Puede la administradora boicotear el cargo de presidente?

Ya os he preguntado otras veces sobre mi comunidad de 4 Vecinos. Este año me tocó la presidencia pero como saben nuestra administradora tiene una forma de trabajar muy peculiar y las leyes de la LPH ni las cumple o bien se las salta.

Ella no acepta mi nombramiento por lo tanto, la llamo para que me de el último acta para revisar y firmar, no me contesta de ninguna forma. Le pido documentación y no me la da, quiero revisar los contratos que tenemos con proveedores y no contesta, me ignora totalmente.

Luego todo lo que le envío por email reclamando me cosas se lo envía al resto de vecinos para malmeter. Somos 2 vecinos y otros 2 favorables a esta persona.

Hoy se ha dignado en contestar cuando Le he dicho que como su renovación como administradora quedó pendiente al no contestar a nada de lo que le solicitó que entendía su dimisión. Pero contesta con copia a todos los vecinos ¿Es esto normal? ¿Puede ignorar me de esa forma? ¿Puede escribir a todos los vecinos en contestación a una sugerencia mía o cualquier cosa? ¿Tendría qué tratar conmigo solamente no?

Esta actitud es denunciable ante el colegio para poder destituir la porque claro 2 a 2 en votos. ¿Cómo quitarnos este calvario? Los vecinos intentamos empezar de cero sin problemas pero ella malmete y volvemos a las peleas.

Respuesta

Pues como pueden echarla, que en la junta halla más síes que noes

Intente convencer que no es necesario un admknistrador para cuatro propietarios

Usted no tiene porque firmar la última acta, si esta es en la que se la nombra presidente

Olvídese del colegio

Imposible somos 2 a 2, donde uno que era la antigua presidenta esta de amigos amiguismos para hacer todo lo que le plazca a ella o bien para cambiar las actas. Y el otro vecino creemos es el que realiza las obras o lo que sea para la administradora, vamos se Dan trabajo mutuamente por lo que por esa vía imposible. 

Hay que buscar otras formas para quitar a esta persona y poder poner todo en orden empezando por las cuentas. 

Alguna idea más? 

Pues intente cogerla en un renuncio para denunciarla

Y le doy uno

Ella todos los años en la junta anual presenta resumen de los gastos, busque que dos gastos son de ella. Debe buscar el coste anual de su servicio y el IVA, seguro que este no figurara porque no declara a Hacienda el trabajo de su comunidad, busque esto y enterese en Hacienda si se puede denunciar el no ingreso del IVA. Si es asi, le dice o dimite o la denuncio,

Y luego no coger administrador.

¿Por cierto ustedes tienen la comunidad constituida?

¿Tiene su CIF?

La cuenta de la comunidad a nombre de quien está

Si tenemos comunidad constituida con cif, todo reglado. Cogimos un Administrador pensando nos podía ayudar mejor pero claro hemos cogido al más corrupto porque es una persona que le encanta malmeter entre vecinos para que estemos todo el día peleados, yo paso pero el resto es a muerte. 

Lo de sus gastos los veré, ella nos pone 30 euros al mes, si un precio increíble porque creo que el verdadero negocio es echar a pelear  a los vecinos para que impugnen, haya juicios y como los abogados son de su despacho o colaboradores ahí está el tema. No entiendo que en lugar de mediar y calmar encienda más leña delante tuya aunque le lleves LPH y se la pongas delante diciéndole que no es legal lo que hace, ella te mira se ríe y hace lo que quiere. Permitiéndose el lujo de decirte : Ya sabes lo que tienes que hacer. Impugnar 

De verdad, no podemos impugnar más actas, el coste es elevado y la justicia muy lenta el último impugnacion 2017 juicio abril 2020. Imposible, insostenible. 

En las cuentas que presentan te imputa los abogados que ellos contratan para defender de nuestras impugnaciones, es decir y cosa imposible e inintendible, que yo pague mi abogado y a la vez tenga que poner una derrama para pagar los abogados de la comunidad, es ilógico. 

Los consejos de gurka son totalmente desafortunados.

No se de donde sacara usted, que el administrador tiene que ser nombrado cada año, el cargo de administrador se renueva o no, y las dos opciones se debe tener mayoría, por lo cual como no existe esa mayoría sera un juez quien decida, pero mientras, esa administradora sigue en su cargo, y para que G pudiera ser administrador, se deberá votar en junta

Cuando se impugna algo hay que estar seguro de ello

Referente a los honorarios, en el resumen anual de gastos deben figurar dos partidas

Honorarios administracción 360€

Iva honorarios administracción 75,60€

Esa cantidad se la tienen que cobrar a ustedes, y trimestralmente ingresarla en hacienda.

Ya le hecindicado que pregunte en hacienda

Pues la segunda partida correspondiente al iva no está. En el cuadrante de este año pone sólo 360. 

Tiene que haber algo que los propietarios podamos hacer para poder rescindir de esta persona que es una prepotente, ilegal, maleducada, etc... Donde no piensa hacer nada que le pidas en tiempo y formas sino cuando ella lo quiera y decida. Eso es una dictadura por su parte cuando es una simple secretaria, no entiendo porque tenemos que comernos la. Los otros 2 vecinos entre uno que está loco de atar donde en un acta dice que si y a los 15 días dice que se subsane el acta porque ha pensado en que no y está señora lo hace, claro como el acta nunca lo envía en su tiempo, los 19 días naturales. Una persona que cuando termina una reunión realiza otra en paralelo continuando la y reestructurando todo lo dicho anteriormente. No podemos ni tenemos tanta economía para impugnar todas las actas como ella te dice tranquilamente. Hemos impugnado 4. 

