Antes de decidirme a comprar parcela.

Estoy en trámites para adquirir una parcela de unos 530 metros cuadrados (19 metros de frente y 27 de fondo más o menos). Quisiera saber, antes de decidirme, si se pueden cumplir mis deseos de vivienda en dicha parcela. Quisiera hacer una vivienda amplia (unos 200 a 250 metros útiles), dos plantas, con cinco dormitorios (de los cuales al menos uno en la planta de abajo), garaje anexo, salón, comedor aparte del salón, algún/os de los dormitorios con vestidor amplio y cuarto de baño incluido y quisiera saber si es factible el meter una piscina en dicha parcela según las dimensiones del terreno y las dimensiones aproximadas de la vivienda que desearía. ¿Tiene alguien algún/os plano/s para orientarme un poco antes de dar el paso? Por lo que me he informado, sobre los 19 metros que tengo de frente, se me quedaría una vivienda de unos 13 metros como máximo de fachada y de fondo no hay límite siempre que deje 4 metros por delante (da a la carretera) y 3 metros con la parcela vecina.
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Siempre se cuenta desde el límite de tu parcela, es decir, puedes construir a partir de la línea paralela al límite de tu finca a 4 m.
Un truco, consigue el plano de la parcela a escala, trazas una línea paralela a la distancia indicada de retranqueos desde todo el perímetro. Una vez que tienes la superficie, si sabes la ocupación de la parcela, calculas el volumen en planta del edificio, y lo multiplicas por dos ( tu numero de plantas). Si también tienes el dato de la edifcabilidad, lo divides entre el número de plantas, y así, a groso modo sabrás si tu vivienda de los sueños cabría en el.
Respecto a la piscina, si la norma no te indica nada en contra la podrás hacer sin problemas, incluso sin respetar retranqueos o similares, esto solo es para construcciones.
Un truco. Si quieres hacer un bajo cubierta, pero te pasas en edificabilidad, pero tienes altura suficiente y no tienes limites en la pendiente, puedes conseguirlo de un modo simple. Te construyes la casa con bajo cubierta, incluso división interior, dejas previsto el hueco de la escalera y el espacio que fuera a ocupar en la planta de abajo. Ciegas temporalmente el hueco.
Cunado tengas en tu poder la cédula de habitabilidad, es decir, que tu vivienda en teoría está dentro de la norma y demás, llamas a un carpintero, o al mismo constructor que te hizo la vivienda y que te habrán el hueco y te coloquen la escalera. Ya tienes tu bajo cubierta "ilegal".
Las normas subsidiarias las tengo ya y digamos que ya me he lanzado a comprar el dichoso terreno (hace ya unas semanas que inserté la pregunta en el tablón). Lo de los retranqueos más o menos lo tengo claro excepto el de la fachada (la fachada daría a la carretera. Una carretera aún sin acerado). Dice algo de cuatro metros pero ¿cuatro metros a contar desde donde?. Ahora mismo lo que hay es una carretera, una franja de terreno en la que se supone que irá el acerado y luego empieza mi terreno. ¿Desde dónde se empiezan a contar esos cuatro metros en los cuales no se puede construir?
Si lo deseas puedo enviar por correo electrónico las normas subsidiarias que me han pasado el "atento personal" de mi ayuntamiento.
Gracias por tu respuesta. Espero un poquito antes de finalizar mi consulta.
Un saludo.
Lo que debes hacer antes de todo es conseguir la normativa urbanística que le afectaría, pasate por el ayuntamiento al que pertenece la finca, vete a la sección de urbanismo y pide que te dejen mirar el paln de ordenación urbana o las normas subsidiarias, con un poco de suerte te ayudaran con la búsqueda (es verídico, en algunos lugares hay personal muy atento).
Una vez que lo tengas hacte una lectura rápida y busca algo relativo a:
"retranqueos", "altura máxima a cumbrera" "altura máxioma a alero" "ocupación de la parcela" "edificabilidad". Si has tenido suerte en la maraña de papeleo y has encontrado estas palabras, tu mismo puedes diseñarte tu casa !
No, ahora en serio, todos estos nombres te indican, la separación mínima respecto a la acera, de las medianeras laterales o de atrás (retranqueos). Lo usual en estos casos va desde 3 m a laterales, 1-3 atrás, y desde nada hasta 5-7 m en fachada.
La altura máxima a cumbrera te indica la altura máxima del edificio, ademas suele venir marcada la distancia mínima de suelo a techo, de todos modos lo usual son 2'6 m, 2'8 si va a llevar falso techo.
Tampoco la inclinacione de la cubierta del edificio es libre, si no te dicen exactamente cuanto es, te la pueden marcarcon una altura mínma/máxima a alero.
Por si esto fuera poco, también te marcan un máximo de metros cuadrados a utilizar dentro de tu parcela en función del tamaño de esta y de que tipo de terreno es ( si el suelo es urbao te dejan construir más que si es suelo rústico o protegido). Computan en ocupación todas las superficies cubiertas y cerradas por 3 lados o más, y como la mitad, aquellas terrazas cubiertas solo por dos lados.
Si aun te cres que la cosa no puede estar más restringido, error! Ademas de decirte lo que puede ocupar tu casa, te marcan el número de metros cuadrados construidos máximo (edificabilidad).
Además de estos parámetros más o menos comunes en la mayoría de los palneamientos urbanísticos (cada pueblecito de españa tiene el suyo propio, e incluyen peculiaridades propias y distintas)suelen aparecer restricciones propias y únicas. Por ejemplo, en gijón asturias, en los pueblecitos de alrededor no te dejan construir nada con tejado plano, la teja debe ser árabe ( la de toda la vida) o de efecto óptico similar.
Te ponen pegas hasta para construir un hotel, por cada 100 m2 de parcela creo que son 2 camas,...
Si aún después de leer el plan urbanístico, si es que aun tienes ganas de hacerlo, te encuentras con dudas, deberíais preguntar a algún arquitecto de la zona, que conocerá mejor los entresijos y puertas traseras del plan.
Si me dices que ayuntamiento es, igual tengo suerte y te encuentro el plan en internet... y te puedo hacer una estimación del volumen de vivienda que admite.
De todos modos y para tu tranquilidad, una vivienda de dos pisos, no demasiado grande suele sera dmitida por cualquier plan, eso si, igual no te dejan pintar la fachada del color que te gusta.
Mucha suerte.
Sara
Arquitecto técnico

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