Reparación de un solarium ¿A quién pertenece?

Tengo una duda importante con respecto a quien debe arreglar una gotera que tengo en el solarium de mi vivienda. Además, 3 vecinos más de la planta también tienen goteras procedentes de sus solarium.
En el 2004 compré una vivienda "tipo ático" situada en la 3ª planta del edificio y encima hay una terraza solárium a la que se accede exclusivamente desde mi casa y que solo utilizo yo. En la planta hay 6 áticos y todos tenemos una terraza independiente para cada vecino y en las mismas condiciones que la mía (uso exclusivo del propietario del piso).
No sabemos si las terrazas son un elemento común de uso privativo o privativa 100%. En mi escritura aparece la siguiente descripción literal de la vivienda: "vivienda tipo 2, en planta tercera o de ático del edificio, con superficie construida aproximada incluida zonas comunes de 93,65 m2 y una terraza solárium ubicada en la cubierta del edificio con superficie de 80,73 m2". En la División Horizontal del edificio tampoco aparece reflejado el uso o propiedad de esas terrazas, es más, tengo el mismo coeficiente de participación que mi vecino de abajo que no tiene terraza.
Este invierno me han salido unas goteras en mi dormitorio y mi seguro me dice que eso no lo cubre porque es la cubierta del edificio y es un elemento comunitario, que solo me arregla la pintura del techo del dormitorio, pero no el origen de la gotera que es en la cubierta.
El seguro de la comunidad dice que las cubiertas del edificio no están aseguradas en la póliza porque pertenecen a las terrazas de los propietarios, que me corresponde a mí ya que tengo acceso desde mi vivienda y forma parte de mi casa.
La comunidad no se hace responsable del arreglo de las goteras porque dicen que es mi casa y mi terraza, porque la uso yo solamente.
No sé si la constructora tiene alguna responsabilidad respecto al arreglo de la terraza. Si le puedo decir que la terraza no tiene bien la caída de agua hacia el desagüe, porque cuando la regamos en verano se acumula agua en ciertas zonas ¿podría reclamarle a la constructora el arreglo de este problema o ha expirado el plazo de reclamación? Se que las constructoras están obligadas a formalizar un seguro decenal pero no sé si esto lo cubre ese seguro.
Por favor, ¿podrían decirme que puedo hacer y quien tiene que arreglar esas goteras, la comunidad, la constructora o yo?.
Y otra cosa ¿dónde podría averiguar con claridad si mi terraza es un elemento común de uso privativo o de mi propiedad al 100%?.
1

