Patio no escriturado con habitaciones y humedades

Soy presidente de una comunidad en la que el bajo tiene un patio (sólo se accede por su casa) que no está escriturado. Tiempo después en dicho patio el vecino del bajo se construyó dos habitaciones extra (tampoco escrituradas) y el vecino del primero alargó su terraza toda la extensión del techo de las mismas (Dicha terraza tampoco está escriturada).
Todo eso ocurrió hace 28 años aprox.
  Ahora, en las habitaciones extra hay humedades por culpa del mal estado de las baldosas de la terraza extra.
El vecino del bajo (que ya no es el que hizxo la obra) le reclama a la vecina del primero la reparación, y ésta (que continúa siendo la misma que realizó la obra extra) dice que es cosa de la comunidad.
¿Quién tiene razón? Puesto que los seguros (de la vecina del primero y de la comunidad) ya se han inhibido, por diversas razones.
Le agradeceré su respuesta puesto que la verdad, somos una comunidad pequeña que llevamos las cosas entre nosotros y este es el primer tema serio que necesita de compresión de la ley vigente y ninguno poseemos los conocimientos mnecesarios para poder dar una solución al tema.
Muchas gracias por su ayuda y reciba un saludo muy cordial.
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6 Respuestas

106.775 pts. Arquitecto, 25 años de profesión Construcción y...
La cuestión sería jurídica y no técnica, puesto que aquí habría que valorar si al hacer esas obras sobre un elemento común pasan a ser de la comunidad automáticamente o siguen siendo privativas, cuestión que no se solucionó en su momento.
Si todo se hubiera realizado normalmente, o la construcción de esa manera fuese de origen, no cabe duda de que sería un tema comunitario.
En cualquier caso, si no son uds. capaces de ponerse de acuerdo podrían solicitar un arbitraje, pueden realizar una consulta en el Colegio de Arquitectos o el de Abogados o en la Cámara de la propiedad sobre cual, sería el sistema y el coste de ese procedimiento, que seguro que es más barato que un pleito.
Muchísimas gracias por tu pronta respuesta!
Tan sólo resta ya una última aclaración colateral : ¿Quién costea una obra/reparación/etc.. de un elemento común de uso privativo? ¿La comunidad o el propietario que disfruta de ese elemento?
Otra vez, gracias!
En el caso de terrazas el asunto es muy común, las terrazas forman parte del sistema de cubiertas del edificio (común) y suelen ser elementos de uso privativo accesibles únicamente a través de una vivienda, cuyo propietario disfruta de dicha terraza.
La formación de pendientes y la impermeabilización es cosa común, mientras que la pavimentación y su mantenimiento es responsabildiad del propietario quién a su vez se vé obligado a la limpieza y mantenimiento de los elementos de evacuación de aguas, limpieza de sumideros, etc. Igualmente, sus derechos de uso están limitados para asegurar el correcto funcionamiento de los elementos de impermeabilización y evacuaicón e aguas, no puede colocar elementos que obstruyan el paso del agua provocando encharcamientos, etc.
Por tanto, siempre que el propietario usuario de la terraza no tenga culpa de las filtraciones sería responsabildiad de la Comunidad de Propietarios.
Lo que pasa es que para que la comunidad pueda reparar sus elementos (impermeabilización), hay que romper la propiedad particular, pavimento, por lo que generalmente la Comunidad de Propietarios se tiene que ocupar de la reposición en material de similar calidad al existente.
Esta es la forma corriente de actuar en una reparación.
Otra cuestión es que la Comunidad, en este caso reconozca o no que la terraza es comunitaria o sea copropiedad de los propietarios afectados, cosa que ya he dicho debía haber quedado sentada en su momento.
Att. Jose
464.945 pts. Profesor de tecnologías
El tema es bien complejo por la historicidad que hay detrás del mismo. Por lo inmediato de la respuesta y a groso modo le corresponde la reparación a la vecina que está causando el perjuicio, para nada la comunidad debe aportar al arreglo de dicho daño y mucho menos al seguro de la copropiedad... problemas entre vecinos que tienen que ver con las aseguradoras de cada uni individual.
