Escriturar vivienda gravada

Estamos pendientes de escriturar una vivienda la cual hemos pagado en su totalidad, a excepción de un último pago de 9.000 eur que se debía hacer, según el contrato de compraventa firmado, al finalizar la obra. En vez de ser en escrituras (mal firmado por nuestra parte).
En ningún momento, desde que se hizo el penúltimo pago, el vendedor hizo por escriturar, ha estado aplazando la escrituración, sin dar señales de vida durante casi un año y medio, y luego nos ha salido con que la casa tiene una carga de cerca de 85.000 euros. En un principio la carga era de 30.000 eur, pero no sabemos por qué, DESPUÉS DE LA COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA, se ha vuelto a gravar, por lo que entendemos que podremos en su momento denunciar o demandar incluso por estafa. Tanto al vendedor como al banco que debería haberse informado de que la vivienda estaba comprada, pidiendo los contratos de compraventa (son varios chalets de una misma promoción), antes de conceder un nuevo préstamo.
Desde hace unos meses el vendedor ha mostrado intención de otorgar la escritura, siempre y cuando nosotros firmemos asumiendo que tiene unas cargas de 85.000, ya que él no la cancela, alegando los problemas que le ha supuesto la crisis. Nosotros, con todo el riesgo que supone escriturar con esa carga tan alta, estamos dispuestos a escriturar, ya que lo primero que necesitamos, como desde un principio, es lógicamente ser propietarios de la misma.
En realidad son mis padres los 'propietarios', incluso están viviendo en la vivienda desde dic de 2007. Pero como digo se quiso escriturar y el vendedor desapareció hasta hace unos meses.
Ahora el mismo banco, que tiene su parte de responsabilidad, al haber concedido un nuevo préstamo, creemos que sabiendo que ya había viviendas vendidas, no da al vendedor un certificado de la deuda actual, el cual es necesario para que el notario de fe de la carga que tiene la vivienda, para escriturar de una vez por todas.
El préstamo último el banco lo concede al vendedor en jul de 2008, cuando mis padres firmaron el contrato de compraventa en nov de 2006, y pagaron todo en mayo de 2007, excepto el último pago antes mencionado de 9000 eur.
El último pago de estos últimos 9000 eur hemos "convenido" con el vendedor el realizarlo de forma periódica, durante 11 meses, a 800 euros al mes, directamente a los intereses de la deuda. Lo que supone que se aprovecha aun más de nosotros y le vamos pagando lo que tiene pactado con el banco, dilatando 11 meses más el pago final de la deuda de 85.000 eur.
Estamos convencidos de que no va a pagar después de los 11 meses, si no lo ha hecho ya, pero ante el aplazamiento de la escritura, ya que el banco no nos ha dado (no le ha dado) el certificado de deuda, y no vamos a poder firmar escrituras antes de que el vendedor SE MARCHE ESTE MARTES día 26 de enero de 2010 A BRASIL, las dudas que nos surgen son:
1º ¿Esperamos a que vuelva de Brasil?. Se supone que vuelve en 20 días. Escriturar a su vuelta (si no surgen más problemas) y durante esos 11 meses vamos pagando los 800 eur/mes? YA SIENDO PROPIETARIOS DE LA VIVIENDA, ASUMIENDO QUE TIENE UNA CARGA DE 85.000 EUR. DEUDA-CARGA la cual se supone que el vendedor, en el momento de la escritura, va a reconocer que es suya...
2º ¿Denunciamos al vendedor antes de que se marche a Brasil? Consignando los 9.000 euros en el juzgado. Y a la vez denunciamos al banco. No seriamos propietarios lógicamente, ¿hasta qué decida el juez?
No sabemos qué es mejor, no sabemos si denunciando a uno y a otro qué posibilidades tenemos de que se anule la garantía y el juez nos permita escriturar llegado el momento, libre de cargas.
