Mayorías necesarias para aprobar el traslado de un interfono

No parece que sea algo que se tenga que aprobar en assamblea, salvo que hayan razones que expliquen tu pregunta.

El económico. 

Habría que conocer el motivo para realizar esa obra y el alcance de la misma.

Cuando se vendieron los pisos, la puerta de entrada no podía abrirse desde el interfono porque no estaba conectado o no había instalación. Estaba muy alejada de la puerta.  Pues bien uno de los propietarios por su cuenta desplazó dicha puerta hacia los interfonos y la conectó para no tener que bajar cada vez a abrir. Esto fue aprobado por unanimidad. Transcurridos 7 años un vecino quiere volver a desplazar la puerta a su estado original y quiere que vaya a coste de la propietaria que hizo el primer desplazamiento. Se presenta a junta y para no oírle más la propietaria en question dice que ya volverá a poner la puerta en su sitio pero no se hace cargo de los interfonos ya que en su momento inicial no estuvieron nunca conectados. Pero esto no es lo que se describe en el redactado del acta donde engloba desplazar la puerta y conexión de interfonos. Hay pruebas porque se grabó la reunión de lo que estuvimos debatiendo y en ningún momento se dijo de hacerse cargo de todo. Puedo con la grabación llevarla a la próxima reunión e invalidar el acuerdo y proceder de nuevo a votación? Este es el problema real

El tema es complejo y necesito pedirle más aclaraciones, porque hay aspectos que no me quedan nada claros. Si me permite, volveré el lunes, porque ahora no tengo tiempo.

Ok pídeme lo que quieras

Como le decía, no veo nada clara su exposición. Dice usted que una propietaria, por su cuenta, desplazó la puerta y que se aprobó por unanimidad.

Un propietario no puede ni debe actuar sobre un elemento común sin autorización de la Comunidad, tal como establece el artículo 553-36. 3 del Código Civil de Catalunya. Y, tal como se establece en el punto 4 del mismo artículo, si un propietario lo hace, la Comunidad puede obligar a que lo restituya a su estado original.

¿Qué sucedió, exactamente, en su Comunidad? ¿Una propietaria, sin permiso, movió la puerta, se llevó el asunto a Junta de Propietarios para decidir qué hacer al respecto y, en ella, se aprobó por unanimidad que ese cambio se aceptaba? Si es así, este punto queda claro.

Entonces, ahora dice usted que un propietario quiere que la puerta se desplace de nuevo a su posición inicial. Pues, de nuevo, hace falta llevar el asunto a una Junta de Propietarios para su aprobación y se requiere de una mayoría de las 4/5 partes. Y, desde luego, no se puede exigir a quien la desplazó la primera vez que asuma los gastos, puesto que la Comunidad aceptó ese desplazamiento hace 7 años. No ya conectar o no el videoportero. No se le puede exigir nada, después de haber aceptado lo que hizo en el pasado. Tuvieron ocasión de obligarle a poner la puerta en su sitio en su momento.

Si no he comprendido bien las circunstancias que describe usted, ruego se explique con más detalle.

Es exactamente como lo has expuesto. Y aquí viene la segunda parte. Hay uno de los propietarios que no hace otra cosa que abusar de sus mayorías para beneficiarse de los otros dos. Y me explico. El edificio es todo una propiedad. Nos regimos por el código civil de cataluña. Sin acuerdo nos ha tenido todos estos años pagando la cuota a partes iguales hasta que hace un año conseguimos por coeficiente. Siempre es el quien es el presidente, aunque nos ofrezcamos los otros dos vecinos para serlo. No tenemos acceso al parquing porque el se l Es una edificio de 3 viviendas, 3 plazas de parquing y 3 trasteros. 1 vivienda y un trastero de un propietario, otra vivienda y un trastero de otro propietario,  

¡Ahora recuerdo! Era ese edificio en el que había varias propiedades de la misma familia, pero cada una a nombre de uno de los miembros, por lo que conseguían siempre mayoría de votos y de cuotas, ¿verdad?

