No existen cuotas de participación
En una propiedad antigua, con tres vecinos, hasta ahora se repartían gastos a partes iguales, pero con lo llegada de un nuevo propietario hemos descubierto que en el Registro de la propiedad no están registradas las cuotas de participación que corresponde a cada inmueble, no lo hizo el constructor ni se ha hecho posteriormente.
En las escrituras de dos de los vecinos, tampoco aparecen cuotas.
Sin embargo, en las de uno de los propietarios si que se menciona "los gastos se repartiran a tercios", pero tal dato no aparece registrado en el Registro de la propiedad. "Casualmente", este propietario tiene más metros de vivienda (piso+ buhardilla que ha convertido en vivienda comunicada internamente).
Entendemos que lo ideal es registrar las cuotas de participación y adecuarnos a la ley horizontal, un arquitecto ha redactado un informe para ello, pero el propietario del piso "más grande" se niega alegando que ya aparecen en su escritura y que al ser 3 vecinos no hay obligatoriedad de hacerlo.
¿Qué se hace en estos casos de "vacio" legal?.
Hay una obra en los elementos comunes pendiente de realizar, pero claro, no hay acuerdo sobre el reparto de gastos. ¿Qué puede pasar ahora? ¿El vecino del piso grande nos puede denunciar por no ejecutar la obra?
Por lo que he leido entiendo que lo que vale es el Resgistro de la Propiedad. Pero en ningún sitio veo qué puede pasar cuando ni siquiera el constructor (hablamos de un inmueble antiguo) resgistró reparto de cuotas.
2 Respuestas
Si no consta en la documentación de la Comunidad cuál es la forma de reparto y ustedes han estado durante muchos años pagando a partes iguales, se puede entender que ésa es la manera que han decidido hacerlo, tácitamente.
Si ahora desean modificarlo, debe ser por acuerdo unánime de los propietarios.
Otra opción, si no se ponen de acuerdo, es llevar el tema al juzgado, al considerar que su forma de reparto de gastos es injusta, beneficiando claramente a un propietario frente al resto y que sea el juez el que obligue a modificarlo y adaptarlo a lo que propone la LPH.
No hay documentación de la comunidad porque no hay comunidad, Hasta ahora se ha hecho así (lo poco que se ha hecho) por desconocimiento, además hay un vecino nuevo...
¿el juez puede obligar a adaptase a la LPH cuando sólo somos tres vecinos?
Si me permite, le corrijo: Sí hay Comunidad, desde el momento en que existe una división horizontal. Comparten ustedes un edificio. Son copropietarios y eso constituye una Comunidad. Otra cosa es que ustedes no la hayan formalizado. Y lo hayan hecho o no, se rigen por la LPH.
En cuanto a la pregunta, mientras ustedes se pongan de acuerdo en la forma en que quieren repartirse los gastos, el juez no interviene. Sólo lo hará en caso de que ustedes no se pongan de acuerdo y decidan llevar el asunto al juzgado.
Si acuden ustedes al juez argumentando que están pagando a partes iguales y que eso es claramente injusto y que no es la forma de reparto que desean tener, pero que no son capaces de modificarlo por no existir unanimidad, en efecto, puede fallar a favor del reparto por coeficientes, sean ustedes los vecinos que sean.
Deben conformar la comunidad ustedes así sean viviendas antiguas porque deben acogerse a la LPH y así sanjear esta y cualquier otra disputa porque mientras no estén constituidos como comunidad legalmente no podrían actuar válidamente con cualquiera de los vecinos.
¿pero podemos obligar al vecino a acogerse a la LPH? tenía entendido que siendo tres no es obligatorio..
Y mientras tanto, no sé que "obligaciones" tenemos. ¿hay algo estipulado para cuando se son 2 o tres vecinos??? Gracias por tu rápida respuesta.
Es correcto pero para fines prácticos, como el caso que mencionas, es muy importante tener las reglas de juego claras. Entonces vayan al juez y que él determine que la cuota sea de acuerdo a lo estipulado en la LPH.