Terreno rústico o urbano
El pasado mes de Septiembre compré un terreno supuestamente urbano según nos aseguraron en el ayuntamiento de la localidad. Lo que hicimos fue entregar una cantidad a modo de señal y firmamos un contrato de compraventa. Debido a problemas de salud del propietario, la escritura aún no se ha podido firmar aún. Asimismo, debido a problemas en el ayuntamiento se han recalificado una serie de terrenos de la localidad a rústicos nuevamente, entre ellos, como no, el que yo adquirí en Septiembre al precio de urbano. ¿Qué es conveniente hacer a partir de ahora? ¿Firmar la escritura y pagar el resto del importe (para ello he tenido ya que pedir un préstamo hipotecario que ya tengo concedido)?
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Respuesta de jaebae
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Ciertamente, la fecha de compraventa es la fecha de la escritura. Pero es cierto que el contrato privado funciona como un contrato personal con el valor de promesa de venta, puesto que al tratarse de inmuebles, el otorgamiento de la Escritura pública es un requisito esencial.
Ello no impide que con el contrato privado - sobretodo si ha sido presentado ante alguna administración, por lo que haga fe respecto a su fecha - y la acreditación de los daños producidos - normalmente gastos, entre los que se encuentran los de obtención del crédito hipotecario, el importe de la señal etc. - pueda Vd reclamar los daños al Ayuntamiento. Al menos utilice esa posibilidad para negociar y asegurar una resolución favorable a su petición de modificación puntual del planeamiento vigente. Siempre en plan de "amigos", porque ya se sabe cómo funcionan estas entidaes locales.
Ello no impide que con el contrato privado - sobretodo si ha sido presentado ante alguna administración, por lo que haga fe respecto a su fecha - y la acreditación de los daños producidos - normalmente gastos, entre los que se encuentran los de obtención del crédito hipotecario, el importe de la señal etc. - pueda Vd reclamar los daños al Ayuntamiento. Al menos utilice esa posibilidad para negociar y asegurar una resolución favorable a su petición de modificación puntual del planeamiento vigente. Siempre en plan de "amigos", porque ya se sabe cómo funcionan estas entidaes locales.
Gracias por su respuesta pero para ser más aclaratoria, a continuación explico con más detalle el tema pues ayer me fue imposible por falta de tiempo.
El terreno fue adquirido hace unos meses cuando el suelo era urbano. Tal y como comenté la escritura de compraventa aún no se ha firmado por motivos de salud de uno de los propietarios. En este periodo de tiempo el terreno ha pasado a ser no urbanizable al producirse una sentencia motivada por una demanda contra el Ayuntamiento (o contra el anterior alcalde, no sé muy bien) por la cual se revoca el planeamiento urbanístico vigente en la localidad, al anular la decisión de un pleno del Ayuntamiento de esta localidad en el que se aprobaba la modificación de las normas subsidiarias sobre urbanismo. Es decir, mi terreno antes de esa sentencia (cuando lo compré) era urbanizable, ahora tras dictarse esa sentencia hay que irse a las anteriores normas subsidiarias en las cuales no lo es. La demanda vino al caso de otros terrenos (de bastantes más dimensiones y al margen completamente del mío), propiedad del anterior alcalde, los cuales junto al mío y otros de otras zonas fueron recalificados en ese pleno como urbanos. Evidentemente tras esa recalificación fueron vendidos y ya ha sido construida toda una urbanización de viviendas, en teoría, ahora mismo ilegales.
Ahora vendrían las preguntas y las dudas:
¿Se puede negociar un nuevo precio de aunque en el contrato de compraventa ya esté fijado uno más elevado?
En el Ayuntamiento, tras confirmarme que no es urbanizable ahora, me han comunicado que se puede solicitar la recalificación (al parecer presentando proyecto de vivienda) y piensan que por estar en una zona que realmente si es urbanizable (ya hay viviendas construidas en los alrededores) pues es más que probable que me concedieran esa solicitud de recalificación. ¿Tendría esa solicitud algún tipo de coste para mi bolsillo? De tenerlo, ¿cuál sería aproximadamente?.
¿Qué otras soluciones puede tener el caso?
Muchas gracias de antemano por su respuesta. Si fuera necesario intentaría ser más explícito.
