Local moroso en la Mancomunidad
En la construcción del edificio un local quedo sin venderse, siendo los propietarios del mismo todos los propietarios del edificio (81).
Yo he comprado el piso posteriormente y analizado las cuentas de la comunidad he observado que dicho local no pagaba comunidad. Aunque inicialmente el local pertenecía a los 81 propietarios del edificio, en la actualidad la situación es distinta, puesto que somos muchos los nuevos propietarios que no somos participes del anterior local.
El presidente me ha reconocido que no ha pagado nunca comunidad y que no debería ser así, pero se ha mostrado bastante oculto con el tema.
Las dudas que me surgen son varias:
- Coeficiente de participación. Según una escritura de una participe del local aparece lo siguiente. "Se le asigna una cuota de copropiedad en los elementos y gastos comunes del conjunto urbanístico del 2,000 por ciento, y participará en los gastos comunes de dicho inmueble con una cuota del 5,000 por ciento, si bien no participará, dado su destino, en gastos de mantenimiento, ni obras, ni limpieza tanto de portales como de escaleras." Que en parte es un poco contradictorio, pero si voy a la pagina del catastro aparece un 5%. ¿Solicitando una nota simple puedo saber lo real?
- Deuda a reclamar. ¿Cúantos años se podrían reclamar? No consigo interpretar bien la ley, Según la ley 42/2015 ese plazo cambio a ser solo de 5 años, pero según el código civil en su Art. 1939 se dice que no se produciría la prescripción de la misma si se la deuda se había producido en base a otra ley, por lo que en el caso que nos trata serían reclamables 15 años, ¿no'?
El problema es que el presidente de la comunidad es a su vez copropietario del local en cuestión y es bastante reacio a facilitar información y dice que ya se tratara en junta. Por otro lado, mi miedo es si esto va a junta se haga una votación y no se haga nada, puesto que son mayoría en el edificio los propietarios antiguos y que a su vez son copropietarios del local.
1 Respuesta
Para empezar, no entiendo cómo un local no vendido ha podido pasar a ser propiedad de los vecinos y sería interesante saber cómo es eso posible y cómo ha quedado legalmente establecido. Porque, aún sin poder imaginar que el propietario original (el promotor) haya cedido la propiedad, ¿lo hizo a los propietarios de forma individual? ¿Se constituyó como elemento comunitario?
Tal como lo describe usted, se entiende que no se constituyó como elemento comunitario, puesto que si así fuera, los nuevos propietarios también serían copropietarios del local.
En, fin... me parece una situación extremadamente extraña.
Pero siguiendo con la consulta. Lo que necesitan conocer para saber lo que debe pagar el local es el coeficiente de participación, que según nos indica es del 5%. El otro coeficiente es el de propiedad. Para la participación en los gastos comunes se aplica el primero (el participación, del 5%). No obstante, me vuelve a sorprender lo que nos indica. Si son tantos propietarios (81) no entiendo cómo un solo local puede tener un coeficiente del 5%. Parece muy elevado, en proporción al total de la finca. ¿Es un local muy grande?
En cuanto a la prescripción de la deuda, las cantidades que se adeuden anteriores al cambio de la ley tienen un plazo de prescripción de 15 años, pero con el máximo del 8 de Octubre de 2020 (5 años después de la entrada en vigor del cambio normativo). Las posteriores tienen un plazo de 5 años.
Es decir, una deuda generada en 2004 prescribe en 2019 (2004+15). Pero una deuda generada en 2006 no prescribe en 2021, sino en Octubre de 2020.
El edificio era una cooperativa y por lo tanto el local paso a ser propiedad de los cooperativistas, es decir, los propietarios originales de los pisos, por eso los nuevos no tenemos nada, nos han vendido el piso pero no la participación del local.
Se trata de un local bastante grande.
Entiendo que lo del 2% hace referencia a la copropiedad, me despistaba que a la vez hable también de gastos y luego lo vuelva a hacer pero en referencia al 5%. He pedido hoy mismo la nota simple para salir de dudas.
Sobre lo de la deuda me ha aclarado un montón y entiendo que solo se podrá reclamar hasta el 2005 que sería la que cumple en Octubre 2020, coincidiendo con la fecha de la nueva ley.
Ahora viene el problema de verdad, el presidente me dice que lo está gestionando pero no me da explicaciones de nada, dice que ya me enteraré cuando el resto, en la Junta Ordinaria. Me temo que todo se someta a una junta y al ser mayoría todavía los propietarios que a su vez son copropietarios del local, no quieran reclamar nada. ¿Qué puedo hacer en ese caso?.
A su vez, ese local utiliza una parte del jardín comunitario en exclusiva, sin que sea de su propiedad ni aparezca nada en las escrituras. Le he preguntado también al presidente y me dice " El uso de 200m2 de jardín está legalmente autorizado, con condiciones, por personas competentes". Le he pedido que me indique el documento donde se dice eso y se niega a entregarmelo, yo creo que ni existe.
Sinceramente le agradezco enormemente su atención.
El local debe contribuir de acuerdo a su coeficiente. Y para que quede exento de hacerlo, es necesario modificar la forma de reparto de los gastos comunes, para lo cual se necesita unanimidad. Si le dicen que ese acuerdo se tomó en su día, cuando todos los comuneros eran codueños del local, deben tener en cuenta que un acuerdo de esa índole sólo obliga a nuevos propietarios como ustedes si se inscribe en el Registro de la Propiedad, para que sea público.
