Hipoteca con pérdidas.

Mi situación es la siguiente.
Tengo un piso que hace 2 años me costó 34 millones y medio y pedí para su hipoteca 37 millones.
¿A día de hoy por circunstancias mi marido y yo no podemos pagar letras mensuales de 1.000? Por lo que decidimos ponerlo en venta. Con la crisis de la venta no se vendía y hemos decidido aunque le perdamos dinero vender por menos.
¿Mi hipoteca es de 222.375? ¿Y hoy mismo me han ofrecido 180.000?, aunque yo había pensado en pedir mínimo 33 millones. Es nuestro único remedio.
Nuestras dudas son:
-¿Podemos pedir al banco un préstamo y así liquidar la hipoteca completa?
-¿Qué gastos tendríamos que correr nosotros y de que cantidad estaríamos hablando?
-¿Qué pasos nos aconseja para que salga todo lo mejor posible dentro de la pérdida?
No podemos seguir pagándolo, por lo que necesitamos una solución urgente.
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Lo primero que deben hacer es hablar con la entidad que tiene el préstamo hipotecario para ver qué solución le ofrecen. La entidad puede poner problemas por perder la garantía hipotecaria y tener que darles un préstamo personal (esto dependerá de sus circunstancias personales y su capacidad de pago).
¿Si lo venden por 180.000? ¿Y tienen una hipoteca de 222.375?, ¿Lo qué les queda por pagar son 42.375?. A esto hay que sumar los gastos que deben pagar ustedes y no los que adquieran su vivienda: gastos de cancelación registral de la hipoteca (suelen ser unos 900-1000 euros y es lo que se paga a la gestoría por cancelar la hipoteca registralmente) y la comisión de cancelación del préstamo hipotecario (entre un 0,5% y un 1% del montante total pendiente de la hipoteca). En cualquier caso, lo que deben hacer antes que nada es hablar con su entidad puesto que si venden y sólo cancelan una parte de la hipoteca la notaría no querrá inscribir la nueva compraventa puesto que el bien no estará libre de cargas.
De veras, comuniquen su situación a su entidad para que ellos les ofrezcan alguna alternativa. Recuerden que a ninguna entidad le interesa quedarse con pisos e insistan sobretodo en su transparencia ante la entidad financiera y su voluntad de no dejar importes pendientes, esto facilitará que la entidad ofrezca alguna alternativa.
Espero que encuentren una buena alternativa. Sobretodo, insistan sobre su incapacidad de pagar y justifiquénla a la entidad (pérdida de ingresos por trabajo, etc)... así la entidad podrá buscar una alternativa que evite el embargo del piso y los procedimientos contenciosos contra ustedes por impago.
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Paso a intentar responderte:
1. Habría que ver vuestros ingresos mensuales y si tenéis más préstamos para saber si podéis pedir otro préstamo.
2. Al vender tendréis que pagar plusvalía, aunque en este caso al vender por menos de lo que comprasteis pues no tendréis que pagar.
3. Intentar negociar con vuestra entidad que os concedan un préstamo para liquidar la deuda ya que antes de vender tenéis que liquidar la hipoteca.
El problema es que nosotros escrituramos por menos de lo que vendimos, eramos jóvenes y el que se lo compramos nos dijo que si nos ahorriamos mucho (que ingenuos).
Hipoteca:¿222,375?
Escrituramos por: 21 millones de pesetas (ahora no caigo en euros)
¿Habría entonces que pagar la plusvalía?
¿Y a Hacienda?
¿Estaría bien vender el piso por 33 millones que dando 4 millones de débito?
Mil gracias por su ayuda.
Intentad entonces que los nuevos compradores escrituren en 21 millones y así al menos intentar evitar la plusvalía.
Lo de la venta... pues si es la única salida que veis, no sé. ¿Habéis intentado reneociar con el banco que os aumente el plazo y así pagar menos?
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Efectivamente atendiendo a las circunstancias lo aconsejable es negociar con el banco la cancelación del préstamo hipotecario totalmente la mayor parte con el importe obtenido de la deuda y el resto mediante la concesión de préstamo personal para cancelar el resto. Todo dependerá de la voluntad de su entidad pero dada la situación actual considero que no recharan una proposición así ya que en caso constrario se pueden encontrar con impago por parte de ustedes teniendo que embargar y subastar la vivienda con lo cual cobrarían menos importe de la deuda debiendo acudir a la jurisdicicón ordinaria para reclamar el resto.