Gracias
El terreno fue adquirido hace unos meses cuando el suelo era urbano. Tal y como comenté la escritura de compraventa aún no se ha firmado por motivos de salud de uno de los propietarios. En este periodo de tiempo el terreno ha pasado a ser no urbanizable al producirse una sentencia motivada por una demanda contra el Ayuntamiento (o contra el anterior alcalde, no sé muy bien) por la cual se revoca el planeamiento urbanístico vigente en la localidad, al anular la decisión de un pleno del Ayuntamiento de esta localidad en el que se aprobaba la modificación de las normas subsidiarias sobre urbanismo. Es decir, mi terreno antes de esa sentencia (cuando lo compré) era urbanizable, ahora tras dictarse esa sentencia hay que irse a las anteriores normas subsidiarias en las cuales no lo es. La demanda vino al caso de otros terrenos (de bastantes más dimensiones y al margen completamente del mío), propiedad del anterior alcalde, los cuales junto al mío y otros de otras zonas fueron recalificados en ese pleno como urbanos. Evidentemente tras esa recalificación fueron vendidos y ya ha sido construida toda una urbanización de viviendas, en teoría, ahora mismo ilegales.
Ahora vendrían las preguntas y las dudas:
¿Se puede negociar un nuevo precio de aunque en el contrato de compraventa ya esté fijado uno más elevado?
En el Ayuntamiento, tras confirmarme que no es urbanizable ahora, me han comunicado que se puede solicitar la recalificación (al parecer presentando proyecto de vivienda) y piensan que por estar en una zona que realmente si es urbanizable (ya hay viviendas construidas en los alrededores) pues es más que probable que me concedieran esa solicitud de recalificación. ¿Tendría esa solicitud algún tipo de coste para mi bolsillo? De tenerlo, ¿cuál sería aproximadamente?.
¿Qué otras soluciones puede tener el caso?
Muchas gracias de antemano por su respuesta. Si fuera necesario intentaría ser más explícito.
Gracias
Desde luego sus aclaraciones modifican el punto de vista de tratamiento del asunto.
Ante todo he de comunicarle que el valor del terreno ha sufrido una minoración por mor de la anulación de las NNSS y la consifguiente vuelta a su clasificación primitaiva como terreno no urbanizable ( o rústico, en definitiva ). Ciertamente, la Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones se encarga de puntualizarlo, el suelo NU tiene unas pautas de valor notablemente inferiores a las del SU, en el que para consumar todas las facultades del derecho de propiedad sólo pende de la obtención de licencia, de su conversión en solar y de ejecutar la edificación, de ahí que el precio es un elemento que debe considerarse sujeto a revisión a la baja.
Sin embargo, la Sentencia dictada hace al Ayuntamiento responsable de las pérdidas sufridas por los propietarios o compradores de los terrenos afectados por la resolución judicial, no se le olvide a la hora de negociar la modificación puntual del planeamiento en relación con el predio que desea adquirir.
Sí, puede solicitar la modificación puntual justificando la libre disposición del terreno sobre el que ha de recaer la reclasificación o la autorización de su dueño, si bien algunos Ayuntamientos exigen - ilegalmente pienso - la propiedad del terreno y el proyecto básico de la edificación. En cuanto al coste para su bolsillo sólo se me ocurre lo que le puede costar un abogado que dirija la misma, pero si dice que cree que se la van a conceder sin problemas la solicitud la puede hacer Vd mismo, sin coste alguno.
Supongo que el coste de abogado director del procedimiento administrativo de modificación puntual del planeamiento estará en consonancia con lo que establezcan las normas colegiales de su Comunidad Autónoma, aplicando el tipo porcentual sobre la diferencia de valor obtenida por la reclasificación en relación al valor inicial del suelo NU, y relacionando el resultado con la Norma Colegial relativa a Procedimientos Admnistrativos o Urbanismo.
¿Cómo mínimo pudiera suponer unos 2.000 - 3.000? De coste, dato que sólo tiene un valor orientativo.
Ante todo he de comunicarle que el valor del terreno ha sufrido una minoración por mor de la anulación de las NNSS y la consifguiente vuelta a su clasificación primitaiva como terreno no urbanizable ( o rústico, en definitiva ). Ciertamente, la Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones se encarga de puntualizarlo, el suelo NU tiene unas pautas de valor notablemente inferiores a las del SU, en el que para consumar todas las facultades del derecho de propiedad sólo pende de la obtención de licencia, de su conversión en solar y de ejecutar la edificación, de ahí que el precio es un elemento que debe considerarse sujeto a revisión a la baja.
Sin embargo, la Sentencia dictada hace al Ayuntamiento responsable de las pérdidas sufridas por los propietarios o compradores de los terrenos afectados por la resolución judicial, no se le olvide a la hora de negociar la modificación puntual del planeamiento en relación con el predio que desea adquirir.