Ya le dije mas 3 noes

Usted como es la presidenta entrante no tiene que firmar el acta.

Para que le remita el acta: mandele burofax le indica que a partir de julio no le gire el recibo mensual, ¿qué usted lo ingresará en la cuenta de la comunidad (si es que esta a nombre de la comunidad) lo sabe usted?.

Le pide el numero de cuenta corriente para realizar el ingreso y el envio del acta para saber cuanto tiene que ingresar.

Coml solo figura 360€ no hace la retencion del I.V.A. y como la denuncie se le cae el pelo.

Llame a hacienda y pregunte

No entiendo a lo que se refiere a la cuenta y no gire el recibo ¿ que recibo? El mio o el de ella como administrador? Si es el mio ella no gira recibos hacemos transferencia a la cuenta de la comunidad. 

Cómo nunca he podido ver los movientos, ni facturas ni nada porque nunca me ha contestado a mi solicitud, se hacía la sorda pasando de mi, no se como gira sus 30 euros pero desde luego en el presupuesto anual siempre pone 360 nunca 360 más iva. 

G dice: Ok, convoca sesión extraordinaria, y les comunicas a todos los asistentes que la sesión va ha ser grabada en video, y que vaya ella, y entre los ordenes del día propones su destitución, por incumplimiento de la LPH, asumiendo el presidente la labor de administración en tanto no se designe a otro administrador.

Intenta que en lo sucesivo se introduzca en los estatutos la grabación de las sesiones, o que el acta sea levantada en letra de molde y legible para todos

Usted no puede decir voy a grabar la junta, eso se tiene que votar.

Usted indica: le dije que antes de enviar a los vecinos el acta me la enviara, repasarámos luego corregiriamos lo necesario, lo firmaba, incluiría en el acta y enviar a los vecinos pues como es así de prepotente...

El acta no se tiene que estar corrigiendo y mucho menos firmarla usted, cosa que no le corresponde hacer.

Usted nunca podrá echarla dado que necesita mayoría para ello y usted no la tiene

Usted siempre dice; no me consulta, no me consulta, porque cree que tiene consultarla, no personalize la comunidad en usted

Ya le he dicho que los consejos del otro G, no son buenos para usted, ahora bien, puede hacer lo que quiera.

Claro que puede demarla, pero será a su cuenta, no a cuenta de la comunidad

Perdona si ella redacta el acta y no se corresponde a la realidad como suele hacer se tendrá que corregír y decirle que no falsete se limite a poner lo que realmente ocurre. No creo que los administradores tengan tanto poder más que el presidente y que lo que se diga en una reunión no sirve sólo lo que ponga el administrador y el presidente firma todo lo que diga este. Creo que edp lo lo dice la Ley. 

Con respecto a que no me consulta creo que este cargo no tiene atribuciones para realizar lo que le de gana, gadtar lo que quiera sin que el presidente lo sepa y esté como tonto firma un Picasso en la puerta de su casa. Si esto se mira como u a empresa pequeña sin salarios debe de funcionar como ello  los cargos electos representan y cuidan por el buen funcionamiento y no meras marionetas de lo que diga  segundo del cargo. Si usted supiera la cantidad de derramas que hemos tenido, votando que no donde luego ponía x UNANIMIDAD, por lo que hemos impugnado peto hemos tenido que pagar esa derrama para tonterías y las cosas importantes No xq no les afecta. Si usted ve esto normal en e

Que no hace falta consensuar con el presidente no me parece de recibo. Yo no firmware ningún acta que no refleje la verdad, ni tampoco admitire que tome decisiones sobre esta comunidad sin consultarme pprq la LPH así lo dice. 

De todos los consejos que me dan voy aprendiendo y cotejando con la ley o buscando casos similares o demandas. 

Iré a hacienda, veré sus facturas si incluye iva, repasar cosas que sean raras o no aprobadas en junta, si luego hay que demandará será la comunidad en mi representación x realizar cosas son aprobar e inclusive por no avatar las obligaciones de su puesto. Aprendo de todos y cada uno tiene su parte de razón pero de todos aprendedp y mucho y os estoy muy agradecida de veras. 

Por favor seguir ayudándome a aprender. 

Hola. Buscando en archivos antiguos presentó en el año 2016 un presupuesto por email  para ser elegida como administradora donde indica 30 euros IVA incluido por lo que creo que por esta vía no puedo resolver nada. No? 

En esta semana le he enviado emails para que no actúe por su cuenta sin consultarme pero es inútil ni me contesta a los emails y haciendo lo que desea. 

Alguna otra sugerencia? 

Para que lo tenga muy claro,

Usted es la presidenta, vaya al banco y solicite todos los movimientos del año 2018

Ahí le figurara cuanto pasa al cobro por su servicios.

Luego busque en los meses enero, abril, julio y octubre, en esos cuatro meses debería existir un cargo por retención del IVA que como le dije debe ser el 21% de lo que cobra,

Si no figura esa retención, quiere decir que esta cobrando en negro y es denunciable.

Entre en la web de la agencia tributaria, en la izquierda figura denuncia tributaria, ahí puede realizar una denuncia aportado la documentación de los movimientos.

Si en vez de pedir los movimientos del ultimo año pide los cinco últimos mejor.