Veo que siguen con sus batallas internas. Lo lamento.

Es exactamente como lo ha expuesto. Y ahora viene la segunda parte. Es un edificio que consta en el registro como una única unidad. Que consta de 3 viviendas, 3 plazas de parquing y 3 trasteros. Para poder obtener mayorías, uno de los vecinos ha inscrito la vivienda y 2 plazas de parquing a nombre de su empresa, otra plaza de parquing a nombre de la mujer y el trastero a nombre del marido. Siendo 3 propietarios con opción a voto y un voto del propietario del segundo piso + trastero y otro voto del otro propietario del tercer piso + trastero. Esta es la situación, el tiene el 3 votos que suman el 52,9% y el otro vecino y yo 2 votos que suman el 47,1% con lo que siempre gana el. En junta se propone presidente y aunque nos presentemos siempre es el. Se decide instalar un contador de agua comunitario  innecesario gana el. Se presenta bajar la potencia de luz contratada para reducir gastos, el no quiere y no se aprueba. Hasta hace un año pagábamos la Cuota de la comunidad a partes iguales. Hasta que con continuas disputas que han durado 3 años finalmente pagamos por coeficientes. También durante 3 años se le ha exigido por ley que instalará un contador para el parquing a lo cual siempre se negaba. Hasta que finalmente se ha conseguido. Y cómo estás podría explicarle más. En el 2013 se hizo este cambio de la puerta de entrada, ya que no se podía abrir desde las viviendas y realmente entre los 3 vecinos la cambiaron. Pero en acta consta que un único propietario lo hizo y el mismo en acta explica que lo hizo por un bien común. Es el antiguo propietario de uno de los pisos. Y en acta también consta que se le advierte al que hizo el cambio que se tiene que notificar antes de hacerlo. No obstante se aprueba por unanimidad. Pues bien ahora el vecino, vamos a decir problemático, quiere volver a poner la puerta a su estado original, alegando que no cumple normativa, normativa que no justifica. Informándonos con el arquitecto del ayuntamiento, nos dice que hay muchos edificios que no cumplen normativas, ya que estas se modifican en el tiempo, pero que si ya hace más de 4 años que está modificación está hecha, esto ya ha prescrito y no hay motivo para cambiarlo, una vez ha venido el arquitecto a visitar la finca. No obstante, el propietario que ayudó al que cambió la puerta, para evitar más disputas dice que la volverá a su estado original y terminamos ya con el tema y así lo votamos por unanimidad . El conflictivo presenta presupuestos de 4000€ i se dice en junta que se compromete a poner la puerta en su estado original, no a conectar interfonos y todo lo que se propone, ya que esto nunca se modificó. Total que como el presidente es él y él acta la revisa el, se pone en él acta que este propietario se hace cargo de todo y se pone un plazo para su ejecución del que no se habló y que si no lo hace en próxima junta se procederá a aprobar uno de los presupuestos presentados. Después de recibir él acta se le notifica al administrador que proceda a subsanar lo escrito por no ser veraz, ya que con la experiencia de los años, la reunión está grabada y en ningún momento se habla de el acuerdo en estos términos. Esta es la situación en la que nos encontramos. Evidentemente se aprobó por unanimidad recolocar la puerta a su estado original pero no en estas condiciones. Si las condiciones hubieran sido estas, jamas se hubieran aceptado. Y ahora proponen los presupuestos. Mi pregunta es y ahora que? Por un lado tenemos una acta falsa que no plasma la realidad y se puede demostrar con la grabación y por otro unos presupuestos que si se exponen a votación ganarán por mayoría. Que solución posible ve usted?

Si lamentablemente ni el COVID hace entender a esta persona que bastantes problemas hay como para tener que generar más.

Me temo que soluciones, pocas veo. Es evidente que están ustedes condenados a no entenderse, por falta de voluntad y por la posición privilegiada que ha alcanzado su vecino con sus malas artes.

