente serian los que cayeran, y ya con eso no me podrán decir que se sobrepasó el nivel del rodapié, pediré el proyecto y comprobaré que seguramente hagan referencia a que las cubiertas hayan sido ejecutadas conforme a la NBE-QB90, y buscaré detalles constructivos para luego comprobarlos con lo que haya y no se que más,
si sabes algún otro argumento que pueda utilizar llegado el caso agradecería me lo comentaras, muchas gracias.
Es más, creo que la cubierta debe estar preparada para asumir este tipo de situaciones en caso de un mal funcionamiento del sumidero, por lo menos para soportar un estancamiento de agua hasta la altura del rodapié que es hasta donde debería llegar la lámina.
Yo sinceramente, creo que por un lado el tema del sumidero lo tengo complicado, y seguramente el seguro se haga el loco, pero lo otro estoy casi seguro de que existe un defecto constructivo en cuanto a la ejecución de la cubierta, la lamina no puede estar bien dispuesta puesto que con un embalsamiento de escasamente un centímetro o dos de altura no debe dar agua, y esto si que es un vicio oculto de la construcción que se ha manifestado ahora pero podría haberlo hecho hace un año o dentro de 3.
La única posibilidad de que el agua filtre es que la lamina este mal puesta o esté pinchada, así que hablaré con el constructor/promotor e intentaré hacerle ver que le es más fácil arreglarlo por las buenas que recurriendo a que le haga un informe pericial, y ya que el decida, pediré los datos al instituto meteorológico de aquí para que me digan cuantos l/m2 cayeron ese día, y en función de ello justificaré la altura que pudo haber alcanzado el agua, si no me equivoco son 10 litros/m2 cada cm de altura, que aproximadamente serian los que cayeran, y ya con eso no me podrán decir que se sobrepasó el nivel del rodapié, pediré el proyecto y comprobaré que seguramente hagan referencia a que las cubiertas hayan sido ejecutadas conforme a la NBE-QB90, y buscaré detalles constructivos para luego comprobarlos con lo que haya y no se que más,
si sabes algún otro argumento que pueda utilizar llegado el caso agradecería me lo comentaras, muchas gracias.
Claro que debe de estar preparada, pero en la teoría, como se suele decir.
En este tipo de problemas hay que levantar la solería y ver exactamente el problema, muchas veces se encuentra uno sorpresas de muchos tipos, pero hasta que no se retira el pavimento no hay nada que hacer, posiblemente la reparación sea cosa de 5 minutos.
Siempre hay que intentar que el promotor lo repare, eso por sistema, haciéndolo de forma correcta y haciéndose uno el despistado, ya si se va negando, ya se le puede ir apretando, pero eso mandando a un albañil lo repara en un rato y eso es mucho mejor que pleitear y además queda mejor con los propietarios, cuestión de política comercial.
Como complemento a la normativa que me pides puedes sugerir el CTE DB HS-1 (Salubridad, protección contra la humedad), siempre que a tu vivienda le afectara el Código Técnico.
En este tipo de problemas hay que levantar la solería y ver exactamente el problema, muchas veces se encuentra uno sorpresas de muchos tipos, pero hasta que no se retira el pavimento no hay nada que hacer, posiblemente la reparación sea cosa de 5 minutos.
Siempre hay que intentar que el promotor lo repare, eso por sistema, haciéndolo de forma correcta y haciéndose uno el despistado, ya si se va negando, ya se le puede ir apretando, pero eso mandando a un albañil lo repara en un rato y eso es mucho mejor que pleitear y además queda mejor con los propietarios, cuestión de política comercial.
Como complemento a la normativa que me pides puedes sugerir el CTE DB HS-1 (Salubridad, protección contra la humedad), siempre que a tu vivienda le afectara el Código Técnico.