Los gastos en ese caso serían los derivados de la cancelación registral (¿más o menos 1.000?) Salvo que acuerden con le comprador que él los asuma; comisión por cancelación si existe y los que puedan derivarse de la formalización del préstamo personal (comisión de apertura).
Mi consejo es que expongan claramente a la entidad su intención de abonar la totalidad de la deuda mediante dicha propuesta y que dejen muy claro que en caso de que no les den facilidades pueden verse obligados a dejar de pagar la hipoteca.
Si desea cualquier aclaración al respecto no dude en preguntar.
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Por pedir, que no quede pero el banco le va a cuestionar la falta de liquidez que lleva a la venta del inmueble, debe contar que si se endeuda por 43.000 euros le tocará pagar al menos unos 500 euros mensuales siendo benevolentes y que por otro lado le tocará pagar cuanto menos otro tanto en concepto de alquiler del inmueble al que se vayan a vivir, con lo cual, ahí tienen de nuevo los 1000 euros.
A ver, no es fácil - en principio el inmueble debe venderse libre de cargas por cuanto es necesario liquidar la totalidad de la hipoteca, es decir, los 180.000 euros + la cantidad pendiente de pago hasta los 222.375 + el 1% de cancelación anticipada (aunque si la negoció bien tal vez no le cobren por este concepto) + gastos notariales de cierre de la hipoteca + impuesto de actos jurídicos documentados + gastos registrales para levantamiento de la hipoteca sobre la propiedad + gastos de gestoría por los trámites, al menos serán de 3.000 a 5.000 euros como mínimo.
Así pues, la cantidad a asumir será de 43.000 euros + gastos de préstamo + gastos de cancelación de hipoteca, así que estamos hablando de una financiación de casi 50.000 euros.
En su situación económica, solicitar un préstamo personal de esta magnitud para cancelar una hipoteca, es decir, en realidad un préstamo personal, le puede costar más dinero que la propia hipoteca, y no sólo eso, es ciencia ficción pensar que les concederán ese dinero porque quién pudiera prestárselo será normalmente el banco en el que tienen la hipoteca, como no les interesará el no ya lo tienen.
Solución al problema, es compleja, de entrada no pueden vender por debajo de los 205 o 210.000 euros, cualquier otra opción es una ruina (y aún así deben de asumir financiar parte de los gastos con lo que estamos en la incertidumbre que lo concedan o no).
Como movimiento alternativo, sugiero se entrevisten con un profesional de la refinanciación de préstamos tipo FreedomFinance o CreditBank Services (por citar a dos empresas solventes), que estudien su caso, su situación financiera y que les ofrezcan soluciones que por un lado supongan una minoración de la hipoteca mes a mes y que por otro lado les conceda algo de liquidez para el día a día, se trata de conseguir disponer todas sus deudas en una única cuota correspondientes a un préstamo hipotecario con condiciones de más duración o utilizando otros referenciales (Libor>) por ejemplo, de forma que con sus actuales ingresos puedan hacer frente a sus cargas contraídas. Es la mejor forma de saber si tienen posibilidades de continuar con el bien sin malvenderlo.
Dependiendo del diagnóstico y de sus posibilidades (en ocasiones tenemos más de las que creemos) verán si les pueden encauzar hacia un nuevo producto que les permita respirar cada mes.
Respecto de la urgencia no se preocupe, antes de tener impagos realice ese estudio y déjese asesorar, el asesoramiento en estas empresas es gratuito, sólo cobran comisión cuando se celebra el contrato del nuevo préstamo, es importante porque al negociar altos volúmenes con los bancos tienen mayor acceso a financiación y a productos adaptados.
Un cordial saludo y que tengan suerte.
Jaime Feiner
[email protected]
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Las presentes circunstancias son duras y te recomiendo que plantees al banco tu problema para que te den una solución.
No van a comprarte un piso hipotecado, así que por lo menos tendrás que pagar los gastos de registro y no sé si tendrás alguna comisión por cancelación anticipada.
También podrías proponer al comprador la subrogación a tu hipoteca.
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Directamente al grano.
Si, podéis pedir un personal al banco del faltante que preveeis tener para la cancelación de la hipoteca, es decir calculo que 42.375.-¿? +Los gastos de cancelación que van por vuestra cuenta (comisión, notario, registro).