Sólo veo dos opciones. Que consigan acercar posiciones, cosa difícil, o que cada dos por tres se enfrenten en los juzgados. Porque una cosa es que con sus mayorías logre imponerse, pero otra bien distinta que cometa ilegalidades como falsear las actas.

Si, no pinta bien. Ya lo sé y es desesperante. Me dice un abogado que si yo participo en la conversación el grabar no es una ilegalidad. Sería buena idea enviar la grabación al vecino y al administrador para demostrar que hubo un error en redactar él acta y volver a someter el acuerdo a votación?

¿Y por qué querría volver a votar? Lo único que habría que hacer es reflejar lo acordado en el Acta, corrigiendo la falsedad actual.

Si, lo mejor sería corregir él acta por eso le comento si lo ve viable sacar a la luz la grabación. Y si está acta queda invalidada por su falta de veracidad poner nuevamente a votación y como el desplazamiento está aprobado por unanimidad en 2013 pues tendrá que ser aprobado por unanimidad. Si no se aprueba por unanimidad no hay acuerdo. Es correcto?

Mi miedo es que hay quien dice que la grabación es legal por participar el que grabo y quien dice que sin avisar previamente no es legal

No. No es correcto. Se aprueba por 4/5.

Pero además, el hecho que el Acta esté falseada no invalida el acuerdo. Éste sigue siendo el mismo. No hace falta volver a votar. Lo que hay que hacer es corregir el Acta.

Pero se puede pedir volver a votar el desplazamiento de la puerta y si en la nueva votación no se consigue las 4/5 partes no hay acuerdo no?

Sí, se puede volver a votar. Eso es cierto.

En cuanto al supuesto incumplimiento de la normativa, sería interesante saber en qué se supone que la incumple. Porque hay cambios normativos que afectan a nuevas instalaciones y otros que deben ser adoptados también en instalaciones existentes. No es únicamente un tema de prescripción.

Cuando hemos pedido este dato al administrador me envía el artículo 553-36.2 y el 553-36.4

Les ha remitido al artículo 553-36, puntos 2 y 4, cuando le han pedido ¿qué dato? ¿El de la mayoría necesaria para la aprobación? Porque, si es así, no tiene nada que ver. Esos dos puntos se refieren a la modificación de elementos comunes sin permiso, como le indiqué en una de mis respuestas anteriores.

Como le dije en otro hilo, la mayoría necesaria la encuentra en el artículo 553-26:

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-11130#a55326 

Si, lo se pero es la única explicación que me dan

¿Pero le dan alguna respuesta, además de referirse a un artículo del CCC?

Supongo que es porque se movió sin consentimiento pero luego se aprobó este movimiento por unanimidad dando un toque al que lo realizó. Por eso digo que si solicito de nuevo la votación para desplazar la puerta quizás termine con el problema porque no alcanzarán lo 4/5 necesarios. El movimiento de la puerta varía que la puerta de acceso al parquing quede dentro o fuera de la entrada comunitaria al edificio. Ahora queda dentro del vestíbulo. Anteriormente quedaba directo a la calle. Con el problema que como es una corredera de madera con llave era muy fácil que se pudiera abrir por maleantes como ya había ocurrido. No creo que cumpla reglamentación.

No no me dan ninguna explicación más

En fin explicarle que con el tema COVID han programado la junta ordinaria por cuestionario enviado por el administrador con todos los puntos del orden del día , enviado el viernes pasado y con fecha límite de entrega del 26/2. Según el art 16 yo puedo solicitar como usted bien me confirma que se vote el desplazamiento de la puerta. Pueden negarse a incluirlo en el orden del día por haber enviado ya el orden del día? En un primer momento tenía que ser por videoconferencia, luego presencial y finalmente han decidido esta opción. 

En efecto, podrían negarse. El artículo 553-21.4.a dice:

"(...) El orden del día incluye, entre otros asuntos, los propuestos por escrito a la presidencia, antes de la convocatoria, por cualquiera de los propietarios."