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Lamentablemente (para ti) en este caso parece claro que el problema está en un incorrecto mantenimiento del sumidero de cubierta, que se ha tupido, provocando el encharcamiento y los problemas derivados del mismo; responsabilidad de la que no podrá huir.
Puede haber otros problemas de ejecución, que es algo que habría que comprobar en la obra mediante una inspección por parte de un técnico, la causa original está en la falta de mantenimiento (Si este no se hubiese producido no se habrían causado los problemas); aunque sí es cierto que si la ejecución hubiese permitido que la terraza estancase agua los daños propios y al vecino hubiesen sido posiblemente menores; por tanto si efectivamente hay problemas de ejecución puede intentar una asunción de parte de la responsabilidad por parte de la empresa constructora, pero sin más datos es un tema incierto (en función de lo que le reclamen puede compensarle pedir un informe pericial y que se determinen las responsabilidades de cada parte).
Otro tema que comenta es sobre la ejecución de la impermeabilización en los bordes, lo habitual es levantar la impermeabilización entre 15 y 20cm (desde su nivel de colocación), aunque si se prevé que no existan problemas por el nivel de agua o la salpicadura, esta distancia puede ser menor. Si el proyecto es exhaustivo puede venir especificado en la memoria del mismo.
En las terrazas no es obligatorio (aunque sí recomendable) la realización de una prueba de estanqueidad en todas ellas (quizá en la suya no se hizo.) Si se decide por un informe pericial es una prueba que puede llegar a hacerse si el técnico lo considera necesario, pero el uso de la terraza no había mostrado problemas de estanqueidad hasta que se tupió el sumidero.
Sobre el nivel al que ha llegado el agua, se puede intentar buscar la línea que marca esta en el máximo, que suele ser una línea sucia sobre una zona limpia por el agua.
En relación a como se ha filtrado el agua, conviene no confundir el aislante de la cámara con un impermeabilizante, ya que no tiene por qué serlo, y el agua se filtra buscando el camino más fácil, de modos en ocasiones sorprendentes.
En resumen:
Puede existir responsabilidad por fallos de ejecución en la obra, pero esos fallos no le librarían de la responsabilidad que tiene usted por la falta de mantenimiento que los pueda haber manifestado. En función de la importancia de la reclamación y de los daños y fallos, puede compensarle encargar un informe pericial que determine los mismos.
Puede haber otros problemas de ejecución, que es algo que habría que comprobar en la obra mediante una inspección por parte de un técnico, la causa original está en la falta de mantenimiento (Si este no se hubiese producido no se habrían causado los problemas); aunque sí es cierto que si la ejecución hubiese permitido que la terraza estancase agua los daños propios y al vecino hubiesen sido posiblemente menores; por tanto si efectivamente hay problemas de ejecución puede intentar una asunción de parte de la responsabilidad por parte de la empresa constructora, pero sin más datos es un tema incierto (en función de lo que le reclamen puede compensarle pedir un informe pericial y que se determinen las responsabilidades de cada parte).
Otro tema que comenta es sobre la ejecución de la impermeabilización en los bordes, lo habitual es levantar la impermeabilización entre 15 y 20cm (desde su nivel de colocación), aunque si se prevé que no existan problemas por el nivel de agua o la salpicadura, esta distancia puede ser menor. Si el proyecto es exhaustivo puede venir especificado en la memoria del mismo.
En las terrazas no es obligatorio (aunque sí recomendable) la realización de una prueba de estanqueidad en todas ellas (quizá en la suya no se hizo.) Si se decide por un informe pericial es una prueba que puede llegar a hacerse si el técnico lo considera necesario, pero el uso de la terraza no había mostrado problemas de estanqueidad hasta que se tupió el sumidero.
Sobre el nivel al que ha llegado el agua, se puede intentar buscar la línea que marca esta en el máximo, que suele ser una línea sucia sobre una zona limpia por el agua.