Sí, puede solicitar la modificación puntual justificando la libre disposición del terreno sobre el que ha de recaer la reclasificación o la autorización de su dueño, si bien algunos Ayuntamientos exigen - ilegalmente pienso - la propiedad del terreno y el proyecto básico de la edificación. En cuanto al coste para su bolsillo sólo se me ocurre lo que le puede costar un abogado que dirija la misma, pero si dice que cree que se la van a conceder sin problemas la solicitud la puede hacer Vd mismo, sin coste alguno.
Supongo que el coste de abogado director del procedimiento administrativo de modificación puntual del planeamiento estará en consonancia con lo que establezcan las normas colegiales de su Comunidad Autónoma, aplicando el tipo porcentual sobre la diferencia de valor obtenida por la reclasificación en relación al valor inicial del suelo NU, y relacionando el resultado con la Norma Colegial relativa a Procedimientos Admnistrativos o Urbanismo.
¿Cómo mínimo pudiera suponer unos 2.000 - 3.000? De coste, dato que sólo tiene un valor orientativo.
Me está siendo de gran utilidad su ayuda. Gracias. Para finalizar simplemente me gustaría tener clara una cosa (pienso que importante para saber si el Ayuntamiento en cuestión es o no responsable de las pérdias ocasionadas): ¿Cuál sería la fecha de compra o de adquisición del terreno, la de la fecha del contrato de compraventa (un documento firmado por ambas partes sin más ni más) o la de la fecha de la escritura de compraventa (la cual, como bien sabe, aún no se ha firmado)? Pienso que si es la de la escritura entonces el Ayuntamiento poca responsabilidad podría tener, ¿o si?.
Muchas gracias de nuevo.
Muchas gracias de nuevo.
No he podido resistir la tentación de examinar su consulta y de responderle a la misma, pues no es el único Ayuntamiento que acostumbra a hacer estas barrabasadas.
En primer lugar, si el informe del Ayuntamiento sobre la clasificación del suelo adquirido fue escrito, el Ayuntamiento podría estar sujeto a responsabilidad admjnistrativa por haberle hecho incurrir en un error y haberle hecho adoptar decisiones económicas que, de otra manera, no hubiera hecho. El artº 41 de al Ley 6/98 prevé la indemnización por alteración del planeamiento que suponga una reducción de aprovechamiento.
Por otra parte, por lo que me dice, parece que se han dado recientemente "recalificaciones puntuales" del planeamiento, cuyas resoluciones pueden ser recurridas aún por no haber transcurrido obviamente el plazo para recurrirlas. Hágalo. Si un terreno fue en su día clasificado como suelo urbano es porque contaba con los servicios y características fácticas cuya conmcurrencia en cada caso obliga a que ese suelo sea clasificado como urbano, es decir, por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y sumnistro de energía eléctrica ( artº 8 Ley 6/98 ).
Examine la Ley sobre el suelo de su autonomía y, si le interesa, recurra la reclasificación de ese terreno.
También puede resolver el contrato de compraventa, alegando que ya no existe lo que Vd se comprometió a comprar y, naturalmente, pidiendo la devolución de la señal incluso judicialmente. Si ésta no le fuera devuelta por el propietario, podrá reclamar su importe al Ayuntamiento como indemnización de daños y perjuicios dentro del año siguiente a la Sentencia firme que le deniegue su derecho de recobar el importe de la señal.
En primer lugar, si el informe del Ayuntamiento sobre la clasificación del suelo adquirido fue escrito, el Ayuntamiento podría estar sujeto a responsabilidad admjnistrativa por haberle hecho incurrir en un error y haberle hecho adoptar decisiones económicas que, de otra manera, no hubiera hecho. El artº 41 de al Ley 6/98 prevé la indemnización por alteración del planeamiento que suponga una reducción de aprovechamiento.
Por otra parte, por lo que me dice, parece que se han dado recientemente "recalificaciones puntuales" del planeamiento, cuyas resoluciones pueden ser recurridas aún por no haber transcurrido obviamente el plazo para recurrirlas. Hágalo. Si un terreno fue en su día clasificado como suelo urbano es porque contaba con los servicios y características fácticas cuya conmcurrencia en cada caso obliga a que ese suelo sea clasificado como urbano, es decir, por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y sumnistro de energía eléctrica ( artº 8 Ley 6/98 ).
Examine la Ley sobre el suelo de su autonomía y, si le interesa, recurra la reclasificación de ese terreno.
También puede resolver el contrato de compraventa, alegando que ya no existe lo que Vd se comprometió a comprar y, naturalmente, pidiendo la devolución de la señal incluso judicialmente. Si ésta no le fuera devuelta por el propietario, podrá reclamar su importe al Ayuntamiento como indemnización de daños y perjuicios dentro del año siguiente a la Sentencia firme que le deniegue su derecho de recobar el importe de la señal.
