Comunidad de propietarios "claraboya"

Somos una comunidad de propietarios de 6 vecinos y 3 bajos, dos de los bajos tenemos unos lavaderos que se tapan con una claraboya que está situada en el 1º1ª en la terraza de una vecina, discutimos porque los vecinos dicen que no es comunitaria la claraboya y los bajos decimos que sí. Esta claraboya se puso desde el inicio de la obra por el arquitecto. Me gustaría saber y demostrar que la claraboya es comunitaria, en la escritura dice que los lavaderos son privados, pero pienso que eso no tiene nada que ver porque porque es un elemento integrante del edificio.

¿Pueden asesorarme si es comunitaria o privada la claraboya?

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2 respuestas

Respuesta
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Con los datos que nos facilita no le podamos dar una respuesta. Lo que si debe saber que todo lo que no es privativo es comunitario. Consulte las escrituras y el art. 396 del Código Civil y seguro que da con la respuesta.

Gracias por responderme, me pondría indicar qué dato le falta? en las escrituras de los bajos dice que el lavadero es privativo pero no dice nada de la claraboya (que es el tejado). La claraboya está situada por orden del arquitecto desde el inicio de obra, y se sitúa para tapar los lavaderos de los bajos del edificio en este caso sólo 2 bajos.

Si la claraboya como dice es parte del tejado y esta no viene en la escritura detallada de otra manera es elemento común por ser techumbre.

gracias por contestar con tanta rapidez, sigo teniendo una duda, usted me dijo que mirara el art. 396 del código civil y lo he leído pero no logro interpretarlo ni entenderlo, me lo podréía explicar claramente para que yo lo exponga en la comunidad? Me gustaría presentarle físicamente documentación que acredite que la claraboya es un elemento común de la comunidad, y de momento de lo queue dispongo es: de mi escritura (en la que dice que el lavadero es privado, y por eso lo vecinos dicen que si es privado que me haga cargo yo de la claraboya, pero es privado suelo y paredes verdad? la claraboya es un elemento integrante de la cubierta del edificio y por lo tanto es común verdad?) tengo una carta de la constructora en la que dice que la claraboya es un elemento original del edificio y ahora me gustaría llevar el art 396 del código civil (me lo explicas?) o alguna ley que aclare todavía más esta situación para que no puedan decirme nada más.

Gracias por su ayuda, es muy importante para mi este tema porque me parece injusto que nos quieran hacer cargo de todos los gastos de mantenimiento de la claraboya a los 2 bajos únicamente, y quiero demostrar con documentos que eso no es cierto ni legal.

Espero su respuesta. Un saludo

Le paso copia del art´. 396 de CC:

Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a
un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad
sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo,
cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los
pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
Revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo
Su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y
Sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías,
corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados
a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los
ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el
desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de
aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria,
calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las
de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y
otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y
demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que
por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de
división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente
con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.

gracias, mañana tenemos la reunión espero tener suerte, si necesito otra vez ayuda volveré a ponerme en contacto con usted. Un saludo

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Con la información suministrada, entendería que no hay duda de que la claraboya es un elemento común del inmueble.

Son elementos comunes aquellos indivisibles por la ley física y por tanto, su inclusión en la copropiedad es imperativa (ej. El suelo, los muros, los techos, los fosos, las escaleras, los ascensores y las canalizaciones). Estos elementos deberán de mantenerse y repararse por todos los propietarios aunque no hagan uso del mismo.

Respecto a los balcones y terrazas (en especial, las situadas en la última planta), su reparación corresponde a la comunidad de propietarios, pues son elementos comunes, aun cuando sea de uso exclusivo de un vecino. Así, si los desperfectos no están ocasionados por culpa o negligencia de quien utilice estas zonas, todos deberán hacer frente a sus gastos. De hecho, las terrazas de los pisos intermedios son parte de la estructura del inmueble, lo que los convierte en elementos comunes.

En resumen podríamos decir que el exterior, la fachada y el techo deben conservarse de manera conjunta, así como cualquier elemento arquitectónico que los integre (ventanas, salientes, canalizaciones, etc...)

El articulo 553-38 de la ley de propiedad horizontal en catalunya dice que los gastos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de ellos. Esto tendría más valor que lo que usted me ha expuesto anteriormente?

En principio, no sabía que estábamos hablando de una construcción sita en Cataluña (que tiene su propia regulación foral).

En segundo lugar debe de tenerse en cuenta otros artículos, además del 553-38, al hablar de esos elementos comunes de uso restringido. Así debemos de recoger los siguientes puntos:

1) 553-41: Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.

2) 553-42.2: Puede vincularse, en el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del edificio o demás elementos comunes a uno o varios elementos privativos. La atribución exclusiva e inseparable a elementos privativos del uso y goce de una parte de los elementos comunes no les hace perder dicha naturaleza. (Es necesario que conste en el título de constitución o acordarse de manera unánime)

3) 553-42.3: Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes. (Sólo están obligados a se conservación y mantenimiento ordinario, las reparaciones extraordinarias deberán ser a cargo de la comunidad de propietarios, habría que ver el tipo de gastos del que hablamos para ver si se podría englobar en ordinarios, pero normalmente la reparación de la claraboya, entiendo, NO debe englobarse en "gasto ordinario de conservación".)

De todas formas le recomiendo que acuda a un abogado de confianza, con toda la documentación obrante en su poder (acuerdos de la comunidad, titulo constitutivo, estatutos, etc...) para un mejor asesoramiento, teniendo siempre en mente que cualquier acuerdo adoptado (incluyendo derramas emitidas para su cobro) tienen un plazo determinado para ser impugnado.

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