¿Puedo construir?

Soy un joven residente en Madrid. Vivo con mi novia en un piso de alquiler, ya que la evolución del mercado me impide (como a tantos otros) comprar un piso.
Así que he pensado que quizá sería buena idea comprar una finca o parcela en la sierra (eso sí podría pagarlo)y con el tiempo, construirme una casa allí.
La cuestión es: teniendo en cuenta que mi intención es construir únicamente mi vivienda particular ¿Puedo hacerlo en una finca rústica? ¿El terreno debe tener obligatoriamente alguna calificación urbanística en concreto? ¿Se puede obtener tal calificación sin demasiados costes en tiempo y dinero?
Como supongo que ha quedado claro, lo que pretendo es encontrar un terreno en que poder construir mi casa con el menor coste posible.
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El supuesto que me plantea supone una de las alternativas más comunes a hacer frente a una gravosa hipoteca pero no está exento de desventajas. Ciertamente, la normativa urbanística difiere de una Comunidad Autónoma a otra, pero las respectivas leyes del suelo autonómicas siguen una línea análoga en este sentido.
Como premisa le diré que un particular nunca va a obtener "la calificación" de su parcela, es decir, que usted no puede solicitar a un Ayuntamiento que le recalifique una parcela no urbanizable (el término de "rústico" desapareció con la actual Ley del Suelo) en urbanizable, ni menos aún en urbana. En concreto, la normativa nos dice que sólo podrá edificarse sobre suelo urbano (si bien, siendo el suelo urbanizable usted podría presentar el correspondiente proyecto de urbanización para que le fuera aprobado si es acorde al planeamiento urbanístico). ¿Qué ocurre entonces con el suelo no urbanizable, por ejemplo de una parcela de campo? La ley es tajante: sólo podrán elevarse las edificaciones acordes a la naturaleza agro-pecuaria del terreno; esto es, que sólo podría levantar una pequeña caseta para guardar los enseres propios del campo, o una pequeña nave a modo de establo o de garaje para el tractor. Así pues, mi primer consejo sería que localice una parcela a las afueras de algún pueblo y consulte el planeamiento urbanístico en el Ayuntamiento de dicho municipio para cercionarse de que tiene la calificación de urbana. Lo que ocurre es que, claro está, suelen ser bastante más caras que las no urbanizables.
Partimos de la base ahora de que el precio de las urbanas se le escapa y ha encontrado la parcela de sus sueños, y además a buen precio, en suelo no urbanizable. ¿Puede construir? Evidentemente, usted se estará preguntando, si le digo yo todo esto, qué ocurre con todas esas bonitas casas que ha visto en mitad del campo cuando va por la carretera. La respuesta es simple: o ya estaban ahí o se han edificado ilegalmente. ¿Cómo puede hacerse esto? Sencillamente edificando, siempre, eso sí, que la parcela en cuestión cuente con las acometidas necesarias de electricidad y cuente con sus propias reservas de agua. Para que se haga una idea, aquí el sistema seguido al efecto es el siguiente: se construye, se comienza a pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles al Ayuntamiento, y transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística, uno se "autodenuncia" con lo cual, pagando una sanción administrativa relativamente baja (aquí, el 2% del presupuesto de la obra que se realizó), el inmueble queda legalizado. ¿Es esto recomendable? Bueno, me limitaré a exponerle los inconvenientes para que usted mismo lo considere: en primer lugar, se expone a que en cualquier momento a lo largo de ese tiempo, medie denuncia a instancias de algún vecino o de oficio y se vea con una fuerte sanción corriendo el riesgo además de ver demolida su casa (pagando usted los gastos) En segundo lugar, usted legalmente no tiene casa, por lo cual podría tener problemas para conseguir los suministros de electricidad o cualesquiera otros al no disponer de cédula de habitabilidad. En tercer lugar, si necesita solicitar una hipoteca para la construcción, olvídese; ninguna entidad bancaria va a concederle el crédito para llevar a cabo una edificación ilegal, no al menos ofreciendo ese inmueble como garantía. Asimismo, olvídese también de solicitar subvenciones y ayudas a la administración. Ni siquiera podrá disponer de escrituras ni mucho menos inscribir su casa en el Registro de la Propiedad, con lo cual si decididera o necesitara vender su propiedad en un momento dado, lo iba a tener francamente difícil.
