Edificabilidad y ocupación máxima en una parcela de 308 m2.
Estamos consultando la normativa municipal de la zona donde queremos comprar una parcela y nos surgen varias dudas sobre cuantos m2 podríamos edificar por planta, el solar es de 308m2, nuestra idea siempre ha sido construir una vivienda de una planta. Otra duda que nos surge es el nivel de rasante, ya que la parcela da para dos calles. Adjunto la información facilitada por el ayuntamiento. Muchas gracias.
Normativa municipal.
VI.- Normas de edificación.
Art. 1 preambulo.
El articulado siguiente constituye la normativa del Plan Parcial Melones.
La presente normativa asume las Normas Generales y la terminología del Plan General, con las excepciones del articulado siguiente, donde prevalecerán éstas últimas en caso de no coincidencia con el Plan General.
Art. 2 ambito de aplicación.
El ámbito de aplicación de la presente Normativa es el comprendido por el recinto del Plan Parcial los Melones, definido por el Plan General de Ordenación de Telde, y por el PAU-4, corno instrumento de desarrollo, cuyos límites vienen definidos en el plano de delimitación del Plan Parcial
Art. 3 clases de normativa
Se distinguen dos tipos básicos de elementos edificatorios, que atendiendo a sus propias características, el Plan Parcial presenta una normativa específica para cada uno de ellos:
A. Del tejido residencial.- Afecta a los componentes del tejido residencial, donde la vivienda es el uso dominante.
B. De los equipamientos.- Afecta a los componentes del equipamiento comunitario, donde los usos típicos de la vida asociada son los dominantes, pudiendo ser públicos o privados.
VI.1.- NORMATIVA A.
De la edificacion residencial.
Art. 4 definicion.
Corresponde este proceso a una realidad compleja cuya característica más significativa es que se trata de viviendas unifamiliares total o parcialmente rodeadas de jardín, pero en la que no hay, en estos momentos, una imagen unitaria, encontrándose una diversidad de soluciones y combinaciones formales.
Art. 5 objetivos.
Son objetivos del Plan Parcial la regulación de las condiciones mínimas de un proceso complejo por la diversidad formal con la que se manifiesta, hasta tal punto que no es posible su reducción a un esquema tipológico único. Aun así, se trata de asegurar una cierta imagen de las ocupaciones de "baja densidad".
Art. 6 condiciones de la parcela.
1.-Superficie mínima de la parcela: 250 M2 (Una vivienda).
2.- Frente mínimo de la parcela: 10 metros.
3.- Las parcelas colindantes con la carretera SV-2 no podrán tener acceso rodado en momento alguno a dicha carretera.
Art. 7 condiciones de posicion de la edificacion.
1.- Línea de edificación: La marcada por el retranqueo, que será definida por el proyecto de edificación.
2.- Retranqueo frontal mínimo: 5 metros.
3.- Retranqueo trasero mínimo: 5 metros salvo en aquellas parcelas limítrofes con la SV-2, VIA COSTERA, cuyo retranqueo será de 7 metros desde el limite de la parcela que sumados a las dos franjas de 2,50 m. Cada una destinados a aparcamientos y aceras respectivamente, hacen una distancia a la arista exterior de la calzada mas próxima a parcelas de 12 metros.
Excepto que las condiciones de forma de la parcela, resulten parcelas no edificables, en cuyo caso podrá admitirse una disminución de este retranqueo hasta un mínimo de 4 metros, mediante propuesta a la Comisión Municipal de Urbanismo, previo informe de la Oficina Técnica Municipal.
Esta excepción no afectará nunca a las parcelas cuyo retranqueo es de 7 metros, que se mantendrá en cualquier circunstancia.
4.- Retranqueos laterales mínimo: 2 metros.
Si la vivienda es aislada se realizará en los dos laterales, si son pareadas o adosadas (en hilera), el retranqueo se realizará en el lado libre, es decir; no medianero, de las viviendas extremas.
5.- Rasante: la fijada por el Plan Parcial en el plano de Alineaciones y Rasantes.
Art. 8 condiciones de ocupacion.
1.- Ocupación máxima: 35,10 %
2.- Ocupación bajo rasante: toda la superficie a excepción del subsuelo del retranqueo.
Art. 9 condiciones de aprovechamiento.
1.- Edificabilidad 0,351 m2/m2 sobre rasante, 0,351 m2/m2 bajo rasante .
Art. 10 condiciones de forma.
1.- Altura total: 7,50 metros como máximo.
2.- Altura de pisos: 2,90 metros mínimo.
3.- Número de plantas máximo: 2 Plantas.
1 respuesta
La verdad es que es una normativa bastante generosa en cuanto a ocupación y bastante restrictiva en cuanto a edificabilidad.
Vamos por partes.
Si tienes una parcela de 308 m2, la edificabilidad que te permiten es de 108,11 m2 sobre rasante y lo mismo bajo rasante.
Es decir, la suma de todas las superficies cubiertas de todas las plantas sobre rasante del terreno no podrá superar los 108,11 m2. Y lo mismo ocurre bajo rasante.
Si el terreno da a dos calles con distinto desnivel, (+ de 1 o 1,5 m, deberás de ver lo que dice la normativa municipal específica para estos casos.
Algunas normativas obligan a computar la mitad como si fuera bajo rasante y la mitad como si fuera sobre rasante.
Si el desnivel no es mucho y en la longitud de la vivienda no se supera 1 m de desnivel, entonces se considera todo bajo rasante (al menos en la normativa de Galicia)
Una vez que tienes la edificabilidad máxima, es decisión tuya como la repartes.
Las normas de tu ayuntamiento dice que no puedes superar una ocupación del 35,1% de la parcela. Es decir, si haces una sola planta, podrás construir 108 m2. Si quieres hacer 2 plantas, podrás hacer por ejemplo, 2 iguales de 54 m2 o una baja de 70 y una alta de 38, por poner un ejemplo que es muy habitual ahora, que es tener en la parte alta un espacio privado para dormitorio principal, vestidor y baño que tenga acceso a una buena terraza, que me imagino que en vuestro ayuntamiento se apreciará más que en Galicia.
Espero haberte aclarado el tema de edificabilidad y ocupación. Contesto muchas veces esta pregunta.
Sobre los usos sobre y bajo rasante, deberás de ver específicamente lo que te indica tu ayuntamiento sobre como aplicar la norma.