Si no se atreve a denunciar siempre puede hacerle presión para que dimita, y la puede indicar que hacienda se pondría muy contenta

Acabo de venir del banco y he solicitado los movimientos desde el inicio de la apertura de la cuenta.  Tengo los del 2018 y pasa cada mes 30 euros religiosamente. Desde enero hasta dic 2018 solo hay cargado 30 euros mensuales nada más. Pero disculpe mi ignorancia ¿ si en el contrato pone que es 30 euros IVA incluido que tiene que hacernos otro cargo en los trimestres por otro concepto? Si me puede aclarar esto mejor se lo agradecería. 

Otra cosa que he descubierto es que los monitorios que había puesto la comunidad a unos vecinos los podía haber realizado la póliza de nuestro seguro que lo incluye, así como otras cosas, pero ella todo esto lo ha realizado a través de un despacho de abogados donde ella colabora, hemos pagado facturon cuando eso lo podíamos haber ahorrado por el seguro. 

Pues estamos fatal, al indicar 30€ más IVA, el Iva si retenido y mi idea se va al traste

Lo que si podría decirle es que la retención del IVA no se hace correctamente, dado que no hay que hacerlo mensualmente, si no trimestralmente., o sea cada mes debería pasar un recibo de 24,80 y trimestralmente un cargo de retención IVA de 15,6 PORQUE el ingreso es cada tres meses.

Gasto de los abogados si se gana el monitorio, se recuperará

Vaya pues que pena pesen ya la hemos pillado. Por eso no entendía lo que me decías con eso del iva trimestral ya que como dije en principio es que ella presentó presupuesto de 30 con una incluido. 

Imagino si lo hace así es legal ¿no? 

Una cosa para la contratación de esos abogados es necesario aprobarlo en junta? Es decir, la contratación de esos abogados, como siempre hay que presentar presupuestos y lo que se aprobó fue tomar acciones legales y nada más. 

Por cierto ella presenta recibos, leí una vez que debería presentar facturas con el iva desglosado, sería esto? 

Todas las facturas deben llevar su IVA.

Vamos a ver este camino, como es presidente, pruebe hacer lo siguiente, con buenos modales y sonriendo intente ver facturas pasadas, o si tiene que firmar algún cheque de alguna factura este año, compruebe si lleva IVA, si no es así haga una foto de la factura y ya la tiene cogida, cuantas más facturas sin IVA peor para ella

Pero es que ella no presenta facturas a la comunidad solo el recibo mensual de los 30 euros con cargo a la cuenta por lo que entiendo no vale que gire recibos al banco a nuestra cuenta sino que en el archivo de facturas de la comunidad debería haber facturas de su administración ¿ Es así?. 

¿ Esto se le puede pregubtar a hacienda? Quizás al decir 30 con iva incluido lleva esto ya implícito por lo que por este motivo gira el recibo simplemente y por eso no pasa factura a la comunidad 

¿Por qué no se decide y lo expone en Hacienda?

Podría pedir cita y comentar todo eso

Ok. Eso voy hacer. Ya os contare. 

Muy agradecida por toda vuestra ayuda 

Realizada consulta a hacienda y es correcto lo que me has dicho. Tiene que presentar cada mes o mad bien debe de estar en el archivo de nuestra comunidad dichas facturas con el iva desglosado. 

Lo que procedería ahora es pedirle ver todos los contratos firmados por ella, contratos realizados en nuestro nombre, así como el archivo de todas nuestras facturas. 

La solicitud imagino es mejor realizarla por burofax y ¿ Me tiene que dar los originales? ¿ Puedo sacar esos documentos de su despacho para analizarlos todos con los movimientos bancarios? O tengo que hacerlo en su despacho? 

No puede sacarlos, deberá hacer fotos o copias

Lleve los movimientos y los coteja allí

Bueno pues haré eso que remedio. 

Una cosa tengo que avisar para ir a verlos o me puedo presentar en su despacho, es para evitar quite o ponga. 

Pues la verdad, lo normal es avisar, dado que ella ha podido salir

Lo que no tiene que indicar es para que va

Este miércoles hacemos junta extraordinaria para ver varios puntos del acta anterior y aclarar situación abogados, así como su renovación. Espero aquí poder despedirle en base en todo lo aportado por vosotros aunque en el acta último ella pone que no está renovada sino que se pospone. 

Ya tengo todos los. Mov de iva trimestral nada solo los recibos mensuales de 30 euros. 

¿ Qué diferencia hay entre primera y segunda convocatoria? 

Una cosa Lorenzo con respecto al iva. La cuenta está a nombre de la comunidad, la nuestra, y en los mov no hay nada de iva en los meses que me dijiste,.

Las juntas según el art.16

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.

No puede haber movimientos de IVA dado que ella retrae 30€ mensuales y ahí ya va el IVA incluido para después ingresarlos en hacienda cada tres meses. Lo que podía decir en junta es porqué se retrae sus honorarios más el IVA si este no se tiene que abonar mensualmente, si no trimestralmente, y ustedes no tienen obligación alguna de que se lo cobren mensualmente.

Si se pone gsllita, dígale que va a ir a Hacienda a informarse si ingresa el IVA de su comunidad

Ah. Perfecto con lo del iva, sin embargo disculpa mi ignorancia en el tema por lo de 1 y 2 convocatoria, eso lo ley en la LPH pero no encuentro diferencia, en la 1 entiendo hay que tener mayoría de votos y coeficientes para aprobar algo y en 2, que imagino es porque al faltar vecinos se comienza a esa hora, al referirse lo de " sujeción a quorum" discúlpame es lo que no entiendo.