¿Significa esto que debe olvidarse de esta alternativa? No necesariamente. La salida es la siguiente: cuando empiece a buscar parcela, trate de fijarse, dentro de las que hay en venta, en aquellas que ya tienen construida una pequeña edificación. No es necesario que dispongan de una mansión, en general bastaría con que tuviera un par de paredes que se mantengan en pie, o ni siquiera eso, pero algo que le haga pensar que allí había una casa edificada. Ya ha dado con una, acuda entonces al Ayuntamiento del municipio donde se ubica y consulte en el catastro si en la parcela figura la edificación. Posteriormente haga lo mismo en el Registro de la Propiedad. Si en alguna de estas dos instituciones consta que allí hay una edificación, está de suerte, ya tiene lo que necesita. Generalmente ni siquiera el propietario conoce tal particularidad (guárdese de decírselo o le subirá espectacularmente el precio). Ahora vamos a volver al Registro de la Propiedad, donde usted solicitará información sobre el titular de la parcela y las posibles cargas o servidumbres que pueda tener, pero sobre todo, asegúrese de que cumple el mínimo de superficie segregable pues de no ser así el notario no elevará el contrato a escritura pública. ¿Todo correcto? Pues ahora toca cerrar la compraventa con el propietario, lo cual hará en principio en contrato privado, entregando una pequeña cantidad a cuenta y fijando un plazo para escriturar. Pero llegados a este punto, debería usted guardarse las espaldas incluyendo en el contrato una cláusula con condición resolutoria, esto es, disponiendo que el contrato quedará sin efecto en el caso de que usted no obtenga las pertinentes licencias de obras. Dichas licencias las puede solicitar aún antes de celebrar el contrato privado, pero note, y aquí está el verdadero truco de todo esto, que ya no tendrá que pedir licencia de obra nueva (que nunca obtendría) sino de reforma. Sí, de reforma aunque no queden más que cuatro piedras de la casa original, porque la misma, jurídicamente, está ahí y la ley no se va a preocupar por su estado. Ahora, con el proyecto de obras en la mano, pertinentemente visado, puede solicitar un crédito hipotecario si lo desea. No olvide consultar en los organismos competentes información sobre las ayudas y subvenciones al efecto, que las hay y muy importantes.
Sin más, me despido esperando haberle resultado de alguna ayuda y recordándole que quedo a su disposición para cuantas cuestiones estime oportuno plantearme.
Gabirol.
Realmente me ha impresionado usted.
Sólo una pregunta más: ¿Qué es superficie segregable?
Muchas gracias por adelantado
Muchísimas gracias GABIROL. Ha solucionado usted todas mis dudas de modo impecable.
Como bien sabe, en urbanismo el suelo se divide en parcelas. Centrándonos en lo rústico, puedo indicarle que para cada tipo de suelo (secano, regadío, monte..) se establece una superficie mínima que cada parcela debe tener. Así, por ejemplo, para los terrenos de regadío en mi municipio, cada parcela debe tener como mínimo 5.000 metros cuadrados. "Segregar" significa "separar", y en el caso que nos ocupa, vender una parte de una propiedad (propiedad matriz) o parcela, con lo cual el resultado serían dos nuevas parcelas (la que yo me quedo, ahora más pequeña, y la que vendo) ¿Qué ocurre si yo tengo, por ejemplo, una parcela de 9.000 metros y quiero vender una parte de ella? Pues como yo sería listo, vendería sólo 4.000 metros para asegurarme que mi parcela se quedara con 5.000 y cumpliera el mínimo exigible. Así, usted y yo hacemos un contrato privado en el que yo le vendo 4.000 metros y como resultado tenemos dos nuevas parcelas: la mía, que tiene 5.000 metros y la suya que tiene 4.000. Llega el momento de ir al notario a hacer escrituras de ese contrato de compraventa, y el notario le dice que no puede elevarlo a escritura pública porque una de las dos parcelas (la suya) no cumple el mínimo de superficie exigida por la normativa (los 5.000 metros). Esta situación tan desagradable podría haberse evitado si usted hubiera acudido al Ayuntamiento del municipio y se hubiera informado de cuál es la superficie mínima por parcela en la zona, antes de comprar.
Esperando haberme explicado me despido hasta que tenga cualquier otra cuestión en la que siempre será un placer ayudarle.
Gabirol.
945.175 pts. Abogado Colegiado en Zaragoza
El suelo se califica como urbano, urbanizable y rustico. Solo se puede edificar en suelo urbano o urbanizable, ademas ahora puede constituir delito edificar en suelo rustico.
Donde te pueden informar, en el Ayuntamiento del pueblo. Como puedes intuir si es rustico, si no tiene viales, alcantarillas o alumbrado publico, como mucho puede ser urbanizable.
En definitiva, antes de comprar nada, consulta en el Ayuntamiento a ver la calificación urbanística. Te dirán si es edificable, el volumen de edificabilidad el numero de plantas, la parcela mínima, las cesiones que has de dar al Ayuntamiento para viales, zonas verdes, etc.
Tienes la opción de comprar suelo rustico más barato con la expectativa de que al cabo del tiempo lo recalifiquen y te construyas una casa o te lo pidan por un dinero con el que comprarte un piso en Madrid

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