En relación a como se ha filtrado el agua, conviene no confundir el aislante de la cámara con un impermeabilizante, ya que no tiene por qué serlo, y el agua se filtra buscando el camino más fácil, de modos en ocasiones sorprendentes.
En resumen:
Puede existir responsabilidad por fallos de ejecución en la obra, pero esos fallos no le librarían de la responsabilidad que tiene usted por la falta de mantenimiento que los pueda haber manifestado. En función de la importancia de la reclamación y de los daños y fallos, puede compensarle encargar un informe pericial que determine los mismos.
Pero en una vivienda de solamente 3 años, y en la que no resido, parece excesivo atribuirme a mi la responsabilidad, cuando una terraza no tiene porque perder agua aunque esta quede estancada en la misma, para ello se impermeabilizan, y para ello se realizan las pruebas de estanqueidad, que para un estancamiento de escasos centímetros no debe existir problemas de filtraciones.
Es que se trata de dos temas distintos.
Por una parte usted tiene la responsabilidad en el mantenimiento del sumidero (debería incluso aparecer en el libro del edificio la periodicidad mínima) y si no lo realiza correctamente y eso da problemas la causa original está en esa falta de mantenimiento. El no residir no le excusa del mantenimiento periódico.
Por otra parte habría que determinar si la terraza ha sido ejecutada correctamente para su funcionamiento y exigencias previsibles, si no ha sido así puede usted exigir responsabilidades por eso (repetir contra el constructor)
Por una parte usted tiene la responsabilidad en el mantenimiento del sumidero (debería incluso aparecer en el libro del edificio la periodicidad mínima) y si no lo realiza correctamente y eso da problemas la causa original está en esa falta de mantenimiento. El no residir no le excusa del mantenimiento periódico.
Por otra parte habría que determinar si la terraza ha sido ejecutada correctamente para su funcionamiento y exigencias previsibles, si no ha sido así puede usted exigir responsabilidades por eso (repetir contra el constructor)
Respuesta de Jesús Javier Apodaca Fernández
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Voy a intentar aclarar un poco el asunto, aunque veo que tienes las ideas más claras que muchos otros que preguntan.
Entiendo que si la construcción terminó hace tres años, el marco Normativo no sería el actual del CTE, sino que la Norma que debía cumplir la obra sería la NBE-QB-90 (REAL DECRETO 1572/1990, de 30 de noviembre, por el que se aprueba la norma
básica de 1a edificación NBE QB-9O «Cubiertas can materiales bituminosos»). La puedes descargar aquí:
http://www.coam.org/pls/portal/docs/PAGE/COAM/COAM_AYUDA_PROFESIONAL/PDF/3-01-a.pdf
Como bien dices, las láminas impermeabilizantes deben subir por lo menos 15 cm. Por los paramentos verticales, para evitar la entrada de agua en momentos de embalsamiento (como ha ocurrido en tu caso) (Punto 4.4.2. de la QB-90)
En cuanto al ensayo que dices de estanqueidad, llenando la cubierta de agua, no es obligatorio sino aconsejable. En realidad la mayoría de los arquitectos lo hacemos porque no cuesta nada. (Viene en el punto 5.2 de la Norma)
Evidentemente, tu tienes responsabilidad en cuanto que el mantenimiento del estado correcto del sumidero de tu terraza, pero, por lo que comentas, la causa principal por la que se ha filtrado agua a las viviendas, es evidentemente, el mal estado de la impermeabilización de la cubierta, ya sea por una deficiente ejecución o un mal diseño inicial.
