CAseta de jardin en terraza privativa
DESEO construir de un caseto de jardín de obra de 2*3 metros en terraza privativa aneja a mi vivienda sita en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal en la Comunidad Autónoma de Aragón y tengo las siguientes dudas:
Primera pregunta
¿Qué prevalece lo señalado en la escritura pública o los Estatutos respecto a los elementos comunes, puesto que en la escritura de propiedad dice que el vuelo es elemento común y en los estatutos permite cerramiento de áticos y en los bajos establece expresamente la prohibición de construir en una de las terrazas que da a la zona comunitaria, por lo que se entiende que en la otra es posible hacerlo y de hecho hay pergolas y casetas de madera ya construidas?
¿Cómo se cohonestan ambas previsiones en cuanto al señalamiento de los elementos comunes?.
¿Y respecto a lo regulado en los estatutos de la comunidad frente a la ley de propiedad horizontal?
Segunda pregunta
En nuestros estatutos no diferencia si las instalaciones son de obra o de madera. ¿Tiene diferente tratamiento el que se trate de una obra con ladrillo y cemento con respecto por ejemplo a una caseta de madera o pérgola?, es decir, la consideración como inmueble o bien mueble, teniendo en cuenta que en el presente caso igualmente si fuese una caseta de madera también elevaría el tejado y le seguiría causando un “posible perjuicio” al vecino que no es real, puesto que el muro de la finca es más alto que el tejado de la caseta construida.
¿Cuáles serían los requisitos que deberían cumplir los casetos de jardín en Aragón si fueran de madera, así como las pérgolas, siendo la terraza privativa, según consta en la escritura de propiedad? ¿Afecta el vuelo en los elementos móviles? En materia urbanística, entiendo que no sería necesario permiso alguno al ser elementos móviles, ¿verdad?.
TERCERA PREGUNTA. Si no se autoriza la construcción de obra referida (¿mayoria de 3/5 o solo habria que dar cuenta a la comunidad?) Cuando se han consentido hasta la fecha las ya existentes a lo largo de más de 8 años que llevamos viviendo en la Comunidad, ¿Puedo impugnar el acuerdo? ¿Por qué motivos? ¿Qué plazo tengo?
CUARTA PREGUNTA. El administrador de la Comunidad de Propietarios ¿se puede posicionar con una de las partes o debería simplemente exponer los argumentos de las partes implicadas y los datos que el haya recabado?
¿Por qué causas se puede destituir al administrador? Procedimiento.
1 Respuesta
Primera: Los estatutos están por encima de lo que dice la escritura pública, y estos debieran estar inscritos también en escritura pública para tener validez frente a terceros. Es decir por ser más específicos complementan a la escritura pública.
Si los estatutos van contra la ley de propiedad horizontal podrían ser anulables en un juicio.
Segunda: No importa el material, lo que se sule diferenciar es la movilidad frente a la no movilidad de lo construido. Una caseta de fibra se puede quitar y poner una de ladrillo con cemento no.
Tercera: Tras la reforma de la LPH, para esta construcción se necesitar licencia administrativa del organismo competente, y 3/5 de propietario y de cuotas del total de los integrantes de la comunidad.
Los acuerdos tienen un año para impugnarlos, podría pedir agravio comparativo en el juzgado, pero seguiría sin poder construir nada. Las viviendas tienen unos metros construidos por licencia y estos no se pueden sobrepasar.
Cuarta: Todo esto que le he dicho yo, es lo mismo que le dirá su administrador de fincas. Aunque a lo mejor con otras palabras. Para destituir al administrador hay que acordarlo en junta en el correspondiente punto del orden del día.
Resumen, para la construcción de algo en una terraza, por ley, tiene que pedir la licencia correspondiente al ayuntamiento y tener el acuerdo de la comunidad. Aunque el resto de los otros lo hayan hecho no le da derecho a usted a hacerlo.
Un saludo.
PD: otra opción no recomendable, es que haya donde fueres haz lo que vieres.
No entiendo respuesta puesto que yo entiendo que puesto que priman nuestros estatutos que permiten esta construccion, al no prohibirla expresamente. Asi que el vuelo queda aqui como elemento privativo si yo construyo una caseta.
En los aticos que se han cerrado nadie ha hablado del vuelo ni ha pedido autorizacion alguna porque lo permitian los estatutos.
¿Que opina de esta sentencia que a continuacion indico sobre legal transformación de local en vivienda ante la falta de prohibición en Estatutos?
En este caso, un comunero fue demandado por la comunidad de propietarios por la transformación de un local comercial en vivienda siendo condenado por sentencia de primera instancia, confirmada por la Audiencia Provincial, a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local comercial, cesando en su uso como vivienda y declarando la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso de dicho inmueble.
El propietario del local transformado en vivienda presentó recurso de casación alegando infracción de los artículo 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, teniendo como resultado la casación de la sentencia de la Audiencia Provincial.
Sentencia Tribunal Supremo, 03-12-2014 (Extracto)
1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».
Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título Constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.
No se puede equiparar una cosa a la otra, y debemos ceñirnos a la ley. Los estatutos pueden decir que no se quieren gente de color en una comunidad y no por eso son legales e inamobibles. Con relación a al sentencia si cabe decir que es muy innovadora pero una sentencia no hace ley, y hay que tener en cuenta las particularidades de cada caso. Ya que incluso salió una nota de prensa sobre esa sentencia.
También debe saber que yo doy mi opinión desde mi conocimiento y nunca una verdad absoluta, ya que la persona que en última instancia (juicio) determinaría como sería es un juez o un grupo de ellos.
