Obligación de los propietarios de locales comerciales
En una comunidad de vecinos la cual tiene locales comerciales estos locales deben hacer frente a los gastos según su coeficiente de propiedad siempre y cuando no exista una exoneración ad-hoc por parte de la comunidad, ¿Esos gastos se suponen que son todos los que soporta un vecino de un piso del mismo edificio?
2 respuestas
Deben participar de todos los gastos comunes, salvo de los que estén exentos por estatutos o acuerdo comunitario
Y si existen garajes en la misma comunidad que no tienen comunidad aparte ya que cada vivienda tiene una plaza, ¿También deben asumir los mismos gastos que asume un vecino normal? ¿Por ejemplo mantenimiento de puerta garaje o limpieza de este?
Lo mismo que limpieza de escalera, aunque no la use, o mantenimiento de ascensor... Todo aquello que sea común y que no esté exento por estatutos o acuerdo
¡Gracias! ¿Eso debería venir en los estatutos de creación de la comunidad? ¿Es decir los debería tener el presidente o viene en las escrituras de los locales? Los locales se los quedo en propiedad el constructor y el notario era su amigo así que entiendo que se cubriría las espaldas y en la escritura de sus locales pondría algo de esto.
Debería estar en el registro de la propiedad. También es normal que conste en las escrituras de compra-venta de pisos y locales.
Ok, entonces en los estatutos no estarán ya que estos son genéricos copiados de otros que nos dio el administrador.
¿Lo qué ponga en el registro de la propiedad va a misa? ¿O tiene más valor los estatutos?
¿La comunidad de propietarios puede pedir esa información al registro? ¿Sino quién?
¿Los Estatutos los han creado ustedes? ¿No existían "de origen"? ¿O, quizá, en lugar de los Estatutos, se está refiriendo usted a un Reglamento de Régimen Interno?
Si los Estatutos han redactado ustedes, debieron aprobarse por unanimidad y, además, para obligar a terceros de buena fe, debieron inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si no están inscritos, un futuro propietario que entrara en la Comunidad con posterioridad a la aprobación, no quedaría obligado por las normas aprobadas.
Al Registro pueden acudir ustedes libremente.
Puede que esté yo equivocada y me refiera al Reglamente de Régimen Interno sí.
¿Quién suele crear los estatutos?
El propietario del conjunto, al realizar la división horizontal (es decir, antes de que se vendan los pisos, locales y garajes y de que se constituya formalmente la Comunidad)
Perdone, una duda que nos ha surgido en clase. Si una comunidad dispone de calefacción pagada por la comunidad pero esta no la disfrutan los locales. ¿También se debe meter esta partida en común y debería ser costeada por los locales?
Gracias.
La instalación de la calefacción es común. Por tanto, salvo exención explícita, los locales deberían contribuir a su mantenimiento. En cuanto al consumo, habría que ver cómo se calcula y reparte. ¿Hay contadores individuales? ¿La calefacción sólo sirve a las viviendas o también a zonas comunes (portal, escalera, ...)?
Veo que hay que hilar fino en todo esto :)
No hay contadores individuales, hay 3 o 4 radiadores en portal y escaleras.
Si no hay contadores individuales, y además hay consumos comunes, los locales deben participar. No hay forma de discriminar lo que corresponde a las viviendas de lo que corresponde a la Comunidad. Por tanto, salvo que se llegue a algún acuerdo por el que los locales paguen algo menos, deben pagar de acuerdo a su coeficiente (tanto mantenimiento como consumo).
Para determinar las obligaciones de los propietarios de locales y garajes en su Comunidad hay que leer tanto la escrotura de división horizontal como los estatutos de esa comunidad si existen, si no hay nada previsto, todos los copropietarios, de pisos, locales o garajes deben contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de la finca de acuerdo con su coeficiente de participación en esos elementos comunes.
Pienso que le dará mas información la lectura de estos enlaces:
¿Deben contribuir los locales a la reparación de ascensores de la finca?
Gastos de Comunidad de los locales comerciales
Propiedad Horizontal ¿Puede la Junta de propietarios modificar el sistema de reparto de los gastos de Comunidad?
Gracias Pedro por sus enlaces, me ha quedado claro creo. ¿Entonces una puerta del garaje al considerarse elemento común un local comercial también debería asumir su mantenimiento aunque no tenga plaza?
¿Esto suele ser habitual en las comunidades? Porque nuestro administradore dicen que es mejor hacer valer el sentido común y si un local no usa algo no para que por ello y le sorprende esto que deba asumir todo.
Si no existe en la escritura de división horizontal, ni en los estatutos ninguna distinción al respecto, ese gasto debe atenderse lo mismo que cualquier otro, repartido conforme a los coeficientes de participación de cada propietario, tenga o no plaza de garaje, del mismo modo que quien solo tenga plaza de garaje deberá contribuir a la reparación del ascensor.
Hay administradores cuyo "sentido común" piensan que está por encima de la ley, y eso solo dará lugar a pleitos
A raíz de su respuesta me surge una duda, Si la escritura de división de la propiedad horizontal establece que un local queda exento de los gastos de escalera, a la que no accede, y solo participará de los gastos de mantenimiento del ascensor, el consumo eléctrico generado por el uso y su iluminación, entiendo que es al margen del mantenimiento general contratado y a reparación de las fuentes de luz obligatorias, ¿por tanto está exento? Gracias - S Cristina Morales
Opino que cuando se habla de gastos de mantenimiento del ascensor se refiere a los gastos de tenerlo en funcionamiento (es decir, en perfecto estado para dar su servicio, se use o no). Estos gastos incluyen, lógicamente, los de las luces (si se refiere usted a sustitución de lámparas averiadas), como cualquier otra pieza del ascensor. En cambio, opino que eso *NO* incluye el consumo eléctrico, puesto que éste sería equiparable al de la luz de la escalera, al que usted no contribuye. No se trataría de coste de *mantenimiento* del ascensor, sino de *uso*. Además, para poder exigirle su parte, sería necesario poder calcular dicho consumo, independizándolo del resto de consumos eléctricos. - Poli Plos
Comentario borrado por el autor - S Cristina Morales
Muchas gracias, la respuesta está clarísima. Sin embargo, si los otros propietarios insisten en incluirme en el reparto del gasto eléctrico (estamos a las puertas de una reunión para el recálculo de cuotas), ¿puedo negarme con algún argumento legal, más allá del propio sentido semántico del concepto "mantenimiento"? Finalmente, por la misma dualidad "uso-mantenimiento", la línea telefónica obligatoria, ¿me correspondería o solo el buen estado de la centralita? Gracias @poliplos - S Cristina Morales
Es fácil encontrar sentencias, tanto de Audiencias Provinciales, como incluso del Tribunal Supremo, que, en temas de gastos de ascensor, son contradictorias. Al final, es un tema de interpretación. Hay sentencias que establecen que cuando se habla de los "gastos de ascensor", implica TODOS los gastos, salvo que la norma especifique lo contrario. Otras, en cambio, diferencian los gastos de mantenimiento, los de funcionamiento o de sustitución.En cualquier caso, si quisieran obligarla a participar, deberían poder conocer el consumo eléctrico del ascensor, cosa que por ahora no pueden (imagino), si no tienen contador independiente. - Poli Plos
Me temo que, si no se ponen ustedes de acuerdo, van a tener que resolverlo ante el juez. - Poli Plos
Efectivamente, de momento no existe un contador independiente en la finca. Muchas gracias por todas las aclaraciones, me han resultado de un gran valor. Felicidades por la agilidad y claridad en las respuestas - S Cristina Morales