Entiendo que si la construcción terminó hace tres años, el marco Normativo no sería el actual del CTE, sino que la Norma que debía cumplir la obra sería la NBE-QB-90 (REAL DECRETO 1572/1990, de 30 de noviembre, por el que se aprueba la norma
básica de 1a edificación NBE QB-9O «Cubiertas can materiales bituminosos»). La puedes descargar aquí:
http://www.coam.org/pls/portal/docs/PAGE/COAM/COAM_AYUDA_PROFESIONAL/PDF/3-01-a.pdf
Como bien dices, las láminas impermeabilizantes deben subir por lo menos 15 cm. Por los paramentos verticales, para evitar la entrada de agua en momentos de embalsamiento (como ha ocurrido en tu caso) (Punto 4.4.2. de la QB-90)
En cuanto al ensayo que dices de estanqueidad, llenando la cubierta de agua, no es obligatorio sino aconsejable. En realidad la mayoría de los arquitectos lo hacemos porque no cuesta nada. (Viene en el punto 5.2 de la Norma)
Evidentemente, tu tienes responsabilidad en cuanto que el mantenimiento del estado correcto del sumidero de tu terraza, pero, por lo que comentas, la causa principal por la que se ha filtrado agua a las viviendas, es evidentemente, el mal estado de la impermeabilización de la cubierta, ya sea por una deficiente ejecución o un mal diseño inicial.
En el punto 1.3.3 pone textualmente:
"La cubierta debe proyectarse y construirse de forma tal que se evite la filtración de agua hasta las superficies interiores del edificio"
Para ello la cubierta debe proteger al edificio de los agentes climáticos previsibles mediante una configuración de pendientes que faciliten la recogida y evacuación del agua que recibe en forma de lluvia, nieve, granizo, hielo o rocío y que asegure su ESTANQUEIDAD de forma tal que se asegure una vida útil de 10 años, como mínimo en condiciones normales de uso y mantenimiento"
Además en el punto 4.4.2, dice claramente que la impermeabilización debe tener una entrega al elemento vertical que sea suficiente para proteger el encuentro en caso de embalsamiento, (que es exactamente lo que a mi me ha pasado), la entrega por encima de la protección de la cubierta no debe ser menor que 15 cm.
Creo que sería cuestión de ver el proyecto de ejecución y ver como en el se hará seguramente referencia a que las cubiertas han sido ejecutadas conforme a la NBE-QB-90, y comprobar con los detalles constructivos de esta, que serán los adjuntos en proyecto, si ha sido o no ejecutada tal cual.
"La cubierta debe proyectarse y construirse de forma tal que se evite la filtración de agua hasta las superficies interiores del edificio"
Para ello la cubierta debe proteger al edificio de los agentes climáticos previsibles mediante una configuración de pendientes que faciliten la recogida y evacuación del agua que recibe en forma de lluvia, nieve, granizo, hielo o rocío y que asegure su ESTANQUEIDAD de forma tal que se asegure una vida útil de 10 años, como mínimo en condiciones normales de uso y mantenimiento"
Además en el punto 4.4.2, dice claramente que la impermeabilización debe tener una entrega al elemento vertical que sea suficiente para proteger el encuentro en caso de embalsamiento, (que es exactamente lo que a mi me ha pasado), la entrega por encima de la protección de la cubierta no debe ser menor que 15 cm.
Creo que sería cuestión de ver el proyecto de ejecución y ver como en el se hará seguramente referencia a que las cubiertas han sido ejecutadas conforme a la NBE-QB-90, y comprobar con los detalles constructivos de esta, que serán los adjuntos en proyecto, si ha sido o no ejecutada tal cual.
Efectivamente, por lo que comentas, todo parece indicar un defecto en la ejecución o diseño de la impermeabilización de cubierta, asique yo no dejaría que me intentaran cargar el "muerto" alegando una falta de mantenimiento del sumidero.
Respuesta de Ignacio BD
1
Pues caben ambas posibilidades. Puede ser un desperfecto de construcción, en cuyo caso debe demostrarse. No es cierto que tenga que subirse 15 cm la lámina. De hecho no creo que haya ninguna normativa al respecto, por lo que sólo es necesario subirla. En realidad lo habitual sería subirla entre 5-10 cm, nunca más y lo más habitual unos 7 cm (el grueso de un ladrillo). Actualmente ya hay una normativa más clara al respecto y se piden 20 cm de subida, pero es una normativa de aplicación desde mediados de 2007.