Y no sabemos qué plazo de tiempo tiene un proceso de este tipo. Ya que se necesitaría pedir una pequeña hipoteca sobre la vivienda cuando seamos propietarios, ya que mi padre, como autónomo que es, ha necesitado refinanciarse para continuar con su oficina, gastos, etc. Lo que le ha supuesto caer en una depresión muy preocupante, al no poder contar con esta refinanciación.
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751.000 pts. Mediatoris, es un despacho multidisciplinar,...
Me plantea muchas cuestiones de golpe. Me gustaría preguntarle, la compraventa, ¿cómo está formalizada? ¿Contrato privado o en notario? ¿El vendedor es el Promotor o u particular?
En su caso no estaría preocupado por la refinanciación. El lío primero es de mucho mayor calado. ¿Dice usted que se va a Brasil...?
Muchas gracias por su respuesta.
En cuanto a las preguntas que me plantea:
- Se trata de un contrato privado.
- Se han hecho pagos por transferencias, con sus facturas correspondientes firmadas por el vendedor.
- Se trata de un promotor inmobiliario, pequeño. De pueblo, de La Cañada (Ávila).
- Desde luego el primer problema es escriturar. Se va a Brasil mañana, y se supone que vuelve en 20 días.
De todas formas su hermano es Administrador solidario de la sociedad y hoy hablaremos con ellos, antes de que se vaya el que lleva la voz de mando, para ver si, ya que tiene la intención de firmar, podemos seguir en contacto para preparar los papeles necesarios y que incluso de poderes a su hermano (que entiendo que los tiene), para firmar antes de que venga.
Por otra parte, el banco está obligado a darnos el certificado de deuda, ¿no?. No entendemos por qué no nos lo da. Dicen que porque como ha entrado en mora lo lleva el departamento de jurídica. Y que este departamento dice incluso que no es necesario para escriturar. Es para alucinar... si el notario no sabe la carga actual cómo va a dar fe.
Muchas gracias de nuevo.
Ustedes están mal aconsejados. No se cuanto han pagado, pero está claro que van por mal camino. Le voy a dibujar la cuestión tal y como la veo, sin conocer a los implicados:
1.- Ustedes compran en contrato privado. Pagan casi toda la vivienda y en el transcurso la misma empresa solicita una hipoteca, se quedan con el importe de la misma, habiendo escriturado la compraventa como libre de cargas. ¿Es así? ¿En cuánto fijaron el precio de compraventa?
2.- La hipoteca que se constituyó, está en mora. Lo que indica que se va a reclamar judicialmente. Si se declara vencido el préstamo, pagarán intereses de demora y costas y está claro que si no compra, acabará en subasta.
3.- Usted puede y debe ejercer sin demora una tercería de dominio. Hable con una abogado cualificado al respecto. Aún me reservo más opiniones, pero me gustaría que usted me aclarara las anteriores cuestiones.
Ustedes están mal aconsejados. No se cuanto han pagado, pero está claro que van por mal camino. Le voy a dibujar la cuestión tal y como la veo, sin conocer a los implicados:
1.- Ustedes compran en contrato privado. Pagan casi toda la vivienda y en el transcurso la misma empresa solicita una hipoteca, se quedan con el importe de la misma, habiendo escriturado la compraventa como libre de cargas. ¿Es así? No nos hemos quedado aun con esa carga, no hemos escriturado todavía ¿En cuánto fijaron el precio de compraventa? El precio era de 183.000 eur.
2.- La hipoteca que se constituyó, está en mora. Lo que indica que se va a reclamar judicialmente. Si se declara vencido el préstamo, pagarán intereses de demora y costas y está claro que si no compra, acabará en subasta.
3.- Usted puede y debe ejercer sin demora una tercería de dominio. Creo que hasta que no seamos propietarios no podemos ejercercer esta tercería de dominio. Hable con una abogado cualificado al respecto. Aún me reservo más opiniones, pero me gustaría que usted me aclarara las anteriores cuestiones.