Tened en cuenta que una cosa es pedir el personal y otra que os lo concedan, estamos hablando de un préstamo de 7,5 millones de las antiguas pesetas cuyo destino es "cancelar deuda", ademas el tipo de interés que os aplicaran sera casi el doble del actual de la hipoteca y el plazo máximo que os darán, siendo bondadoso puede estar en máximo 10 años más los gastos de formalzacion del préstamo. Es decir me pareceuna verdadera locura pero el que la lleva la entiende.
Si sois personas con trabajo estable y hasta la fecha cumplidoras con el banco lo que le propondría es que me hicieran una novación aumentando el plazo de la hipoteca (esta operación hoy por ley es TOTALMENTE SIN NINGÚN GASTO, con ello obtendrías una cuota mensual más baja (no se cuanto) pero para ello el banco tiene que acceder y dependerá del plazo actual de vuestrs hipoteca.
Si esto se consigue, pues tenéis un respiro para haceros un poco más fuertes y para al menos intentar vender el piso por la deuda actual de la hipoteca.
No veo muchas más opciones. Suerte
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Por desgracia estamos todos en manos de los bancos.
En primer lugar, como vendedores tendréis que haceros cargo de los gastos de cancelación económica de vuestra hipoteca (la Comisión de CAncelación que firmaseis) y la cancelación registral y otorgamiento de la carta de pago (¿Unos 850?). De todas formas, eso os lo retendrán cuando vendáis el piso.
¿Podéis intentar hablar con el banco y que os dé un préstamo personal de 43.000? Para poder liquidar parte de la hipoteca, y así cuando se venda el piso liquidar el resto. Esto sólo tiene una pega, que el banco pierde la garantía hipotecaria.
Otra posibilidad es que los compradores se subroguen a vuestra hipoteca. De esta forma, es posible que vosotros tengáis que cancelar menos hipoteca, ¿unos 7.000? Menos, ¿y de esta forma lo tendrías solucionado con un personal de 36.000?.
De todas formas, hablad con el banco y exponedle el problema a ver si os pueden dar alguna otra solución. Los bancos ahora no quieren que dejéis de pagar y podrías negociar una novación de condiciones o una carencia para pagar menos ahora y esperar a que lleguen tiempos mejores.
Espero haberte ayudado, pero si tienes más dudas, pregunta, que para eso estoy aquí.
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Ante todo la situación es delicada.
Lo primero que te diría es que hables con tu entidad bancaria ya que hoy en día existe la posibilidad de tramitar un ampliación de hipoteca en el tiempo de modo gratuito siempre y cuando tu entidad bancaria este conforme. Así no corres con gastos y la cuota se reduce.
La segunda opción es dejar de pagar y que tu banco te embargue el piso, es decir, les debes 33 millones y les te van a pagar 30 pero ... para poder vender tu casa tiene que estar libre de cargas, es decir no tiene que constar hipoteca, así pues, no la puedes vender.
La única solución sin tener pleitos con tu entidad es que alguna entidad te financie la diferencia entre el precio de venta y los gastos que vas a tener por hacer el levantamiento de hipoteca y la formalización del préstamo de 3 millones... pero va a ser un poco complicado ya que te van a dar 3 millones sin garantía (antes era la casa para el préstamo de 37 millones...
Si me comentas un poco más tu situación... sueldos, deudas... te puedo indicar un poco más... y dar unas directrices...
Lo único que pretendo con esta respuesta es hacerte ver que no puedes vender por debajo del valor de lo que te queda de préstamo... para eso que te lo embargue la entidad así ellos se quedan con la casa y no les vas a deber nada... (a criterio de un juez)
un saludo
El problema es que tengo 4 avales y un piso de mis suegros en garantía, ¿qué les pasaría a ellos si dejo de pagar el piso?
Si no pagas os enbargan el piso y tu suegros tendrían que pagar dinero. Si ella tiene la posibilidad de aval que mire a ver si le pueden poner el préstamo solo a ella con el aval de los padres
O si no que tu parte de la casa te la compren los padres de ella y que constituyan una nueva hipoteca ellos 3 como titulares.
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¿Ninguna entidad va a cambiar un préstamo con garantía real hipoteca por uno personal y menos de 34000?
La opción más clara es una dación en pago le entregas la casa al banco a cambio de la liquidación de la deuda
Es mucho menos costoso para ambas partes

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