Acceso a planta sotano y edificabilidad

Hace un año compré una casa en construcción en la que, en las condiciones particulares del contrato, el constructor se comprometia a realizar un apartamento en la planta sótano y desde este hacer un acceso al jardin ya que el solar es en desnivel. EL sotano es plenamente legal a los efectos de normativa municipal y ocupación (consta en el proyecto que se presentó al Ayuntamiento).

Después de rebajar del terreno, el Ayuntamiento me ha hecho dejar un talud de tierra en la pared que da al sotano desde el jardin para evitar que pueda abrir un acceso al mismo (supongo) ya que según la normativa municipal si el techo del sotano esta a mas de un metro del terreno esta zona del edificio se considera habitable y, al ya estar al límite de este coeficiente, no se que problemas podria tener.

Mis consultas y dudas son las siguiente:

1ª.- ¿Cómo se computan esos metros de mas que se pondrian de manifiesto al hacer un acceso al sotano?, yo no entiendo nada de construcción pero si las otras tres paredes si que complen con lo de estar a menos de 1 metro del terreno, ¿qué coordenadas cogerian para calcular la superficie?...

2ª.- ¿Me podriais aconsejar que otra solución constructiva podria hacer que cumpliera con la normativa en sustitución del talud de tierras a 45º que me han dejado?

3ª.- ¿Es correcto que no puedo hacer ese acceso?, lo digo porque en la parte que tengo la entrada del garaje esta por debajo de esa cota y nadie me ha dicho nada...

4ª ¿podria alargar la rampa del garaje y hacer una segunda entrada por ejemplo a un almacen de herramientas? (Dice algo de ello la normativa municipal)

Bueno os agradeceria mucho la ayuda ya que tenemos un problema importante con el tema ya que esta zona queriamos habilitarla para un familiar enfermo ...

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El tema es que el sótano no computa como edificabilidad, las edificabilidades computan sobre rasante y/o semisótanos, en el momento en que esa planta la dejaras a nivel de jardín computa como edificable, cosa que parece ser no puedes ya que tienes agotada la edificabilidad de la parcela, por eso te hacen poner el nivel del terreno de modo que se cumpla la normativa municipal.

Ahora lo poco que se te puede contestar

1ª.- ¿Cómo se computan esos metros de mas que se pondrian de manifiesto al hacer un acceso al sotano?, yo no entiendo nada de construcción pero si las otras tres paredes si que complen con lo de estar a menos de 1 metro del terreno, ¿qué coordenadas cogerian para calcular la superficie?...

En casi todas las normativas que conozco computan al 100% en cuanto la planta puede ser considerada semisótano (tu caso es un semisótano, una parte es totalmente accesible la otra enterrada, incluso aunque no tuviera posibiidade de ventanas) en algunos casos límites (gran profundidad) se ha conseguido que no compute todo, pero eso lo marca la normativa específica de tu municipio.

3ª.- ¿Es correcto que no puedo hacer ese acceso?, lo digo porque en la parte que tengo la entrada del garaje esta por debajo de esa cota y nadie me ha dicho nada.

Totalmente correcto (si es por la edificabilidad), el acceso a los garajes en general siempre estan cotas inferiores, pero no son recintos vivideros. De hecho hay muchos planes que prohiben el uso vivienda si el suelo esta por debajo de la rasante. Lo que le estan prohibiendo no es el acceso en sí, sino que supere la edificabilidad.

En resumen de modo legal dificilmente podrá habilitar el sótano permitido para un uso vividero.

Buenas tardes y muchas gracias por la contestación.

El punto 1 me queda claro (muy a mi pesar).

En cuanto al punto 2 por lo que comentas el problema no es el acceso sino la posibilidad de utilizarlo como vivienda ... ¿crees que se podría hacer una segunda entrada de garaje o a un trastero? (el plan parcial pone algo así como invernaderos, locales de herramientas, etc.), de hecho esta planta inicialmente era todo parking y optamos por dividirla en dos.

Muchas gracias por la ayuda.

No veo ningún problema a habilitar un "cuarto trastero" de herramientas o similar en planta de sótano, muchas veces los sótanos se usan para muchas cosas. Esta claro que luego lo quieres usar para otra cosa, pero ya sabes.

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