Gracias
Quizás no me he explicado bien. Usted ha hablado con un abogado cualificado y no obstante plantea dudas en un foro gratuito. No lo entiendo. Paso a la cuestión fundamental:
¿El precio de la compraventa es de 183.000?. ¿Cuánto han pagado? ¿Cómo pactaron que se debía hacer los pagos? (Según el contrato privado)
1.- ¿Usted me pregunta si espera a que vuelva de Brasil? Que quiere que le diga, es su decisión. Usted sabrá de acuerdo a las circunstancias actuales. Podría incluso dejarle hasta navidad y probablemente para cuando usted termine de pagar las letras habrá vendido la vivienda a un tercero.
2.- Dice usted que el Banco es responsbale. Hasta cierto punto. El Banco cuando otorga la hipoteca pide información al Registro de la Propiedad que es donde se hace constar el dominio y las cargas de una finca. Si usted no inscribe su derecho... noes culpa del Banco, no pueden ser adivinos. El golfo es el promotor.
3.- Si usted sueña con que el dueño de la casa, el promotor, reconozca que la deuda con el banco es suya... sin comentarios...
El negocio firmado solo puede anularse por sentencia judicial y podría llegar a deshacerse la hipoteca, pero hay que tomar en cuenta la legislación hipotecaria, y el reglamento hipotecario. Artículo 585 del Reglamento Hipotecario y los artículos 32-34 de la Ley Hipotecaria.
Si deciden proceder antes o después que venga de Brasil, ¿cómo me voy a pronunciar? En estos casos me hierve la sangre, pero si usted es más paciente, puede esperar a que se lleve el dinero o monte el negocio en Brasil, para poder defender sus derechos.
Puede tener razón con lo de consultar en un foro gratuito. Yo lo entiendo como una segunda opinión. Ya que son asuntos que se escapan tanto a la mayoría de los mortales y andamos tan acogotados que no sabemos al final qué es mejor. Por eso lo de buscar otras 'opiniones' de expertos en la materia y en casos similares.
*El precio se pactó en 5 pagos:
- Uno de 46.000 eur aprox, a la firma de contrato de compraventa
- Otro de 55.000 eur aprox, a los 2 meses
- Otro de nuevo de 55.000 eur, a los siguientes 2 meses
- Otro de 18.500 eur aprox, al mes siguiente
- El último de 9.000 eur, a la terminación de obra, que aun no se ha pagado. Lo cual no se ha reclamado por el promotor, y si nosotros hemos querido pagarlo para escriturar.
*Que venda la vivienda a un tercero ya sería la bomba, pero desde luego podía cometer ya ese último delito, o penúltimo, porque podría matar a mis padres, que viven en ella, sacar sus cadáveres y meter a los nuevos "propietarios", con la vivienda ya amueblada y todo. Eso si, con una carga, que a saber si sigue siendo la misma, o el banco le concede otra hipoteca nueva...
*El banco se supone que debe ir pidiendo periodicamente los contratos de compraventa al promotor, no? No está incurrinendo en una negligencia, por decir algo suave? Se ha arriesgado mucho el banco, como así se ha comprobado, y además deja a los compradores en bragas si la propiedad de la vivienda, que han pagado en su totalidad, o casi en su totalidad, la dejan a espensas de que el promotor cancele o no esa rehipoteca, porque ya tenía una de 2 años antes. No deberían haber concedido esa segunda hipoteca sin estar seguros de que las viviendas no estaban vendidas. Digo yo.
Ya, como mera información, ya que queda claro que su consejo es ir a por el promotor, nuestra decisión de momento, es esperar. Necesitamos ser propietarios. No nos fiamos de lo que un juez decida. Ud. mismo nos dice que el Banco no tiene responsabilidad, por lo que cómo se va a anular esa hipoteca y nos van a conceder la propiedad llegado el momento. Igual dentro de XX que dure el juicio, nos quedamos sin nada.
Agradezco sus respuestas y su paciencia. Nuestra paciencia es obligada, aunque LA PACIENCIA TIENE UN LÍMITE y queremos poner ese límite en la escritura, que podrá ser, esperemos, a finales de febrero.