1 respuesta

Respuesta
1
Si defines la terraza como de uso privativo, y si tu vivienda con terraza tiene el mismo coeficiente de propiedad que tu vecino de abajo que no la tiene, tengo que deducir que no la tienes en propiedad, que siendo un elemento común, por ser la cubierta del edificio, tu tienes sobtre ella un derecho de uso exclusivo y excluyente, con tus obligaciones de mantenimiento y conservación de carácter ordinario. Es decir tu tienes que preocuparte de mantenerla en condiciones, que este limpia y en perfecto estado de conservación para que no se generen humedades etc., pero la obligación de reparar, por ejemplo, la tela asfáltica deteriorada, o cualquier otro problema mayor es responsabilidad de la Comunidad.
Por lo que comentas, el problema esta bastante generalizado en la finca, son varios vecinos y no es una cuestión accidental sino al contrario las terrazas presentan zonas donde se encharca el agua. Al tratarse la cubierta de un elemento estructural, y estando dentro del plazo de diez años, ( se entregó en 2004 )es reclamable a la constructora y por tanto al seguro de responsabilidad decenal.
No es la primera vez ni será la ultima, que cuando se contratan en dos compañías distintas el seguro comunitario y el particular, surjan incongruencias y lagunas como la que indicas. Por un lado tu seguro particular considera la terrazas como Comunitarias, mientras que el comunitario las considera como particulares. El resultado es que ninguna de las dos compañías entra a solucionar el problema. Yo profesionalmente he conocido algún caso más.
Te prevengo que la discusión seguramente no terminará ahí. Normalmente los seguros no suelen atender las reparaciones de las terrazas comunitarias aun estando aseguradas, se escudan en que no estaban bien mantenidas o que el problema es por su antigüedad. En vuestro caso, si ademas está algo generalizado el problema, y dentro de los diez años, os indicaran que la póliza no ampara precisamente los defectos decenales. Es frecuente como tu indicas que se limiten a reparar la pintura o los daños.
En conclusión, en mi opinión la terraza es comunitaria, y la reparación la tiene que realizar la comunidad. Tu tienes que mantenerla en condiciones de uso y ya está. Si esas filtraciones son consecuencia de una deficiente construcción y están generalizadas, la comunidad o el propietario particular debe exigir a la promotora su reparación por estar dentro de plazo y ser la cubierta un elemento estructural.
No estaría de más que recabéis los informes de todos los peritos intervinientes de las compñaias de seguros para sacar alguna conclusión más.
Pd. No se te olvide al final valorar y liberar la respuesta para poder atender otros vecinos o compañeros.
Para mayor claridad, si en tu escritura no se define la terraza como un elemento más de la vivienda en propiedad, y solo habla del derecho de uso exclusivo a la misma, es precisamente eso, una terraza comunitaria con un derecho de uso exclusivo. Ademas de la escritura puedes pedir en el Registro de la propiedad, los estatutos de la finca y ver el régimen de división en propiedad horizontal.
Gracias por tu respuesta, pero no me queda del todo claro. En mi escritura no habla del derecho de uso de la misma ni de si es propiedad o no, a no ser que al aparecer en mi escritura así: descripción "vivienda tipo 2, en planta tercera o de ático del edificio, con una superficie construida aproximada incluida zonas comunes de 93,65 m2 y una terraza solarium ubicada en la cubierta del edificio con superficie de 80,73 m2", con los m2 de terraza eso quiera decir que es "propiedad".
He hablado con el registro de la propiedad y el oficial me estuvo leyendo por teléfono la descripción de mi vivienda y la divisió horizontal del edificio y tampoco dice nada acerca de la propiedad o no de las terrazas ni de su uso.
Hemos tenido una reunión de vecinos y estaba presente la promotora porque todavía tiene viviendas sin vender y al hacer mención al tema de las goteras, la promotora dijo que eso era responsabilidad de cada propietario de los áticos y de nadie más. Que el seguro decenal para goteras solamente es por tres años y los hasta los 10 años restantes es para problemas graves, dando a entender que eso era una tontería y problema grave es la estructura del edificio. El administrador le da la razón a la promotora porque fue designado por la misma en el 2004 y no hemos podido cambiarlo porque hasta el año pasado los vecinos eramos minoría.
La comunidad le da la razón a la promotora porque así los vecinos de los pisos de abajo se evitan tener que hacer frente a ese arreglo.
Mi vecina tiene la misma compañía de seguros para su casa y la comunidad y le han dicho lo mismo que a mí, que la cubierta no la van a arreglar porque ningún seguro la tiene incluida en las coberturas.
La verdad es que estoy bastante desesperada con el tema y no se que tengo que hacer. Gracias por tu ayuda.
La verdad es que con los datos de que puedes disponer y el detalle de la escritura no resulta fácil aclararse . Por deducción, lo mejor sera que compares el coeficiente de propiedad de tu vecino de abajo y el tuyo. Si vuestros pisos son similares, (tenéis los mismos metros construidos) pero tu tienes la terraza y el coeficiente de propiedad es el mismo, ya no hay dudas, tu tienes un derecho de uso excluyente y exclusivo sobre la misma, pero no un derecho de propiedad . Si para el calaculo de tu coeficiente tienen en cuenta los metros cuadrados de la terraza es que se trata de propiedad.
Los seguros comunitarios o el tuyo particular no repararan la terraza, solo en determinados casos te repararan los daños causados por la filtración. Alegan falta de mantenimiento, o obsolescencia de la impermeabilización o cualquier otra causa similar.
Por otro lado, respecto a los plazos para poder ejercitar tus derechos son los siguientes:
1º.- Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante 10 años los daños materiales que tengan su origen o afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la estabilidad del edificio.
2º.- Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante 3 años los daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos sobre habitabilidad de la vivienda (higiene, salud, protección del medioambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico...).
3º.- Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante 1 año los daños de terminación o acabado (por ejemplo, problemas de pintura, barnices, grifería...).
La promotora te dice que el problema es del tipo segundo, vamos que el problema es de habitabilidad, o cualquier otro de los relacionados.
Yo, consider e en mi opinión que es del tipo primero por que se trata de la estructura del edificio. Hay un problema en la cubierta del edificio. ( Yo tampoco se la magnitud del problema).
Si a la promotora se le hace una reclamación por lo menos debería de comunicarla al seguro de responsabilidad contratado, y que el seguro con sus peritos determine la causa.
Si consideran que es del segundo tipo y que el plazo ya transcurrió, debes de dirigirte a la comunidad para que te repare.
Muchas gracias, ahora si que me ha quedado todo mucho más claro respecto a si la terraza es en propiedad o solo en uso y disfrute, ya que tanto mi vecino del 1º y 2º piso, tienen una vivienda igual que la mía, pero sin terraza, y tienen el mismo coeficiente que yo, y la vecina del bajo también con un piso exactamente igual que el mio, pero con dos patios, también tiene el mismo coeficiente de participación que yo, así que, deduzco que ni mi terraza ni los patios de los bajos son en propiedad, sino elemento común de uso privativo.
Respecto a la promotora, le enviaré un burofax reclamándole estar en plazo a ver si consigo algo, si no se lo comunicaré por burofax al administrador para que tome cartas en el asunto y se lo comunique a la comunidad.
En caso de que el administrador no haga nada al respecto ¿qué puedo hacer, demandar directamente a la comunidad, al administrador, a la promotora?. Muchas gracias por toda la información y por tu ayuda. Un saludo
Creo que es bueno que te pongas de acuerdo con los otros vecinos que tienen esa deficiencia, buscando la mejor forma de defenderos. Con su apoyo o sin el, el burofax es lo mejor para que quede constancia del contenido de la reclamación que efectúas a la promotora. Lo propio es que la reclamación la realice la propia comunidad pero si no lo acuerda, tu también estas legitimada para realizar este tipo de reclamación.
La comunidad debería de iniciar esos tramites y reclamaciones. Si no obtiene respuesta o esta es negativa, preparar ya la demanda judicial o un acto de conciliación previo con la promotora, precedido de un acta notarial del estado de la cubierta del edificio, informe pericial de un arquitecto, recabar el expediente al seguro y tus reclamaciones por escrito.
Dejando constancia del origen problema y su valoración, te pueden reparar la terraza y demandar para recuperar el coste de la reparación y los daños ocasionados.
El administrador sera responsable de negligencia, si después de acordar la comunidad la reclamación a la promotora no realiza los tramites y se produce un daño.
Comprueba si en el seguro individual o el comunitario tienes contratada la defensa jurídica para la reclamación de vicios de construcción.
En fin, un saludo y espero que todo salga bien.
PD. No se te olvide al final puntuar y liberar la respuesta para poder atender otros vecinos o compañeros.

Añade tu respuesta

Haz clic para o

Más respuestas relacionadas