Compra de vivienda con cargas

El procedimiento puede ser correcto, si usted tiene la certeza de lo que le va costar esas cancelaciones, no vaya a haber sorpresas a posteriori, es decir conocer exactamente la cuantía actual de esas deudas, garantizadas por el embargo y la hipoteca, además de los gastos que va a suponer esa cancelación.

Muchas gracias estimado Pedro. Lo que me sorprende es una cosa, que seguro para ti no es extraño: una vez escriturado el piso a mi nombre, con las cargas y todo, la inmobiliaria afirma poder cancelar las mismas sin mi intervención. Es decir, alterar la situación registral de mi piso (cancelando las cargas) sin que yo tenga que moverme de casa ni firmar en ninguna parte. ¿Crees que es eso posible?.

Si esa cancelación se hace antes de registrar ese inmueble a su nombre, no hace falta su intervención, aunque ya se haya firmado la escritura de compra.

Gracias de nuevo estimado Pedro. Entonces por sus palabras entiendo que yo debería proceder como sigue: tras la escritura, liquidar el ITP (para el que hay un plazo dado), y cambiar los suministros a mi nombre, dejando a que la inmobiliaria me avise de que ha cancelado las cargas y entonces registrar el piso a mi nombre, ¿verdad?. En apariencia el piso quedaría en un limbo durante ese periodo, pues no figuraría ningún propietario en el registro (me resulta curioso).

El piso figurará en el Registro a nombre del anterior propietario, con cargas, hasta que usted lo inscriba a su nombre.

Entiendo, D. Pedro. ¿Y habría algún riesgo de que los deudores (la Administración) ejecutara el embargo y me quitara el piso si la inmobiliaria no actúa con celeridad en quitar las deudas, o ya habiéndolo escriturado a mi nombre el piso está protegido contra ese percance? Sería una auténtica catástrofe, una ruina total. Eso explicaría que el piso fuera algo más económico que el resto...

Entiendo D. Pedro. Y ¿habría alguna posibilidad de que la Administración ejecutara el embargo y me quitara el piso si la inmobiliaria no actúa con celeridad en cancelar las cargas? ¿O bien, el tenerlo ya escriturado a mi nombre protege al piso frente a esa eventualidad?.

Ese es el problema, mientras el inmueble no esté inscrito a su nombre es susceptible de embargo por deudas del anterior propietario, mientras sea titular registral. La escritura de compra no le protege frente a terceros. Por esa razón lo recomendable es que las cargas se levanten con carácter previo a la venta y el comprador adquiere libre de cargas e inscribe de modo inmediato.

Muchas gracias D. Pedro. Dándole vueltas se me ocurre una solución: escriturar a mi nombre rápidamente, para que no puedan ejecutar las deudas contra el piso; luego autorizar a la inmobiliaria a que cancele las cargas a mi nombre en el registro mediante algún documento privado. ¿Considera que es demasiado imaginativa?

No es que sea imaginativa es que las cargas pasaran a su nombre.

Eso da miedo, D. Pedro. La inmobiliaria es un mar de tranquilidad; dice: "Esas cargas no están maduras: no hay ningún apunte en la nota simple que indique que se ha iniciado trámite judicial alguno, con lo que una vez satisfechas las cantidades, ahí quedará todo". ¿Aprecia usted negligencia por su parte?