Tengo un terreno

Lo primero que tienes que aclarar es si vais a formar una junta de compensación entre todos los propietarios o si vais a hacer un "contrato de permuta". No entiendo muy bien el significado de ese término, porque lo normal cuando se aprueba un plan de actuación (o el que sea) que clasifica el terreno de manera diferente a como está en la actualidad, es que todos los propietarios se agrupen formando una asociación (que se llama junta de compensación) y que defiende los derechos de los propietarios y les convierte en un único propietario para el futuro plan. De esta manera, se suelen establecer en los estatutos unos términos legales por los cuales los chalets (en este caso) que se saquen al final en los terrenos que se actúa se reparten de una manera equitativa entre los propietarios. Me refiero con equitativa a que una persona que tiene POR metros cuadrados en su propiedad respecto de un total Y, tendría derecho a un porcentaje X/Y de las propiedades que se consigan obtener del plan en cuestión.
Espero que esto no te haya liado más, pero siempre que hay reunión de propietarios es para la mejor organización y beneficio de todos. Aun así, siempre hay alguno que pretende sacar más dinero del que tiene con eso, pero es difícil si contáis con un abogado que entienda un poco del tema y que no se deje engañar en el contrato. Si alguno de los propietarios se niega, le pueden expropiar (por una cantidad muchas veces irrisoria) y el terreno se lo reparten entre los que forman la junta. De esa manera, se enriquecen más si hay menos gente entre la que repartir el pastel final.
Muchas suerte y si necesitas alguna aclaración más, no dudes en preguntar.

Hola Rafa, muchas gracias por tu respuesta. No veas como te lo agradezco
Te aclaro alguna cosa:
"Contrato de permuta" me refiero a hacer un contrato en el que conste que el terreno lo cambio por un chalet de por metros cuadrados y por características, y de esta forma ya no tendría que adherirme a una junta de compensación, con todos los jaleos que me supongo serán.
El terreno pertenece al ayuntamiento de Santander.
Parece ser que como ya el constructor ha pedido alguna licencia, de aquí a dos años ya tiene que urbanizar el solar (poner los viales), porque si no le cobran no sé cuánto... Pero de momento, si empiezan a construir antes de 2 años la edificabilidad es del 0.6 y en parcelas de 650m.
Si una vez aprobado el plan de urbanismo nuevo (que parece que es enseguida) en dos años no empiezan a construir tendrán que acogerse a esto, que es un 0.5 de edificabilidad y parcelas de 250 m (por lo tanto salen chalets más pequeños de unos 125 m, más fáciles de vender y claro, más dinero, porque cobrarán por cada chalet pequeño 50 millones por ejemplo, y dos son 100 millones, en cambio por uno grande 80 mill. ) No sé si me explico...
Mi miedo, y más por orgullo personal, es que nos estén queriendo ocultar esa parte para no darnos dos chalets pequeños, que son más dinero, y me gustaría saber si hay alguna forma de que haya un acuerdo dependiendo de la edificabilidad a la que se acojan.
Bufff, qué difícil es esto... Tengo mil dudas... pero no sé concretar...
Un saludo y gracias, Isabel

Sinceramente, el lio en el que te estás metiendo con esa gente no sé a que se debe. ¿No te permiten estar en la junta de compensación? A lo mejor quieren tener beneficio a más largo plazo y, tal y como lo estás contando, sacar algo más de dinero (para mi gusto, una mayor edificabilidad sería más rentable, porque serían chalets de mayor lujo y más dinero a poder cobrar por ello).
Si crees que te quieren ocultar esa parte, coméntales lo que sabes y diles que quieres formar parte de ellos. De esa manera, te intentarán dar vueltas para que no entres (y se confirmarán tus dudas) o te dejarán entrar como propietaria en la junta (supongo que sería igual de rentable o no, eso lo tienes que ver tú).
El precio de los chalets creo que sería proporcional a los m2 de casas construidas. Saldrían casas más caras (y también más difíciles de vender por el momento en el que estamos) mientras que esperando, saldrían más casitas a menor precio por tener menos m2 por planta. Es cuestión de que se estudie el tema.
Resumiendo, que me estoy extendiendo mucho. Te compensaría a ti coger un chalet con más m2 porque tiene más posibilidades en el futuro de venderlo o incluso partir tu parcela en varias (sacando más dinero con ello, pues tu edificabilidad es mayor). Podrías construir 650 x 0.6 = 390 m2 repartidos en las parcelas que saques (3 parcelas con casas de 120m2 sería una muy buena inversión).
En fin, yo en tu lugar cogería la parcela con más edificabilidad para poder hacer negocio en un futuro.
Mucha suerte y animo!
Salufos
RAFA

Hola Rafa, aquí estoy otra vez...
Pues si, ha llegado el momento de decidirnos, nos tenemos que adherir a la junta en 15 días o nos llega la expropiación. Pero meterse en la junta de compensación implica unos gastos enormes. Al correspondernos 3 parcelas son unos 30 millones. Por eso, nos inclinamos más a pasar por lo que habíamos negociado de palabra con el constructor (quien está metido en la junta claro), que es un chalet individual tan grande como la normativa permita en una parcela grande de 680 m2 y así nos quitamos de tener invertido los 30 millones (que nos supone algo de inestabilidad, sobre todo, como bien dices tú, en el momento en que estamos, y encima para alguien como nosotros que no estamos puestos en el tema).
Dime qué opinas.
¿Qué cuidados debemos tener según tu criterio? Pedir aval bancario, ¿qué tiempos de entrega...?
Muchas gracias por todo. Isabel

Depende un poco de lo que queráis hacer, si preferís coger el chalet de 680 m2, hacer un contrato o algún tipo de papel legal que os permita estar tranquilos frente a la expropiación. Si no tenéis ganas de complicaros con la junta de compensación porque os parece mucho dinero, quedaos con el chalet.
Cuidados todos los que tengáis son pocos. Informaos acerca de lo que van a hacer, de los beneficios que sacarán con todo ello... El tema principal que debéis exponerle al constructor es el tiempo para ejecutaros el chalet. Debería estar construido antes de que comiencen a edificar o urbanizar los terrenos de la junta, pues si está metido en ello, no querrá que se solape con el comienzo de sus obras.
El tema del aval, sólo es necesario si vais a hacer una gran inversión y el constructor os lo pide. En caso contrario, el aval es innecesario. En todo caso, un préstamo para poder pagarle la obra. Aun así, pedir varios presupuestos y varios proyectos a arquitectos para ver tipologías o arquitecturas diferentes a lo que van a realizar allí (más que nada por diferenciaros de lo que van a hacer).
Si necesitas algo más, no dudes en preguntar. Soy arquitecto, aunque de Madrid, por si lo necesitas.