Replanteo de muro interior en terraza; se puede considerar modificación de fachada?
Hace un año realizamos obra completa de reforma en un último piso, con licencia de obra mayor y con previo permiso comunitario para modificaciones de ventanas y servicios. Dentro de la reforma, hicimos un replanteo de las ventanas del salón y un muro por 40 cm. El muro en cuestión se movió 40 cm hacia lo que consituye una zona decubierta, a manera de terraza, que en la Propiedad Horizontal constituye la zona de nuestro comedor. Es decir, jurídicamente no existe una terraza como tal y el ayuntamiento ha aprobado el replanteo, considerando que no está agotada la volumetría de la finca. Decidimos realizar un replanteo de la situación del muro hacia la zona descubierta mínima, para dar mejor uso interno, ya que, a diferencia de nuestros vecinos de los pisos de abajo, no teníamos espacio separado de comedor. El muro en cuestión, está además perpendicular a la fachada y retrancado de la misma 65 cm hacia el interior; ya que el muro de piedra, en esa zona de la "terraza" es muy ancho. Un grupo de vecinos ahora no está confome, y luego de un año de realizada la reforma, han tomado este muro como pretexto para querer denunciar nuestra obra como ilegal. Argumentan que el muro afecta la fachada y estética general del edificio y por tanto, sería ilegal. Estamos en un septimo piso y el replanteo es prácticamente imperceptible y sobre todo es inocuo. Además consideramos que se han solicitado todos los permisos pertinentes y nuestros estatutos permiten modificaciones de muros en lo que entendemos interior de nuestra vivienda. Quisiéramos saber si este muro puede considerarse una afectación a la fachada y si en efecto, nuestrios vecino se están excediendo en sus acciones hacia nuestro derechos estatutarios y legales. Venimos sufriendo interminables juntas comunitarias muy desagradables. Una vecina en particular se ha dedicado a tomar fotografías de nuestra propiedad con teleobjetivo, que luego reproduce a color y en ampliaciones en las juntas, para inflamar el tema, y verdaderamente nos gustaría poner punto final a lo que sentimos como un trato injusto durante las juntas.
2 respuestas
Efectivamente, en nuestros estatutos consta toda el área de la vivienda con los mismo metros cuadrados que todas las viviendas del edificio, sin mención a una terraza. Es decir, la terraza no es tal, sino una parte del piso que el constructor quiso dejar al descubierto. Posiblemente el proyecto original contenía una terraza, y se ejecutó de conformidad con el permiso otorgado a tal efecto; pero jurídicamente no nació como tal y por tanto es el comedor del piso. Es el tratamiento que le dan las autoridades ya que la terraza legalmente no existe.
Adjutno dibujo en el que he coloreado de rojo el replanteo del muro y en amarillo el muro previamente existente. Esta pared está detrás de una columna de piedra y de un bordillo de piedra de 63c de ancho. Desde la calle se verían unos 15 cm cuadrados de la parte más alta de la pared. Gracias nuevamente por sus amables opiniones.
Tal como lo describe, opino que sus vecinos tienen razón. Entiendo que usted solicitó permiso para modificación de ventanas, que afectan a la fachada. Pero no para mover un muro que, además de afectar a la fachada (sin permiso), afecta al volumen edificado. Es decir, que usted ha "consumido" parte del posible volumen edificable disponible y eso puede suponer que otros vecinos no puedan hacer algo similar en el futuro. Pienso, por tanto, que debería haberse hecho con el permiso explícito de la Comunidad.
Además, es posible que esa terraza sea común de uso privativo. En ese caso, se habrá usted apropiado de una zona común, haciéndola privada, sin permiso
Buenas tardes y gracias por su respuesta. Creo que no me he explicado adecuadamente. estamos en un úlimo piso y nuestra "terraza" constituye el equivalente a los volumenes ya edificados de todos los pisos de abajo. Ellos ya tienen su comedor cerrado y de hecho constan nuestras propiedades con exactamente los mismos metros cuadrados. Es decir, la terraza no es tal, ya que jurídicamente no nació como tal y por tanto es el comedor de nuestro piso.
La licencia solicitada incluye toda la obra realizada y replanteo del muro del salón del piso, que en realidad era y sigue siendo un gran ventanal; ya que el ayuntamiento considera que no se ha agotado la volumetría de nuestra finca. Espero esto aclare el tema y estaré atento a sus amables comentarios....Gracias
La terraza no es privativa ni de uso común. Jurídicamente es el comedor de nuestro piso que se dejó al descubierto. No existe una terraza como tal...
Aunque no me imagino cómo se llega a tener una terraza que jurídicamente no lo es, sino que en realidad es parte del comedor, digamos entonces que no le pueden decir que se ha apropiado de zona común.
Aún así, puede haber alterado la estética y la estructura del edificio. Ahí es donde usted asegura que es casi imperceptible. Me temo que se trata de un argumento subjetivo. Y tiene vecinos que opinan lo contrario.
Para mí sería vital aclarar la situación "jurídica" de ese salón - terraza, porque es muy peculiar. ¿Dónde acaba el comedor, antes de la obra? ¿En el ventanal? ¿En esa extraña terraza?
Quizá podría colgar documentación que ayude a entender la situación: Su escritura, alguna foto del antes y el después,...
Viendo el plano, a simple vista se diría que, en efecto, los vecinos que protestan son excesivamente puntillosos. Si bien es cierto que se ha alterado la estética del edificio, si su piso es el único con esa configuración, no se puede alegar que ha roto la simetría, ni nada similar. Simplemente, ahora es un poco diferente a como era antes. En principio, no veo perjuicio en ello.
No es como si su piso fuera el único que se ha modificado, dentro de un conjunto uniforme, rompiendo la uniformidad y simetría del edificio.
Aún así, me resulta difícil imaginar lo que podría suceder si el asunto llegara al juzgado.
¿La Comunidad tiene alguna forma de demostrar que usted ha desplazado esa pared?
Buenos días. Y gracias por su respuesta. Sí, tiene manera de demostrarlo ya que consta en el permiso de licencia de obra mayor solicitado; para el cual el ayuntamiento dió en visto bueno y posterior concesión de licencia. Hemos hecho todo legalmente, por supuesto. Además realizamos dicha intervención con la previa aprobación unánime de la comunidad, para cambio de huecos de venanas, ya que consideramos que este replanteo es en efecto parte de nuestra finca y un cambio del hueco del ventanal que allí existía.
Comprendo.
Pues, como le decía anteriormente, me resulta imposible aventurar qué puede llegar a pasar si la Comunidad decide llevar al asunto al juzgado. Tal como le decía, si bien no veo perjuicio alguno ocasionado por ustedes a la Comunidad, es cierto que han alterado la estructura del edificio sin contar, al parecer, con el consentimiento necesario.
Dado que doy por hecho que ustedes no se plantean deshacer la obra si no se lo exige la Justicia, deberá usted esperar a ver qué sucede. Si la Comunidad decide acudir a la vía judicial, deberá usted ponerse en manos de un abogado.
Usted, mejor que nadie, podrá valorar si la postura de la Comunidad es la de llegar hasta el final o si sólo le están presionando, para ver si usted cede sin más. Si cree que no es un farol, acuda a un abogado para que estudie el caso y valore sus opciones. Si lo hace pronto, quizá esté a tiempo de tratar de llegar a un acuerdo aceptable con su Comunidad.