Al revés, para poder empezar una junta en primera convocatoria, se necesita que estén la mitad más uno de los votos y la mayoría de coeficIentes

En la segunda convicatoria, aunque solo exista un propietario se puede empezar la junta, después para aprobar lOs temas habrá que atenerse a lo indicado en la LPH

Ahhh, ahora lo entiendo, esto solo es referido al comienzo de la reunión no que puede cambiar el número de votos o de su cómputo si se empieza en 1 o 2 convocatoria. O sea, que si somos 3 de 4 se puede empezar sin necesidad de esperar pero no hay diferencia en el cómputo de votos. 

Dios que trabajito me ha costado. Muchas gracias por la paciencia 

Como ustedes son 4 propietarios, cuando estén 3 propietarios y la suma de los tres coeficientes sea al meos el 51% pueden empezar.

Referente al computo de votos si varia, lea el art. 17

Lorenzo habiendo recogido los movimientos bancarios resulta que con fecha posterior a mi nombramiento la administradora hace transferencias bancaria de 3000 euros en concepto de previsión de fondos a favor del despacho de abogados de sus amigos. ¿ Es esto legal? 

Este dinero fue una derrama que se aprobó para realizar unos arreglos de unos patios los cuales aún no se han podido realizar por discrepancias, ya que la anterior presidenta y administración, querían hacer la obra con una empresa cuyo presupuesto era 1500 euros más caro que el que llevábamos otros vecinos. Según he estado leyendo en otros foros y webs esto no es ni legal, ni ético ni profesional. Es como asegurar el pago a sus amigos xq sabe que esto no se iba a autorizar por mi parte ya que habría que realizar una nueva junta para aprobar otra derrama para tal fin. Es esto así? 

El que usted no apruebe un punto no tiene relevancia alguna si ha conseguido los votos y coeficientes necesarios.

Mire lo de las transferencia a un bufete de abogados de 3000€ como previsión de fondos no lo entiendo para nada.. es que no entiendo que tiene que ver un bufete de abogados con una derrama de una obra que no se ha hecho.

Si lo que dice esta completamente seguro, haga una junta extraordinariongalo en conocimiento dd los propietsrios pero yo antes iría al banvo y preguntaría por ese apunte

Creo que ustedes no tienen suerte con el administrador.

Yo lo de las discrepancias en las obras no lo entiendo, se hace lo que diga la mayoría.

Creo que su comunidad funciona fatal

3 respuestas más de otros expertos

Respuesta
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Aunque ya ha obtenido respuestas y yo he añadido un comentario, pero al parecer no lo ha visto, me permito intervenir con una nueva respuesta. Como digo en el comentario, usted NO puede rescindir el contrato con la Administradora sin el consentimiento de la Junta de Propietarios.

Y, al ser ustedes 4 vecinos divididos en dos bandos iguales, difícilmente van a llegar a acuerdos, salvo que se produzca un cierto acercamiento en sus posturas. De lo contrario, la convivencia se les va a complicar mucho y, seguramente, van a pasar de vez en cuando por los juzgados.

Respuesta

El acta de cesión no tienen porque levantarla a un Administrador, que es un empleado de la Comunidad de Vecinos. Si no te remite todo lo que le has pedido, mándale un burofax notificándole que se prescinde de sus servicios por incumplimiento de contrato, con las reservas legales que puedan deparar para con la apropiación indebida de la documentación de la Comunidad. El único cargo obligatorio tras la constitución de una comunidad es la de Presidente, siendo potestativo el nombramiento de tesoreros o administradores, siendo responsabilidad del presidente, absolutamente todo lo que concierna a la comunidad. En todo caso si no están firmadas las actas, el presidente saliente es el responsable de que se de tramite a lo estipulado en la Ley sobre la Propiedad Horizontal. Comprueba si el seguro de la Comunidad posee asesoramiento jurídico, y háblate con sus abogados.

Muchas gracias por contestar, pensé que eso solo se podía hacer en Junta para rescindir su contrato. Nunca entrega el acta en sus fechas siempre posteriores a los 10 días Naturales de LPH, luego también el acta normalmente no refleja la realidad por lo que hemos tenido que impugnar varias, esto ocurriría por estar en convivencia con la anterior Presidenta que ha estado en cargo 18 meses porque no convocaban Junta Ordinaria y siempre las actas eran en beneficio de ella. Un ejemplo : se somete a votación algo donde 3 si y uno decide pensarlo y ella pone eso es decir, se pensara o consultará con su marido. O bien, votos en contra y a favor y pone por Unanimidad Si, aunque dos salvan el voto. Y todo así

¿Qué considiciones crees que son suficientes para enviar dicho burofax con el fin de rescindir sus servicios? Imagino que ella no querrá aceptarlo o demandará, ¿no? ¿Tengo qué aguantar que todo lo que le pido por email ella lo reenvíe al resto de vecinos diciendo que la estoy acosando? Yo Le escribo a ella y ella su vez lo reenvía a todos bien directamente o en copia oculta o cuando responde lo hace con copia a todos.

¿El qué no me entregue el acta en plazo o no se corresponda a la realidad es suficiente para enviar dicho burofax?

Solicitále en el burofax, la entrega de toda la documentación relativa a la comunidad en calidad de presidente electo. Si no te responde, contratas un notario con gastos a la comunidad y te presentas en su cede, y que el notario haga escrito notarial de la segunda solicitud de toda la documentación relativa a la Comunidad. Repito el único cargo necesario en una comunidad es el de presidente, que puede ejercer funciones de administrador, por lo que puedes prescindir de los servicios del administrador, sin necesidad de aprobarlo en junta, al haber sido nombrado un nuevo presidente salvo que los estatutos de constitución de la Comunidad disponga otra cosa en contrario.

