Derrama por arreglo miradores

La consulta es por una obra que se hizo en mi comunidad para el arreglo de fachada y miradores por la entrada de agua por filtración. El arreglo fue del total de los miradores puesto que, aunque algunos no habían tenido filtraciones, se consideró por la comunidad que era cuestión de tiempo.

Parece que las administradoras hicieron mal el cálculo y aplicaron el 100% de la obra a la comunidad según los coeficientes de cada vecino. Algunos vecinos reclamaron puesto que no tienen miradores (los bajos), y estos parece ser que son un bien privativo.

Según los estatutos de la comunidad el arreglo de los bienes privativos pertenece un 50% al vecino que tiene dicho bien y el 50% a la comunidad.

Ahora con nuevos administradores se intenta hacer el ajuste de los pagos de una manera de acuerdo a lo que debe ser, es decir lo que sea justo. La duda viene sobre que partidas de la obra son al 100% para la comunidad y cuales al 50%/50% comentado anteriormente.

Partida 1: arreglo y fijación de piedras de la fachada del edifico que presentaban peligro de caída a la vía publica. Esta partida entiendo que es de fachada y por tanto enteramente de la comunidad.

Partida 2: Sellado de miradores con silicona (Sika): Esta partida entiendo que es a pagar un 50% por los dueños de miradores

Partida 3: Impermeabilización de la parte del forjado que cubre los miradores (tejadillos) en la parte superior de dichos miradores. Es aquí donde me cabe la duda, puesto que entiendo que es una parte más del tejado del edificio, aunque cubra los miradores. Me parecería lógico que si tengo un problema en el tejado de mi casa, es de la comunidad, también lo sería la parte que impermeabiliza los miradores.

Partida 4: Se fijaron las albardillas que coronaban los muros que separan las terrazas de los áticos con el tejado. Estas albardillas se fijaron porque el arreglo se hacia por descuelgue vertical de los operarios ya había peligro de desprendimiento sobre dichos operarios o la vía pública. Entiendo que también de comunidad pero tengo dudas.

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No entiendo muy bien lo expuesto pues si algo es privativo no tiene porque arreglarlo nunca la comunidad sino el propietario. Con relación a lo que dicen los estatutos de si es privativo el 50% el propietario y el 50% la comunidad, necesitaría me concretara, puesto que tal como está redactado si uno tiene el baño roto que es privativo, el pagaría el 50% y el otro 50% la comunidad y eso no tendría sentido.

Entiendo que el estatuto hará mención a algunos elementos en concreto.

Espero me pueda dar mas información para poder darle una respuesta.

Gracias y disculpa por mi imprecisión. Me refería a elementos comunes de uso privativo.

Un articulo de los estatutos dice: "Elementos privativos: Estando dividido el edificio en apartamentos independientes, se reconoce a favor de cada copropietario la plena propiedad de disposición y determinación con respecto a las obras que no afecten a elementos comunes, dentro de las limitaciones legales y de las que derivan los presentes estatutos. Son elementos privativos del propietario de cada apartamento, las puertas, ventanas y balcones, tabiques interiores, pinturas de paredes y techos, enlucidos y revestimientos de muros y cielos rasos [...]"

Me imagino que los miradores son los balcones que cita dicho articulo, por otro lado otro articulo dice: "Los gastos de conservación o reparación de terrazas, patios u otros elementos comunes, pero de uso particular y exclusivo de algún copropietario serán sufragados en cuanto a una mitad por los respectivos propietarios que los usen o se beneficien de ellos, y en cuanto a la otra mitad sera a cargo de la comunidad, incluidos por tanto los respectivos propietarios que los usen o beneficien de ellos"

Ahora bien, estamos hablando de miradores cerrados de PVC, en cuya parte superior e inferior hay frentes de forjado por los que se está produciendo la filtración de agua hacia dentro de las viviendas, en concreto en el forjado superior es el que estaba mal impermeabilizado y el que fue objeto de la obra (Partida 3 anteriormente comentada).

Contratamos un informe de un perito que indicaba sobre estas filtraciones lo siguiente: "las filtraciones se producen por los frentes de forjado de los miradores, debido a una mala ejecución, mala calidad de los materiales empleados y/o deficiente diseño" El edificio es de 2005 y las constructora ha desaparecido y no hemos emprendido de momento acciones legales, a parte el seguro Decenal no cubría nada de ésto.

La duda que tengo es en las partidas (1, 2, 3 y 4) del arreglo anteriormente indicadas, sobre a quien corresponde el importe de la reparación.

Lo que me parece extraño es que por ejemplo un problema en el tejado de la casa que me moje una habitación (que es algo privado) si sea algo de la comunidad y sin embargo la impermeabilización de un mirador (común de uso privativo) sea a reparar en un 50%comunidad/50%propietario

Muchas gracias de antemano, si necesitan algún dato más no duden en pedírmelo.

Partida 1, comunitaria, es fachada del edificio.

Partida 2, sellado de los miradores, al 50% porque así lo dice los estatutos, porque entiendo que son los balcones y así lo dice la factura.

Partida 3, si en la factura dice tejadillo de los miradores, yo lo pondría como parte del mirador, porque supongo que no sigue con el tejado pero esto puede ser cuestionable. Yo atendería a lo que dice la factura y lo pondría al 50%.

Partida 4, como es en la fachada sería comunitario.

Es desde mi punto de vista y con la información que me ha facilitado, ya que lo normal es hacer caso a lo que dice la factura.

muchas gracias de nuevo, por favor antes de cerrar la pregunta una última aclaración a ver que opinan sobre los siguiente:

Leyendo el artículo 396 del código Civil, lo que entiendo que es que las cubiertas y tejados de los elementos, aunque sean de uso privativo, se consideran comunes:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo [...]"

La reparación realizada en la partida 3 es sobre una impermeabilización que originalmente tenían los miradores, pero que no se hizo correctamente. Por tanto lo en el caso de dicha partida no lo veo muy claro: ustedes que opinan?

Por otro lado, los estatutos hablan de gastos de "reparación y conservación de elementos comunes pero de uso particular" pero en este caso según el informe pericial se produce por un defecto de diseño de la constructora " una mala ejecución, mala calidad de los materiales empleados y/o deficiente diseño".

Les agradecería conocer su punto de vista sobre dicho aspecto. Muchas gracias de antemano.

Me apreciación es con los datos que usted me ha faciltiado y evidentemente todo es cuestionable y cuanto mas en un juicio. Lo que si es cierto es que si se ha incluido en los estatutos ese punto del 50% hay que tomarlo de la manera restrictiva y por ello si es parte del mirador debe ser al 50% y de nos ser así iría al 100%.

Lo que si es cierto que si fuéramos al 396 del CC porque no hubiera estatutos todas las partidas serían comunitarias al 100%.

Respuesta

Estamos arreglando la fachada hay miradores de madera que se están restaurando y pintando. Yo hace unos años cambie el mirador y lo puse de pvc pagándolo personalmente. ¿Ahora estoy de acuerdo en pagar lo que me corresponda de fachada pero de miradores tengo obligación? Ya que no necesito reparación ni pintura y ya me lo pague.

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