Según mi opinión no habrá juez que invalide la hipoteca, entre otras cosas porque debió haber hecho escritura de compraventa con condición resolutoria hasta el final del período. Con tanto dinero entregado eso es lo que debió hacer. La Ley hipotecaria y el reglamento hipotecario así lo estipulan y como quiere hacer valer su derecho frente al Banco le van a decir que "riau".
Si usted escritura a su favor, está asumiendo la carga hipotecaria, ¿con lo que ue usted está comprando en los 85.000? ¿De hipoteca y los 185.000? Que ha firmado.
La gente que le ha vendido el chalet son unos golfos con todas las letras y no le quepa duda que alguien del banco ha cobrado como consecuencia de esa gestión. Aunque es una afirmación sin pruebas, no tengo la más mínima duda. Una pregunta, ¿en la oficina donde este préstamo se contrató han despedido al director, le han trasladado, han notado algo extraño?
Mi estrategia, es demandar penalmente por estafa. Haga saber al fiscal de su demarcación el caso con toda la documentación que tenga, con copia del contrato privado, justificante de los pagos etc.. Saque en el Registro de la Propiedad una Certificación De Dominio y Cargas (¿le costará 30?, pero merece la pena que los pague) y aportela en la documentación.
La ley de sociedades anónimas en los artículos 133 y 134, regula procedimientos para reclamar no contra la sociedad, si no contra el administrador o administradores solidarios. Con la demanda, pidan una anotación preventiva de no vender ni enajenar, con lo que podrán frenar el intento del Banco de ejecutar la hipoteca.
El objetivo de esta medida, es conseguir una sentencia que condene a los acusados a una pena económica por el importe de lo que ha perdido, que puedan ir a la cárcel y que pueda trabar embargo sobre más bienes.
Si quiere se puede, sin demasiado gasto, saber cual es el patrimonio de los administradores y de la sociedad para explorar si puede recuperar sus fondos.
Esta es una opción, pero por favor, no se quede parado...
Muchas gracias. Me ha dado pautas para la posible demanda.
Aunque termine pagando la deuda en su totalidad, que lo dudo, ¿lo suyo es demandarle igualmente? ¿Y al banco lo mismo?
Gracias de nuevo. No le molesto con más dudas.
No son molestias, si al final le sirve de algo. Pero no olvide que si escritura, asume la deuda, no vale reclamar posteriormente. Es como validar un robo, un hurto, como quiera que lo haga.
Lo primero que haría y eso no le costara ecnomicamente, es poner una denuncia penal ante el juzgado de guardia o ante la fiscalía de su demarcación. La denuncia por estafa. El denunciado ha hipotecado una vivienda a sabiendas de que estaba vendida. Aporte la documentación que le he dicho, y me centro no solo en lo suyo, si no en la Certificación deDominio y Cargas. Haga referencia a los viajes a Brasil, etc... que actúen rápido. Usted no puede perder más de lo que ha hecho.
Al fin y al cabo si quieren echarles del chalet, al no escriturar, lo van a tener muy difícil ...
Muy agradecido.
Esperemos que su reputación en el pueblo (medio pueblo es de su padre) le obligue a cancelar la deuda antes o después.
En caso contrario podemos denunciarle, ¿aunque hayamos firmado con una carga no? Por mucho que yo valide un hurto, o un robo, o una estafa en este caso, ya que no me queda más remedio para ser propietarios del bien, entiendo que si no cancela la deuda, como así va a hacer constar en las escrituras asumiendo la misma, podremos ir contra él.
No vale decir, ahh... Uds. les ha parecido bien que tenga una carga, lo han asumido. Si claro, qué hago de momento si nos dice que otorga escrituras, yo no puedo negarme, encima sin haber hecho el último pago. Puego conssignarlo y demandar pero, como le dije queremos escriturar, antes de meternos en follones de juicios. Si no hay más remedio demandaremos, y lo haremos contra ambos, pero de momento...
Gracias de nuevo
Lea bien las escrituras. Mucho m temo que no dirán nada de esa deuda, salvo que esta inscrita.

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