Es posible por tanto que haya una mala ejecución, sin subir la tela asfáltica (habría que comprobarlo). Pero también es posible un mal mantenimiento (el atasco del desagüe) si la tela asfáltica realmente sube.
Además en cualquier caso, la garantía por desperfectos de este tipo sólo cubre 3 años exactos desde la finalización de las obras, por lo que podrías tener problemas con el tema del constructor y la mala ejecución de los trabajos que seguramente tendrías que reclamar por vía judicial.
Es posible por tanto que haya una mala ejecución, sin subir la tela asfáltica (habría que comprobarlo). Pero también es posible un mal mantenimiento (el atasco del desagüe) si la tela asfáltica realmente sube.
Además en cualquier caso, la garantía por desperfectos de este tipo sólo cubre 3 años exactos desde la finalización de las obras, por lo que podrías tener problemas con el tema del constructor y la mala ejecución de los trabajos que seguramente tendrías que reclamar por vía judicial.
A ver, es cuanto a normativa al tratarse de una vivienda de 2007 el Código Técnico de la Edificación no le es de aplicación, pero están entonces las Normas Básicas, en este caso la NBE-QB-90 de cubiertas con materiales bituminosos, donde por ejemplo en el punto 1.3.3 pone textualmente:
"La cubierta debe proyectarse y construirse de forma tal que se evite la filtración de agua hasta las superficies interiores del edificio"
Para ello la cubierta debe proteger al edificio de los agentes climáticos previsibles mediante una configuraciónde pendientes que faciliten la recogida y evacuación del agua que recibe en forma de lluvia, nieve, granizo, hielo o rocío y que asegure su ESTANQUEIDAD de forma tal que se asegure una vida útil de 10 años, como mínimo en condiciones normales de uso y mantenimiento"
Además en el punto 4.4.2, dice claramente que la impermeabilización debe tener una entrega al elemento vertical que sea suficiente para proteger el encuentro en caso de embalsamiento, (que es exactamente lo que a mi me ha pasado), la entrega por encima de la protección de la cubierta no debe ser menor que 15 cm.
Así que creo que debería conseguir el proyecto de ejecución y comprobar como en el se haga referencia a que la cubierta haya sido ejecutada cumpliendo con esta norma, y comprobar si ha sido o no ejecutada de esta manera, que yo creo que no.
"La cubierta debe proyectarse y construirse de forma tal que se evite la filtración de agua hasta las superficies interiores del edificio"
Para ello la cubierta debe proteger al edificio de los agentes climáticos previsibles mediante una configuraciónde pendientes que faciliten la recogida y evacuación del agua que recibe en forma de lluvia, nieve, granizo, hielo o rocío y que asegure su ESTANQUEIDAD de forma tal que se asegure una vida útil de 10 años, como mínimo en condiciones normales de uso y mantenimiento"
Además en el punto 4.4.2, dice claramente que la impermeabilización debe tener una entrega al elemento vertical que sea suficiente para proteger el encuentro en caso de embalsamiento, (que es exactamente lo que a mi me ha pasado), la entrega por encima de la protección de la cubierta no debe ser menor que 15 cm.
Así que creo que debería conseguir el proyecto de ejecución y comprobar como en el se haga referencia a que la cubierta haya sido ejecutada cumpliendo con esta norma, y comprobar si ha sido o no ejecutada de esta manera, que yo creo que no.
Tu lo has dicho todo. Sin embargo espero que no tengas problemas en cuanto a que al final se produce un desperfecto por un mal mantenimiento (por no tener los desagües limpios) y eso es realmente la causa directa de la humedad.
Como bien dices si no se cumple la normativa aumentan y mucho las posibilidades de ganar.
Como bien dices si no se cumple la normativa aumentan y mucho las posibilidades de ganar.