Solicita los estatutos de la Comunidad tb en el burofax, para que vayas sobre seguro, y si es necesario convoca junta extraordinaria, en cuyo asunto del día sea prescindir del actual administrador.

Si con todo no llegas a un arreglo, presenta demanda.

Te dejo un extracto que explica bien como son los órganos de gobierno y como se nombran en las comunidades seun el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal-

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

  1. La Junta de propietarios.
  2. El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
  3. El Secretario.
  4. El Administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.

3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.

Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

Una cosa en caso de no poder cesar la porque somos 2 a 2 y al enviar burofax se acojone y me lo envíe. 

1,. Tiene que asistir a todas las juntas que haga? Puedo no convocar la? Las actas las redactariamos nosotros y se las puedo enviar a ella para incluir en el libro? Los otros 2 vecinos se pueden negar a que no la convoque? 

2.- si el acta no me la entrega en tiempo es decir en los 10 días que marca la ley ¿ podría utilizar como incumplimiento de obligaciones? 

3.- los gastos de los burofax que le envié tienen que a ir a mi coste o a la comunidad? Este gasto es necesario aprobarlo en junta? 

4.- sino firmo el acta porque no se corresponde a la realidad ¿ como puedo actuar? En esa reunión dijimos que su cargo no se renovaba que quedaba pendiente para la siguiente xq no había consenso 2 a 2. 

5.- otra cosa quiere hacer una obra de reparación de unas paredes del edificio donde hay personas que tienen que colgarse y me dice que no hace pedir licencia de obra porque es menos de 600 euros. Esta mujer me da miedo, esta loca y me puede meter en un lío 

No tenemos unos estatutos propios, es decir, redactados por nosotros, sino los comunes. 

Solo tenemos puesto que el cargo de presidente será de orden ascendente a descentente por períodos anuales. 

Busca en el titulo V, por defecto los estatutos dicen que es el presidente quien ejercerá las labores de Secretario y Administrador. Sin en vuestros estatuto no hay nada que lo contradiga, el administrador pasaste a ser tu, tan pronto como te eligieron presidente, espera a que te den el acta de sesión y comprueba que no se ha reelegido a esa persona, esperas a firmar como presidente entrante, junto con el saliente y sobre la marcha le dices tras la firma que deja de trabajar para vosotros, y que darás la orden para que no se pasen cargos al banco. No te precipites y mide bien los tiempos, ve de cordial hasta que todo este firmado. Ella te dira que la junta es la que tiene que removerlo, pero solo tienes que decirle que su cargo es igualmente anual y no se ha decido su renovación, por lo tanto prescindes de sus servicios. Le pides copia del contrato por si tuviera clausula de indemnización por no aviso con antelación, y en todo caso la invitas a que demande.

Comprueba que la misma factura con IVA, pues muchos administradores no lo hacen, para no declarar hacienda, y si se diera el caso, le dices que si no se va denunciaras los hechos ant el colegio de administradores de finca, y ante hacienda. Ve con paciencia y no muestres tus cartas

En el presupuesto que nos ha presentado en esta última junta ordinaria pone en su apartado 360 que son los 30 euros al mes que los cobra. No hay ninguna partida más del iva. 

El acta me la enviará cuando ella cree oportuno, hoy es el 10 día natural que dice LPH para entregarla a los vecinos, se la volví a pedir ayer y ni me ha contestado ni la ha enviado. Solo me contestó hace 2 días cuando Le dije que sino contestaba entendía que no era la administradora o que dimitia y fue cuando me dijo que mi email es una presión a su persona. La enviara cuando ella quiera xq quiere que pase el tiempo para no cambiar de presidente ni en las cuentas bancos tampoco. Es una déspota, prepotente con actuaciones chulesca, esto no se puede consentir. 

Una cosa por ver lo que me dices de la calma. Le envío otro email reclamando el acta? Le envío email diciéndole que me envíe copia de todas las facturas, actas, mov bancos, contratos, etc... Todo todo tiene que hacerme fotocopias? Se puede negar?  Puedo retirar los originales? 

Sino firmo el acta porque no sea real ¿ seria aún así la presidenta? ¿ Cómo actuar? 

A ver, el desglose lo tienes que mirar en la factura que ella te tiene que extender, no el presupuesto, ahí es donde ves si realmente cobra IVA o no. Mandále burofax o carta certificada, reiterándole que te haga entrega de toda la documentación. Si la cosa esta como me comentas, convoca junta extraordinaria con 8 días de antelación, y presentas en la junta el burofax o la carta certificada como prueba de que le has reiterado la entrega del acta de sesión en el tiempo estipulado por la LPH. Y propones la destitución al no cumplir con sus obligaciones y no haber sido ratificada en junta.

Imagino que cuando se celebró la junta, firmaríais el acta levantada a mano en sucio, ese es el verdadero acta, si es así, ya hiciste toma de posesión del cargo. Te reitero que te pongas en contacto con el seguro e indague si tienes asistencia jurídica, pues creo que no va ha quedarte otra que presentar demanda

Si no estas conforme con el acta firmas la posesión, y anotas no conforme con algunos de los acuerdos.

Tienes que convocarla a las juntas, si no comparece en primera convocatoria, le notificas fecha y hora para la celebración en segunda convocatoria, y si no comparecen, la junta ser valida con los que se personen.

