Duda sobre edificabilidad y ocupación

Tengo una duda que me está haciendo que me eche para atrás en la adquisición de un solar.

Resulta que el solar es urbano, normativa V.U.1 del termino municipal de Las Palmas de Gran canaria.

Por lo visto, se puede fabricar 2 plantas...

pero ese o es mi problema...

Ahí viene:

Resulta que el solar es de 397,80 mº, con edificabilidad del 33,33% y ocupación de 150 mº...

Con estos datos, obtendría una edificabilidad de 132,8 mº y ocupación de los 150 mº reseñados.

¿Qué significa esto?

¿Debería de fabricar aproximadamente 2 plantas de aproximadamente 65 mº cada una para no sobrepasar la ediicabilidad?

¿o, por el contrario, podría fabricar dos plantas de 132,8 mº cada planta sin sobrepasar los 150 mº?

Por favor, necesito ayuda urgente para saber si me hago con el solar.

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1 respuesta

Respuesta
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Creo que has entendido bastante bien la diferencia entre edificabilidad y ocupación. Lo que no acabo de entender es como me lo explicas.

La edificabilidad siempre se expresa en m2/m2, es decir 0,5 o 1 o lo que sea. Por lo que me explicas la edificabilidad de tu parcela es de 0,33 m2/m2. Es decir, por cada m2 de parcela, puedes construir 0,33 m2 de edificio (sobre rasante)

Siguiendo por la ocupación, la ocupación es la "huella" que puede ocupar la construcción en planta. Lo que me extraña es que la ocupación esté limitada a un valor concreto. Según me indicas son 150 m2 de ocupación por parcela. Lo normal es que esté fijado por un % en función del tamaño de la parcela.

Por último, no me queda claro si lo que te dejan construir es bajo + 2 plantas, o 2 plantas en total (es decir bajo + primera).

Como conclusión, me extraña mucho que en una ordenanza municipal no estén relacionados ocupación y edificabilidad, para que cuadren.

Por ejemplo (al menos por la zona donde yo trabajo).

Para un terreno urbano donde se autoricen construcciones tipo "chalet", si la ocupación máxima permitida es del 40%, y se autoriza a realizar planta baja y planta primera, la edificabilidad máxima permitida es de 0,8 m2/m2. En las mismas condiciones, si la ocupación máxima es del 30%, la edificabilidad será de 0,6 m2/m2.

Si el ayuntamiento tiene algún enlace para poder consultar la ordenanza, o tienes manera de hacérmela llegar, le puedo echar un ojo con más calma y resolverte con más precisión tus dudas, porque así, a priori, no me acaban de encajar los datos que me das de edificabilidad y ocupación.

Disculpa por el rollo que me he hecho yo mismo al intentar exponerte el caso.

voy a intentar exponértelo más claramente y contestando algunos puntos que te resultan dudosos...

a) TIPOLOGÍA EDIFICATORIA:

-viviendas unifamiliares con jardín perimetral

-cubierta inclinada en su totalidad y no accesible,a dos o más aguas

-VU1 Vivienda unifamiliar aislada con posibilidad de parearse en caso de unir dos parcelas.

b) OCUPACIÓN:

-La ocupación máxima se fija en el 33,33 % para VU1 y 42 % para VU2.

-esta ocupación máxima se aplicará independientemente bajo y sobre rasante a todas las construcciones. Salvo la excepción hecha en el apartado anterior que no computará como ocupación.

c)ALTURA MÁXIMA:

-Dos plantas y semisótano.

-cubierta inclinada e inaccesible,a dos o más aguas.

d)EDIFICABILIDAD:

-se expresa como la superficie máxima a construir sobre cada una de las parcelas independiente de su superficie,no incluyéndose en esta superficie la edificación que se proyecte bajo la cota de referencia de planta baja cuando se destina a aparcamientos o servicios anexos a la vivienda.

VU1 = 150 mº

VU2= 280 mº

-La superficie a construir sobre cada una de la parcelas es de 136 mº ,no incluyéndose en este coeficiente la edificación que se proyecte bajo rasante cuando se destina a aparcamientos o servicios anexos de la vivienda.

...todo ésto se refleja por escrito en unos documentos que me hizo llegar la promotora dueña del solar,efectuado por un arquitecto....

con esta información,estoy hecho un lío.al final no sé los metros que podría fabricar en la parcela y en cada una de las dos plantas.

creo que mi indecisión hará que pierda la oportunidad de comprar este solar de 397,80 mº...

si aún sigues sin entender nada,comunícamelo para ir paso por paso...

MUCHÍSIMAS GRACIAS DE ANTEMANO...