La junta estaba prevista para el 11 de febrero y no se celebró. Pasaron directamente el día 12 a enviar un mail que adjuntan documentación para la junta ordinaria creando una convocatoria circular, documento a devolver fecha límite 26/2 por lo que entiendo el 26 es la fecha de la junta no? 

La "reunión" que proponen no es muy ortodoxa. El CCC prevé que se puedan celebrar reuniones presenciales, por videoconferencia o por otros medios telemáticas, pero dice explícitamente que sean sincrónicos. Está claro que en su caso eso no se respeta. Y, por supuesto, y precisamente por ello, no se puede establecer una fecha de la reunión, puesto que no existe.

Pues puesto que no existe se podría solicitar el nuevo punto en el orden del día no? Porque ahora caigo que enviaron convocatoria para el día 11 y no se celebró. Para convocar nuevamente tiene que mandar nueva convocatoria y ahí si se puede incluir nuevamente el punto solicitado.  Es correcto?

Dice usted que "Pasaron directamente el día 12 a enviar un mail que adjuntan documentación para la junta ordinaria creando una convocatoria circular". Si bien, como le decía, no van a celebrar una reunión legalmente reconocida, usted mismo ha interpretado, con la documentación remitida, que había una convocatoria.

Con esto no quiero decir que no pueda usted tener razón. Pero pretender ponerse "legalista" con la convocatoria cuando se les está convocando a una pseudo-reunión no reconocida, no creo que sea la vía.

Antes me apoyaría en que el método elegido no está contemplado en el CCC y que, para situaciones como la actual, hay alternativas válidas y reconocidas.

Tienes razón. Me puedes mandar el punto del CCC donde dice lo que me has explicado de las reuniones para estar documentada

553-22.1

1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.

Buenas noticias. Despues de muchas dificultades finalmente hemos conseguido convocar junta extraordinaria con un único punto en el orden del día. Votar si o no al desplazamiento de la puerta de entrada. El día 26 tenemos la junta ordinaria y uno de los puntos del orden del día es aceptar uno de los dos presupuestos para desplazar la puerta de entrada. No creo que antes del 26 el administrador nos haya enviado él acta de la junta extraordinaria donde no se ha alcanzado las 4/5 partes. Cabe después de no alcanzar las suficientes mayorías el punto de votar los presupuestos? Se puede invalidar un punto del orden del día por no proceder?o si no tenemos el resultado del acta es como si aún no existiera el resultado?

Es que, aunque no hayan recibido el Acta, el acuerdo por las 4/5 partes no es firme hasta después de transcurrido 1 mes desde la notificación del mismo.

Este tipo de acuerdo se denomina "de formación sucesiva" y la forma de alcanzarlos es por medio de una votación ganada, como mínimo, por mayoría simple -de votos y cuotas- de los presentes el día de la Junta y contando como votos favorables los de los ausentes que, en el transcurso de un mes, no remitan un escrito, por medio fehaciente, oponiéndose a ello.

Aunque la ley no dice nada al respecto, lo lógico es que este plazo sólo deba transcurrir en caso de que haya habido ausencias el día de la Junta. Si todos los propietarios estaban presentes, no tiene ningún sentido tener que esperar. Tampoco tendría sentido esperar en caso de que contando con los votos de los ausentes tampoco se pudiera alcanzar la mayoría cualificada. Aunque, de nuevo, le ley no dice nada al respecto, por lo que en principio, hay que respetar el plazo indicado en el artículo 553-26.3.

En cuanto a su consulta sobre la aprobación de un presupuesto, lógicamente, no tiene sentido aprobarlo para una obra que no se debe ejecutar.