Acabo de llamar al seguro de mi vivienda y me dice burofax. Y que luego impugne ese acta, no tengo más dinero para impugnar, llevo 4 y cada una a razón de 1000 euros. La primera en junio 2017 y el juicio es en abril del 20. 

Nunca se ha firmado el borrador porque ella no quería esta vez quiso que se firmará pero mostrás no lo hicimos porque al leerlo su letra no se entendía nada y leíamos cosas que no eran, se lo dijimos y ya sabes.... 

Le hice foto y pone Secretario Administrador se aplaza pero no se que pone más por ser ilegible. 

Lo que quiero hacer es una junta que ella no esté por lo visto no es necesario que asista ni es obligatorio convocar la, creo que sin ella podría llegarse a un acuerdo ya que ella es la que desde que entró malmetio a los vecinos con comentarios de vieja del visillo. 

Ok, convoca sesión extraordinaria, y les comunicas a todos los asistentes que la sesión va ha ser grabada en video, y que vaya ella, y entre los ordenes del día propones su destitución, por incumplimiento de la LPH, asumiendo el presidente la labor de administración en tanto no se designe a otro administrador.

Intenta que en lo sucesivo se introduzca en los estatutos la grabación de las sesiones, o que el acta sea levantada en letra de molde y legible para todos

Me parece una idea genial porque así no habrá problemas. 

Fijate como es le dije que antes de enviar a los vecinos el acta me la enviara, repasarámos luego corregiriamos lo necesario, lo firmaba, incluiría en el acta y enviar a los vecinos pues como es así de prepotente... La ha enviado a todos los vecinos poniendo lo que le da la gana por ejemplo su cargo renovado No aplazado como se quedó y otras cosas que no se votaron así. Imagino que esto no podía hacerlo y puede ser motivo de despido xq se lo dije x escrito varias veces, ella es empleada simplemente de la comunidad sin más atribuciones que ser eso secretaria ya que como os comenté no tenemos estatutos ni nada y jamás en ninguna junta se le ha dado ninguna atribución más. 

Otra cosa, hace unos meses nuestro seguro denunció al edifico de al lado porque no arregla su fachada  la cual está fatal y sus caliches de las paredes caen en mi patio siendo esto cada más más frecuentes y grandes. Bien pues ella sin consultar ni nada decide quitar la demanda por lo que ese dinero que gastamos no se nos devolvería y creo que lo ha hecho para luego echarme las culpas de no haber recuperado el dinero. Pero como la abogada del seguro siempre ha tratado conmigo este tema aunque no era presidenta porquee decía que la Adeñministradora jamás Le respondía a sus llamadas. Bien ella recibe esta orden por escrito y me la envía. 

¿ Todo esto es motivo de poder despedirá? Sin consultarme dedice quitar esa demanda, seguramente habrá contratado su reparación sin decir nada, envía el acta a todos los vecinos cuando Le dije aún no, no atiende a llamadas, a los emails si desde que le dije que la despedía pero sigue por detrás haciendo cosas. 

Pues si, es motivo de su cese y despido, pues se toma atribuciones que no le corresponden, solicita desde que firmes el acta, copia del archivo en el juzgado en el que se presento la demanda, así como la persona que presentó la retirada, y podras emprender acciones legales contra ella.

La abogada del seguro no ha retirado la demanda porque le dije que la Presidente ahora era yo y que no lo autorizaba que no me lo había consultado y ella me dijo que por eso me envió su email xq me extraño muchísimo. 

Por lo menos se que puedo cesar la por todas las cosas que ha hecho sin mi permiso e inclusive saltándose el que le diga que no y lo ha hecho. 

El artículo V de los estatutos no lo he encontrado, como no tenemos propios pensé que habría en Internet alguno genérico si sabes donde xfa dímelo. 

Búscalo como estatutos de comunidad y te saldrán los modelos genéricos

¿ Quieres decir que si mi comunidad no tienes estatutos se acogeria a los generales? 

Perdona por la pregunta pero hay 2 personas de esta web que me dicen que no estas en lo cierto, que me desaconsejas ¿ los has visto? 

¿Tu has tenido algún caso como el mio? ¿ Es frecuente el poderío de los administradores? ¿ Porque se sienten tan seguros de hacer lo que quieran? La verdad que las cosas que me dices las veo muy coherentes y lógicas 

A ver los estatutos no es que se acojan a los generales, es que si tenéis constituida la comunidad tienen que tener unos estatutos. Como norma general se suelen coge unos como base, salvo que se acuerde cambiar lagun punto, pero me remito a mis primeros mensajes, pide los estatutos y leelos.

Yo respeto la opión de todos, pero en legalidad no siempre 1+1 son dos, y todo es como se interprete no por los contendientes, sino por la autoridad que juzgue el caso concreto. Yo veo motivos mas que suficientes, la diferencia es si esa persona una vez que le digas que no sigue esta interesada en iniciar un procedimiento judicial que a priori y con lo que cuentas, tiene todas las de perder. Para poder asesorarte con una mínima garantía, habría que estar en poder de los estatutos y actas de acuerdo de contratación de la administradora, pero por lo que cuentas a groso modo hay una atribución de funciones que no corresponde. Por eso, porque cada uno interpreta la ley a su manera, te aconseje que hablaras con tu seguro de la comunidad y en concreto con sus letrados. Y creo que por lo que pusiste, su opinión no dista mucho de la mia. Yo no tengo la certeza de las cosa ¡S y en legalidad menos, pues dos casos nunca tienen un mismo resultado. Solo te puedo asegurar que ante cualquier conflicto o litigio, el único representante valido es el presidente y la responsabilidad cae toda sobre él, por tanto como tal puede tomar las medidas que creas urgentes y luego solicitar que se ratifiquen en junta, pero todo estriba en como estén redactados los estatutos de la comunidad.