De igual manera se debe legalizar dentro de la comunidad el "cambio de destinación" de ese inmueble porque si no está en las escrituras de su propiedad quiere decir que pertenece a la comunidad y por lo tanto "obrando de buena fe", hace 28 años, se dejaron "expropiar una zona común" que por posesión ya pertenece a la vecina. Por medio de una reunión de vecinos, con acta de reunión, hacer el tramite correspondiente donde todos están de acuerdo en que esa área se le cede en propiedad a la vecina.
La vecina debe hacer:
1. Que un arquitecto con tarjeta profesional avale la estructura realizada y con ello hacer las vueltas de aprobación de planos realizada por el mismo.
2. LEGALIZAR el área construida y que se anexe a las escrituras de cada quien, lógico que deben pagar los impuestos atrasados de la misma...
Y mientras eso ocurra debe remediar el perjuicio causado, En caso de que no le haga se elevará queja ante la autoridad competente por el vecino afectado.
14.200 pts. Administrador de Fincas
En principio, se trata de un problema entre particulares, puesto que son modificaciones que han realizado ellos en elementos comunes. Lo que quiere decir, que la vecina "propietaria" de la terraza debe hacerse cargo de la solución.
0 pts.
Es un asunto en el que si no llegan a acuerdo, lo tenga que resolver una sentencia; muy probablemente dicha sentencia se encaminara a decir que, ya que tras dicha "apropiacion" de elemento común ha habido multitud de reuniones de propietarios (28 años) y nunca nadie ha denunciado la situación, se entiende que la comunidad ha aceptado la situación actual. Ahora bien, desgraciadamente, el no haber tratado antes este tema, no deja claro la titularidad sobre dichos elementos; es decir, una cosa es que el transcurso de los años sin denuncia expresa, legalice de alguna manera dichas obras pero eso no significa que se le confiera carácter privativo a lo que antes era común, simplemente hablo de las alteraciones pero no de su configuración jurídica. Sinceramente, ya que la ley no le va a aclarar este asunto, no tienen argumentación, ninguna de las dos partes, repito, argumentación jurídica, para defenderlo fuera de unos tribunales. Acudan previamente si están dispuestos a aceptar las condiciones, a un arbitrio para evitar tribunales si les es posible.
Muchas gracias pr la respuesta, espero que las partes implicadas lleguen a un acuerdo entre ellas porque de otra manera esto puede ir para largo.
Muy agradecidos por su ayuda.
100.260 pts. - Perito Mercantil, 1965 - Profesor Mercantil, 1968 -...
Brevemente:
Son comunes, en estos casos, la cubierta de Edificio, que es, para entendernos, la terraza (supongo que hay terraza) del edificio, pero, en modo alguno, se ha de considerar como cubierta esta terraza. Puede considerarse del mismo modo que si en las terrazas que, habitualmente, hay en los comedores de los pisos, hubiese una filtración, pues lo que es común es la fachada
847.515 pts. Ingeniero Técnico, Maestro Industrial y proyectista
Soy presidente de una comunidad en la que el bajo tiene un patio (sólo se accede por su casa) que no está escriturado. Tiempo después en dicho patio el vecino del bajo se construyó dos habitaciones extra (tampoco escrituradas) y el vecino del primero alargó su terraza toda la extensión del techo de las mismas (Dicha terraza tampoco está escriturada).
Todo eso ocurrió hace 28 años aprox.

Esto donde es, en ¿Africa?, en tu comunidad solo les falta a estos dos vecinos, andar por el techo como las moscas y pedir que le pongan tarima, diles que todo eso que han hecho, que lo dejen como marca el plano de la casa, sino se les denuncia por jetas.
Gracias por la respuesta, de la cual agradezco el tono jocoso y hecho en falta una respuesta más clara sobre quién ha de pagar la humedad del bajo ¿la vecina del primero pues? ¿Es un tema entre ellos?
Te diré que todo el embrollo viene de que el propietario original del bajo no fue otro que el constructor del edificio... de ahí las irregularidades.

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