Para que me quede claro. En 2013 se desplaza la puerta y es aprobado por unanimidad. En varias actas siguientes nunca se alcanza las 4/5 partes para volver a su estado original la puerta. En 2019 tras un acta engañosa y falsa, (que es la junta que le comente, tengo grabada)  esta indica que se aprueba por unanimidad y ahora esta última junta extraordinaria, hay 3 votos  que representan el 52,9% a favor de desplazar la puerta a su estado original y 2 votos que representan el 4,1% en contra del desplazamiento. Así pues como queda la cosa. Hay que desplazar la puerta o no.

Si son ustedes 5 propietarios, necesitan 4 votos a favor de mover la puerta, con un total del 80% de cuota de participación.

Si, entiendo que no se consigue pero esta votación invalida la mayoría de la anterior junta falseada?

Sin entrar a valorar si el acuerdo de 2019 era válido o no, si un asunto se vota en varias juntas, siempre manda el último acuerdo adoptado.

Habría que leer con cuidado cómo se redactó el orden del día de la reunión, así como el acta, porque si se quiere, siempre se pueden tergiversar las cosas. Pero, en principio, si no se hace nada raro y ustedes con su votación no alcanzaron la mayoría necesaria para mover la puerta, ésta no debería moverse.

Esta es el orden del día que enviaron

1-. someter a votación el desplazamiento de la puerta de entrada a la finca

X conformidad al desplazamiento de la puerta de entrada a la finca

X disconformidad al desplazamiento de la puerta de entrada a la finca

como bien dice usted, en vista del juego que siempre se traen, yo marqué la casilla de disconformidad al desplazamiento de la puerta de entrada a la fina y especifique anotando en comentarios disconformidad al desplazamiento de la puerta de su estado actual. Supongo que queda claro

Bien, ahora habrá que ver qué consta en el Acta, dados los precedentes de 2019.

Si y más aún que tiempo tardarán en enviarla. 🤞 Ya te informaré. Muchas gracias

Puedo, aunque no tenga la resolución del acta, en el punto del orden del día de la junta ordinaria para este viernes, donde hay que aprobar uno de los dos presupuestos para el desplazamiento de la puerta, decir que no procede puesto que no hay acuerdo para desplazarla y basarme en la última junta extraordinaria celebrada? Y no votar ningún presupuesto?

Obviamente, como le decía antes, es absurdo votar un presupuesto para ejecutar una obra que no está aprobada.

Buenas tardes. Ya hemos enviado el questionario de la junta ordinària que mando el administrador. Tengo derecho a que me manden los del resto de propietarios? Puedo basarme en esto? Es correcto?

 cve: BOE-A-2021-1622 Verificable en https://www.boe.es

   Núm. 30

BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

Jueves 4 de febrero de 2021 Sec. I. Pág. 12847

Artículo único. Modificación del artículo 4 del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo.

Se modifica el artículo 4 del Decreto-ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19, que queda redactado de la siguiente forma:

«Artículo 4. Medidas aplicables a las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán y a las juntas de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal.

4.1 De manera excepcional y hasta el 31 de diciembre de 2021, los órganos de las personas jurídicas de derecho privado sujetas a las disposiciones del derecho civil catalán se pueden reunir y adoptar acuerdos por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, de acuerdo con lo que dispone el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña, aunque sus estatutos no lo establezcan.

4.3 La obligación de convocar y celebrar las juntas de propietarios en las comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal queda suspendida hasta el 31 de diciembre 2021, sin perjuicio de la posibilidad de cada comunidad de convocar y celebrar la junta de propietarios dentro de este plazo, de acuerdo con sus circunstancias y las medidas de seguridad que en cada momento sean de aplicación, a iniciativa de la Presidencia o si lo solicita al menos un veinte por ciento de las personas propietarias con derecho a voto, que representen el mismo porcentaje de cuotas. La celebración de la junta también se puede llevar a cabo a través de los medios establecidos por el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña.

Artículo 312-5. Reunión.

2. Los estatutos de las personas jurídicas pueden establecer que los órganos puedan reunirse por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, siempre que quede garantizada la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto. En este caso, se entiende que la reunión se celebra en el lugar donde está la persona que la preside.