Gracias por todo. No tenemos estatutos y jamás se planteo tener uno solo se hacen juntas ordinarias y extraordinarias las cuales algunas hemos tenido que impugnar xq nunca reflejan la realidad pero no podemos impugnar todas como dije antes xq no hay dinero para tanto y además la justicia es muy muy lenta. 

En este junta no se renovó su cargo sino que se dijo se aplaza hasta ver otros asuntos importantes y lo suyo se someterá en la próxima que se iba hacer en un mes y ella ya ha puesto que su cargo se ha renovado como te dije. Aparte de boicotear mi elección ya que a mi me tocaba ser hace 20 meses y ella se invento que no podía serlo xq había demandas hacia mi y yo a ellos, este acta tb se impugno. 

Es una persona que no admite estar por debajo y le gusta hacer lo que quiera además de ser muy soberbia. Quería por ejemplo empezar una obra pequeña pero sin pedir licencia cuando había gente que tenía que colgarse de las paredes y creo es para buscarme un follón. Esta señora da miedo xq además lo hace sin consultarte y me entero x suerte pudiendo pararlo pero como es adm contrata hace y deshace sin consultame pero no en junta. Con el otro presidente lo hacia xq era beneficio para los dos. 

Si carecéis de estatutos, tenéis que regiros por la LPH, aunque no es muy lógica la situación que expones, lo normal sería que hagáis una junta extraordinaria y acordéis unos estatutos, que no es otra cosa que las normas de régimen interno de la Comunidad. Te recomendaría que convoques junta extraordinaria urgente, y expongas bien claro a todos los vecinos todas las irregularidades de la Administradora, que asista ella misma, por eso no hay problema. Al principio acordar nombrar nombrar un vocal de escritura limpia, para que sea el que redacte el acta.

Ve al registro de la propiedad, donde se supone tiene que estar el libro de actas de la Comunidad y comprueba que se están inscribiendo todas, la de tu nombramiento incluida, y lo principal, mira bien el acta de constitución de la comunidad, pues al carecer de estatutos, tenéis que ajustaros a ese prime acuerdo, a ver si hay, se acordó y de que forma la contratación de un administrador externo.

Una cosa ¿ que diferencia hay entre una junta entre 1 y 2 convocatoria? Nuestra administradora lo hace siempre en la misma junta es decir, pone 2 horarios de diferencia media hora, aunque siempre estamos a la 1 hora hat que esperar hasta la 2 que llegue la antigua presidenta.

Lo he leído varias veces y no entiendo la diferencia de votos, ¿ pueden explicarmelo más sencillo? Veo que algo cambia los votos pero no entiendo el porqué. 

Y luego el voto de calidad del presiente que he leído y no se en que lugar se aplica. 

Hoka Gurka. 

He llamado a asesoría juridica de la Ocu, seguro de la comunidad y el mío y me dices que no puedo hacer nada pues somos 2 +2, no he encibtrado nadie con lógico razonamiento. Solo me han dicho envié burofax donde le comente la rectificación del Acta, adjuntando a este los emails que le comentó y haciendo hincapié en que no está firmada por mi.

Me dicen que no puedo enviar burofax x mi cuenta comunicándole la rescisión de su contrato y retirada de documentación. Yo veo lógico tu comentario pero no encuentro como realizarlo. Me pediste ver actas al carecer de estatutos, como podría hacerlo. 

En el registro de la propiedad, donde se encuentre registrada la comunidad, hay tiene que haber un libro, donde quedan sentadas todas las actas, la administradora esta obligada a enviar las actas al registro, para que la adjunten al libro. Busca un abogado especializado en el tema, hay muchos que hablan sin estar especializados, la presidenta eres tu, y puedes tomar medidas de urgencia, si se pone en riesgo la comunidad, luego esa decisión eventual si tiene que ser refrendada en junta, por eso te decía que convoques junta extraordinaria, para votar el cese de la administradora por incumplimiento de sus obligaciones. Si te ves en una situación en la que no llegas a entendimiento con el resto, espera a cumplir el año después de haber convocado esa junta, con el resultado negativo y habiendo dejado tu postura clara, esperas a que pase el año, y el problema será del nuevo presidente, y cuando te vuelvan a elegir, dentro de tres años, te niegas y presentas alegaciones en el juzgado, presentando todas las pruebas, no hay otra solución.

Pues vaya año me espera porque entre que falsea las actas para su conveniencia, no hace caso de lo que le digo o pido porque ni responde me ignora, esto va a ser un lío gordo porque esta comunidad tiene muchas cosas de líos gordos y de esta forma será horroroso.

Ya he consultado a los abogados que nos lleva las impugnaciones pero nos dicen que sin votos no puede ser, lo único enviar burofax pidiéndole que rectifique el acta, que no está firmada por el presidente pero se lo pasará por

Voy hacer junta extraordinaria el miércoles tarde donde voy aponer nuevamente todos los puntos de la reunión anterior para ratificar lo que se hizo realmente y no lo que ella ha redactado en ese acta sin autorización y sin mi firma aun. 

Entre ellos además de exponer todas las irregularidades, se pondrá su cese en base de saltarse todas sus atribuciones donde nadie Le ha autorizado hacer, además de ignorar todos mis emails y avisos. 

