El administrador de la finca no quiere dejar su cargo

Hace unos pocos meses compre el piso donde vivo, el que pertenecía al presidente de la comunidad. Una vez que me mudé, vi que se estaba pagando una suma elevada y se estaba haciendo mantenimiento nulo de la finca.

Es por ello que varios de los 22 vecinos decidimos organizar una reunión extraordinaria, la que se informó pegando carteles a la entrada 2 semanas antes de la misma, ya que no contábamos con información de datos de los propietarios (muchos de los pisos se encuentran alquilados o vacíos). Se le solicitó al administrador previo que viniese pero el indicó que estaba muy ocupado.

En dicha reunión se me votó como presidente, se votó presidenta y se estableció el cese del administrator y contratación de uno nuevo por 8 votos y 1 abstención (asistieron 9 vecinos).

Las actas firmadas se enviaron hace 2 esemanas al administrador anterior y en el día de hoy hablé con él, el cual se niega a entregar la documentación y dinero de la reserva (que se encuentra en una cuenta a su nombre) por argumentar que:

1. La junta fue ilegal

2. Indicar que "el grupo de nuevos propietarios está mareando a los demás ya que ellos están muy contentos"

3. Dos de los vecinos que votaron tienen deuda por lo que no pueden votar.

Adicionalmente, esta persona no me reconoce como presidente de la finca. Realmente no sabemos que hacer. ¿Podría indicarnos los pasos a seguir?

2 respuestas

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1.- La facultad de convocatoria la tiene el Presidente de la Comunidad o, en su defecto, un número de vecinos que representen el 25%, de los componentes de la Comunidad y a su vez el 25% de las cuotas de participación. No se si esto se ha cumplido, pues no me ha comentado, porque no quiso convocar la Junta General el Presidente.

2.- Las comunicaciones han de hacerse en el domicilio asignado por el Propietario, si es distinto al de su propiedad, en su propiedad, o en el Tablón de Anuncios de la Comunidad. Esto lo considero cumplido dada la ausencia de direcciones, por no haber querido el Administrador, cumplir con este trámite.

3.- Para cesar al Administrador, debe de haber un punto en el Orden del Día, que lo indique y votarse por mayoría simple.

4.- El Administrador, es un mandatario de la Comunidad y debe cumplir con los dictámenes de la misma, acordados por los representantes legitimados para ello, por tanto, no se debería haber opuesto a hacer la Convocatoria y si el problema era de su Agenda, debería haber indicado cuando podía hacerlo. Esto, a mi juicio, salvo mejor criterio, es motivo suficiente para cesarlo.

5.- Los fondos de la Comunidad, no pueden estar en una cuenta particular del Administrador, salvo acuerdo y aun con acuerdo, en mi opinión no seria legal. Si no quiere entregar el Dinero, habrá de demandarle por APROPIACIÓN INDEBIDA. Igual criterio hay que seguir en el tema de la Documentación.

Espero haber resuelto su consulta.

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En primer lugar es necesario conocer el número total de propietarios de la Comunidad, dado que las decisiones adoptadas han de basarse en porcentajes sobre la totalidad de vecinos así como en la suma de sus coeficientes de participación.

Una reunión puede ser convocada por el 25% de los propietarios, que a su vez representen el 25% de la participación. El tiempo para la convocatoria es más que suficiente, aunque legalmente no hay tiempo definido, se determina tiempo suficiente para que pueda llegar información a todos los propietarios, con lo cual entendemos que si una diligencia en tablón de anuncios solo necesita 3 días para clasificarse como comunicación fehaciente, una convocatoria puede tener las mismas consideraciones.

Es indiferente quién esté contento y convenza o no a los demás, si la Junta se celebrá en primera convocatoria solo es necesaria la mayoría de los posibles votos de propietarios y caso de ser en segunda convocatoria como suelen suceder, la mayoría de los votos de los propietarios presentes en la Junta.

Evidentemente el Administrador aún no pudiendo asistir a la reunión, como mínimo debía haber realizado la convocatoria a petición del 25% de los propietarios y si no es así por lo menos comunicar las deudas existentes. En forma que no se ha podido informar a los propietarios morosos de su situación antes de la Junta, no existe formalidad para esta situación el la que se pueden recibir impugnaciones de actas por cualquier sitio, por un vecino que no ha sido avisado de su morosidad, de un vecino al corriente de pagos que niega el voto a los morosos, hasta el propio Administrador por no aceptar votos de morosos.

Mi consejo:

Convocar Junta Extraordinaria indicando los vecinos que la convocan ( más del 25% ), solicitar por burofax estado de morosidad de la Comunidad al Administrador y emplazarlo a la reunión por supuesto, caso de no asistencia al principio de la reunión nombrar un secretario para dar fe del Acta.

En el orden del día indicar un punto de cambio del servicio de administración.

Conseguir en primera el 25% de todos los votos o en segunda convocatoria el 50% de los votos de los presentes.

Comunicar caso de conseguirse, el cese al Administrador por burofax solicitando tiempo necesario para el cierre y entrega de la documentación comunitaria, normalmente no debe representar más de un mes.

Esperamos haber podido ayudarles.

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