Disculpa por el rollo que me he hecho yo mismo al intentar exponerte el caso.
voy a intentar exponértelo más claramente y contestando algunos puntos que te resultan dudosos...
a) TIPOLOGÍA EDIFICATORIA:
- viviendas unifamiliares con jardín perimetral
- cubierta inclinada en su totalidad y no accesible, a dos o más aguas
- V.U.1 Vivienda unifamiliar aislada con posibilidad de parearse en caso de unir dos parcelas.

b) OCUPACIÓN:
- La ocupación máxima se fija en el 33,33 % para V.U.1 y 42 % para V.U.2.
- esta ocupación máxima se aplicará independientemente bajo y sobre rasante a todas las construcciones. Salvo la excepción hecha en el apartado anterior que no computará como ocupación.
c) ALTURA MÁXIMA:
- Dos plantas y semisótano.
- cubierta inclinada e inaccesible, a dos o más aguas.
d) EDIFICABILIDAD:
- se expresa como la superficie máxima a construir sobre cada una de las parcelas independiente de su superficie, no incluyéndose en esta superficie la edificación que se proyecte bajo la cota de referencia de planta baja cuándo se destina a aparcamientos o servicios anexos a la vivienda.

V.U.1 = 150 m2

V.U.2 = 280 m2

- La superficie a construir sobre cada una de la parcelas es de 136 m2 , no incluyéndose en este coeficiente la edificación que se proyecte bajo rasante cuando se destina a aparcamientos o servicios anexos de la vivienda.


...todo ésto se refleja por escrito en unos documentos que me hizo llegar la promotora dueña del solar, efectuado por un arquitecto....
con esta información, estoy hecho un lío. al final no sé los metros que podría fabricar en la parcela y en cada una de las dos plantas.
creo que mis dudas de inexperto hará que pierda la oportunidad de comprar este solar de 397,80 m2.

si aún sigues sin entender nada, comunícamelo para ir paso por paso...

MUCHÍSIMAS GRACIAS DE ANTEMANO...

Con lo que me mandas obtengo las siguientes conclusiones:

Tienes una parcela para tipología de vivienda unifamiliar (aislada o pareada). La parcela mide unos 400 m2.

Calculadora en mano, el 33% de esa superficie, son 131,3 m2.

Me dices que te autorizan una edificabilidad de 150 m2, que no computan las plantas bajo rasante (como suele ser lógico) y que te autorizan hacer 2 alturas (planta baja y primera).

Ahí viene mi duda. ¿Por qué te indican que puedes construir 136 m2?.

Con los datos que me envías podrás hacer una vivienda que no supere los 150 m2, con la condición que la planta baja no supere los 131 m2. Los datos que me mandas son muy claros. Yo llevo ya 7 años de arquitecto municipal, y salvo que exista algo que no me estás contando, los datos que me mandas son muy claros y bastante habituales para parcelas unifamiliares.

Lo que te decía. Podrías hacer con tu edificabilidad (te pongo varios ejemplos):

Una planta baja de 131 y una planta alta de 19 m2

Una planta baja y una alta de 75 m2 cada una.

Una planta baja de 90 m2 y una alta de 60 m2 con una terraza (si autorizan a hacer terrazas sin computar edificabilidad).

En fin, muchas posibilidades en las que es tu decisión la que debe de prevalecer y no la de ningún técnico.

Espero que te quede más claro este tema. Mi opinión es que preguntaría por qué te limitan a 136 m2 la construcción si indica 150 m2 en la normativa municipal y si te gusta el sitio compra la parcela.

Sobre la construcción, lo que no entiendo es que me indicas que es de una promotora..¿te obligan a construir con ellos?

muchísimas gracias por su pronta contestación y habérmelo puesto tan claro...

con su respuesta,he decidido desechar el solar,aún a sabiendas que era mi ilusión.

pensaba que podía fabricar 131 m2 cada planta,pero ya veo que no según su clara respuesta.

debería de limitar las dos plantas para que,en general,me diera un total de 150 m2.

no quiero tener habitaciones como un piso de alquiler sólo por tener un gran jardín a mi alrededor.

en cuanto a la promotora,no es la que construye,sino la que vende.

es la titular de los terrenos.

e fin,con

Mi consejo en estos momentos, a mis clientes, es que tal como está el mercado inmobiliario, se deben tomar decisiones con operaciones muy claras. Hay muchas ofertas en el mercado y no debe uno tomar decisiones precipitadas que pueden conducir a graves errores.

Llevo 12 años en esta profesión, y he ganado más de un cliente por decir que no a una operación que quizás vieran clara a priori. Con el paso del tiempo han encontrado mejores operaciones y han seguido confiando en mi para el desarrollo de la obra.

No conozco al detalle el mercado de las islas, pero además de en Galicia he realizado obras en Alicante, Madrid, Toledo y Asturias y creo que no hay grandes variaciones en la situación actual. Además conozco empresas que han trabajado muchos años en Canarias y creo que en este momento hay mucha oferta inmobiliaria. Así que si tienes claro lo que buscas, no te precipites y toma una decisión bien meditada.

EXPERTO RECOMENDABLE A TODOS ...

CLARO Y CON VOCABULARIO HECHO PARA INEXPERTOS DE LA MATERIA,COMO YO.

SALUDOS Y ME HAS SIDO DE GRAN UTILIDAD...

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