¿ Alguna sugerencia? 

Graba la sesión aunque sea de voz y coméntaselo a todos los presentes, que se va a grabar video o audio, para que en el acta se refleje exactamente lo que se dice en la junta.

¿Sería entiendo Junta Extraordinaria no? ¿Si lo envío esta tarde la convocatoria voy en tiempo no? Lo digo porque la reunión es el próximo miércoles. Voy a poner en el orden del día todos los puntos que se trataron en la anterior para poner realmente lo que fue ya que esta señora todo lo desvirtúa y se inventa, aun habiendo hecho foto de su borrador ella pone, dice y desdice.

¿Esto lo puedo hacer no? Voy a poner los mismos puntos poniendo ratificar, a matar o subsanación

A ver es junta extraordinario, puesto que la ordinaria es la anual o las que se establezcan como obligatorias dentro del periodo anual, por lo tanto la convocatoria es extraordinaria, y tu puedes proponer todos los puntos del orden del día que estimes conveniente, así como la aprobación del acta de la anterior junta, que es lo que normalmente se suele hacer. Lo que si debes advertir, es a todos los presentes que para que quede reflejada fielmente la sesión, propones la grabación de la misma, y que el acta sea levantada por un vocal con buena letra, para que se pueda entender por todos los acuerdos a que se llegan en el borrador.

Ok. Así lo haré, vamos hacer reunión sin convocar a la administradora que es la que normalmente malmete voy a intentar hacerlo de manera civilizada sin que haya broncas y razonando los puntos pero ¿ después esta reunión como se la envió a la administradora? Por email para que la incluya en el libro de actas o x burofax? 

Burofax o carta certificada

Gurka no se si me habrás leído mira lo que ha pasado nuevo. 

habiendo recogido los movimientos bancarios resulta que con fecha posterior a mi nombramiento la administradora hace transferencias bancaria de 3000 euros en concepto de previsión de fondos a favor del despacho de abogados de sus amigos. ¿ Es esto legal? 

Este dinero fue una derrama que se aprobó para realizar unos arreglos de unos patios los cuales aún no se han podido realizar por discrepancias, ya que la anterior presidenta y administración, querían hacer la obra con una empresa cuyo presupuesto era 1500 euros más caro que el que llevábamos otros vecinos. Según he estado leyendo en otros foros y webs esto no es ni legal, ni ético ni profesional. Es como asegurar el pago a sus amigos xq sabe que esto no se iba a autorizar por mi parte ya que habría que realizar una nueva junta para aprobar otra derrama para tal fin. Es esto así?  Ahora si creo junto con otras cosas que puedo con causa justificada rescindir su contrato. 

Ponte en contacto con un abogado penalista, porque puede haber hechos delictivos en esos hechos, desde Apropiación Indebida a Administración desleal. Estas tardando en buscar un abogado para denunciar por vía penal

Si, eso he pretendido en la reunión de estavatsd perro me dicen 2 que ellos no quieren presentar demanda por este motivo. La pregunta es ¿ yo como presidenta puedo presentarlo sin aprobar o tiene que estar autorizado por todos? 

Toda persona que tenga conocimiento de la comisión de un presunto hecho delictivo, esta OBLIGADO A PRESENTAR DENUNCIA, no solo puedes, tienes el deber y nombrar como testigos al resto de los vecinos. Ante esto no te hace falta ni abogado, ni procurador, solamente has de acudir a la Comisaria del CNP o Puesto de la Guardia Civil más cercano y presentar denuncia, contándoles todos lo que has ido narrando. El juez de Guardia que reciba el atestado policial, decidirá si hay causa penal y si abr procedimiento, o archiva la causa.

Respuesta

Mucho ojo con los desconsejos que le dan

Al administrador se le cesa en junta, usted nunca podrá hacerlo

Ni se le ocurra contratar un notario si no se aprueba en junta y mucho menos presentar demanda alguna, si no lo pagará usted

El administrador no es un trabajador de la comunidad, eso lo es el conserje, el jardinero, el guarda de seguridad

Otro consejo momentaneo, no abone la comunidad hasta que no le entrege la documentacion, hagaseló saber

Ya no se que hacer las opiniones son diversas y pocas coinciden. 

Entonces en Junta somos 2 si y 2 no por lo que no se llega a consenso. No puedo quitar el principal problema que seguro muerto el perro se acaba la rabia. Nos tenemos que cruzar de brazos y aguantar sus impertinencia o prepotencias. El administrador es contratado por la comunidad por lo que es un trabajador pero si un trabajador incumple sus funciones se le rescinde contrato y ya está pero con los administradores es imposible por lo que se ve, la ley tiene que ser más justa y castigar a estas personas o bien el colegio. 

¿ Cómo actuaría tu? Si haces reunión y falsea el acta yo no pienso firmar algo que no es real ¿ entonces que hago? 

Cuando hacemos reunión se mete y aunque le enseñes la Ley y le digas que eso no es correcto pasa y se lo salta argumentando Impugna. Pensaba que el administrador no debe opinar ni malmeter sino todo lo contrario mediar, evitar conflictos, hacer lo que se le dice y hace todo lo contrario permitiéndose el lujo de reírse de la ley xq sabe que está resguardada. 

La LPH es muy clara, para cualquier acuerdo se necesitan dobles mayorias, votos y coeficientes,

Los votos no los tienen, así que nunca podrán aprobar nada.

Un consejo grabe las juntas, no tiene que pedir permiso y sirven en el juzgado para impugnar

Si falsea el acta no la firme

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