Compra vivienda segundo uso con cargas

Estoy interesado en un piso y estamos a la espera de firmar el contrato de arras. El piso es vendido directamente por el propietario del mismo. Me ha pasado una nota simple y en el apartado de las cargas aparece lo siguiente (omito datos personales):

"CARGAS

HIPOTECA

Una HIPOTECA a favor de la entidad bancaria XXX en garantías de un préstamo de 84.141 € de principal; intereses ordinarios del 5% anual, por un total de 8.414 €; intereses por demora por un total de 17.249 €; unas costas y gastos judiciales de 12.621 €, con fecha de vencimiento del 30/07/2031; con un valor de subasta de 127775 €

Formalizada en escritura autorizada por el Notario xxxxxx, de xxxxx, el día 31/07/2001. Constituida en la inscripción [...].

EXP. CERTIFICACION

De conformidad al párrafo 2ª del Artículo 688 de la L.E.C. Se expide certificación de dominio y cargas a efectos de ejecución, según mandamiento del Juzgado de Primera Instancia número 6 de esta ciudad, de fecha 20.04.2015. Autos xxx.

HIPOTECA

Una HIPOTECA a favor de la entidad XXXXX, en garantía de una cuenta de crédito de 30.000 € de principal; intereses ordinarios durante 6 meses al 3,25% anual, hasta un tipo máximo del 7,25% anual, por un total de 1087€; intereses de demora durante 18 meses al 13,25€ anual, por un total de 5962€; unas costas y gastos judiciales de 6250 €, con un plazo de amortización de 180 meses con fecha de vencimiento del 30/06/2035; con un valor de subasta de 185000€

Formalizada escritura autorizada por el Notario XXXXX.

ANOTACIÓN

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO a favor de la entidad XXXXXX contra D. XXXXX, titular de UNA MITAD INDIVISA de esta finca, en la reclamación de 3927€ de principal e intereses ordinarios y moratorios vencidos y 1178 € fijados prudencialmente para gastos intereses y costas de la ejecución. En virtud de mandamiento judicial de fecha xxxxx expedido en xxxx, por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA, con número de autos xxxx.

La anotación precendente se cancelará de oficio al expedirse certificación de cargas o como consecuencia del despacho de algún documento público.

Afecta a la posible revisión por la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por el plazo de 5 años, a partir del 14 de agosto de 2012.

ANOTACIÓN

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO a favor de la SEGURIDAD SOCIAL, contra don XXXXXX, titular de una MITAD INDIVISA de esta finca, en reclamación de 4183 euros de principal, 171 e de intereses y costas; un recargo de apremio de 836 €; otra cantidad en concepto de costas e intereses presupuestados de 500 e. En virtud de mandamiento administrativo de fecha xxxx expedido en xxxx, por la SEGURIDAD SOCIAL.

Expedida la CERTIFICACIÓN DE CARGAS a que se refiere el art. 656.2 de la Ley de Enjuicimiento civil.

Documentos relativos a la finca presentados y pendientes de despacho, vigente el asiento de presentación, al cierre del Libro diario del dia de la fecha de la presente nota:

NO hay documentos pendientes de despacho"

Mis preguntas son las siguientes:

1. El precio de venta es de 150.000€. El vendedor me dice que ese es el precio porque es el importe de sus deudas. Sin embargo, el importe de las cargas según este documento es mucho mayor al precio acordado. ¿Cómo puedo conocer a día de hoy el estado de sus cargas? Según el vendedor, la deuda con el banco se ha negociado y es inferior a la que consta en la Nota Simple.

2. La idea es hacer un contrato de arras. ¿Cómo procedo? ¿Es recomendable firmar cualqueir documento que me vincule a esta vivienda si no conozco el estado exacto de las cargas. Además, tiene cargas de la comunidad por un valor de 12000€.

3. Si se decide realizar el contrato de arras, ¿qué cláusulas debo incluir?

4. He hablado con el banco del vendedor y me comenta que es en la firma de la hipoteca cuando se realizan los pagos de las cargas pendientes. ¿Se qué da solucionado en ese momento o después hay que hacer el levantamiento de esas cargas? ¿Quién paga los gastos de levantamiento?

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2 respuestas

Respuesta

Carga es lo que "debe" el vendedor todavía por pagar. En su caso el piso debe de pagar una hipoteca, que es lo más corriente y normal en la venta de una casa. Usted al comprar este piso:

1.- Se cancelará la hipoteca ante notario. Con lo que ya no tendrá carga.

2.- Se hará el acto de compraventa del piso ante notario.

3.- Se constituirá la nueva hipoteca ante notario, si usted va a comprar el piso con hipoteca y no al contado.

Este tipo de compra de un piso con hipoteca es de lo más normal y habitual y no supone problema.

Lo que no se puede comprar es un piso que esté en proceso de embargo porque no se ha pagado la hipoteca. Eso es diferente.

Buenos días. En la nota simple pone que tiene cargas hipotecarias pero se puede saber por la norma simple si el piso está embargado o en proceso de ser embargado? 

Se puede comprar este piso tal cual aparece en la Nota simple?

gracias

Esta casa no se puede comprar de forma normal porque tiene dos anotaciones de embargo de la Seguridad Social, hasta tiene el número del expediente del juzgado. Pueden comprarlo cuando sea la subasta del piso por el juzgado.

Si tuviera sola la hipoteca, sería de lo más normal, pero ya le digo que en proceso de embargo los bancos no le dan la hipoteca a usted

Gracias por la aclaración. Estuve hablando con el banco del vendedor y me dijo lo

siguiente en cuanto al proceso normal:

ue en la firma de la compra-venta ante notario, estarían presentes todas las partes: banco, seguridad social y el resto de entidades. Una vez resuelto que el importe de la compra venta es íntegro a subsanar estas deudas y levantando acta notarial, se procedería a la compra-venta y con este acta notarial se retirarían todos los cargos judiciales a lo que podría tardar algunas semanas en hacerse efectivo. 

Segun me comentas, todo ese proceso no podría ser posible.

cómo debo actuar entonces para comprar la vivienda? 

Gracias

Claro, si usted paga la deuda del embargo que tiene el vendedor, se termina el proceso judicial

Después se cancela la hipoteca.

Después la compraventa

Y finalmente la hipoteca suya.

Pero tras el pago del embargo hay que esperar a que el juzgado lo resuelva y ya sabemos cómo va la justicia.

Le queda sufrir esperando que todo salga bien y que no se eternice.

Respuesta

YO no entregaría arras para la futura compra de un inmueble en las condiciones que describe el que le interesa, en definitiva quien no puede vender en este momento es el propietario, por las cargas y gravámenes que pesan sobre esa vivienda. Si entrega arras y cuando llegue el plazo pactado para la venta, la situación sigue igual, como es previsible, se verá obligado a poner un pleito para recuperar esas arras, y no parece persona solvente el que las va a recibir.

Si el asunto le interesa mucho, yo exigiría las llaves contra la entrega de arras.

Le sugiero lea esto:

Las arras o señal en las operaciones inmobiliarias

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