Compra y venta de vivienda

Me gustaría saber que opciones tengo. Hablaré en millones mejor que en euros.
1º voy a adquirir una vivienda nueva al constructor en octubre, 31 millones + 7% = 33 millones.
2º luego tengo otra vivienda de protección oficial que compré hace 3 años y medio, pagué 10 millones, aunque sólo se puedo escriturar por 6 millones. Tengo intención de venderla en 16 millones, imagino que se escriturará por lo máximo, por unos 9 millones. Aquí me quedan 3 millones de pagar de la hipoteca.
3º en la libreta tengo 24 millones.
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A partir de estos 3 puntos no sé lo que sería lo más interesante, yo no soy muy amigo de pedir préstamos. Lo primero siempre será comprar la vivienda y luego vender la mía porque no me puedo ir a otra casa temporalmente. Había pensado también lo de pedir un préstamo puente para devolverlo en 2-3 meses, lo devolvería cuando vendiera la casa donde vivo ahora. Teniendo en cuenta que tengo 24 millones en la libreta con pedir 10 millones de crédito puente sería suficiente.
No sé si me he enrollado mucho, cualquier ayuda serán bienvenida, imagino que en estas cosas tienes que elegir la mejor opción para pagar menos impuestos, me comenta las posibilidades que hay y cual puede ser la más sugerente.
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Como puedes desgravar por primera vivienda, la diferencia que no hayas desgrabado aun con la vivienda que tienes ahora, y con los tipos que tenemos hoy en día, quizás vale la pena pedir más hipoteca y quedarte con el capital en cuenta, invirtiéndolo adecuadamente (sin riesgos).
Yo cogería una cuota de hipoteca adecuada a tus ingresos y a partir de ahí vería la suma que me da, con ello obtendría la máxima desgravación, sin descapitalizarme, por cierto, siempre pide en la hipoteca cancelacions parcial y total 0% por si los tipos suben y quieres cancelar el préstamo.
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La pregunta es muy interesante. Espero ayudarte con la respuesta.
Primeramente debemos pensar que compraste hace 3 años tu piso actual. La legislación del IRPF señala que para que una vivienda se considere como habitual, debe ser residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Comprueba si ese es tu caso, pues de lo contrario, perderías el derecho a deducción por las cantidades invertidas en su compra y deberías devolverlas con los correspondientes intereses.
En cuanto a la pregunta que me haces, sería de respuesta muy larga, y analizando el caso, pero debemos tener en cuenta que Hacienda prima la financiación bancaria ( en general la ajena) cuando se den las dos siguientes circunstancias:
1- Que el importe financiado del valor de adquisición suponga al menos el 50% de dicho valor ( en caso de reinversión por venta de la anterior vivienda habitual, el porcentaje del 50% se entenderá referido a la cantidad extra que se invierta, en tu caso, 33 - 9 = 24 mill.). Es decir, fiscalmente te ayudaría pedir un crédito de al menos 12 ó 13 mill, ya que oficialmente su venta se producirá en 9.
2-Que durante los 3 primeros años del préstamo, no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40% del importe total solicitado.
Otro consejo, si vas a adquirir garaje o anexos a la vivienda, hazlo en el mismo acto por el que compras la vivienda, de este modo, se te aplicará el iva reducido al 7%, en vez del 16% de tipo general que se aplicará en cualquier otro momento.
Si necesitas ampliación a la respuesta, estaré encantado de dártela así como de responder las dudas que tengas
Como decía en el e-mail, primero voy a comprar la vivienda nueva y luego venderé el piso en que resido ahora, no lo puedo hacer al revés. Me imagino que aunque se haga en este orden se puede decir que lo que obtenga de la venta se usará en la que compre primero.
El tema es que con un préstamo puente me podría olvidar de pedir un préstamo y se cancelaría en pocos meses, aunque pidiendo un préstamo como dices de 12-13 millones, luego podría desgravar. Se que si iría a una entidad bancaria me dirán seguro que nada de préstamo puente y que pida un préstamo, a ellos siempre les va a interesar más, aunque igual tienen razón y sea lo más interesante fiscalmente.
Gracias por la ayuda,
Ana
Si respondí la pregunta, te pediría el favor de que la cerrases valorándola, si no, estaré encantado de responder las dudas que queden.
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El problema está amigo mio en que vas a tener que devolver todo el dinero que te has desgravado por la vivienda de protección oficial, con intereses incluidos.
¿Has tenido en cuenta ese gasto?
Por otra parte teniendo dinero en el banco te propongo que pidas un préstamo hipotecario a 10 años con lo que te desgravaras el 25-20% de lo que pagues a un interés del 3-4%, con la ventaja de que si suben mucho los intereses siempre puedes finalizar el préstamo.
Calcula un préstamo que pages 9000 euros al año y te desgravaras el máximo y pagaras pocos intereses.
Otro día te hago los cálculos que tengo prisa.
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La verdad es que ante todo te comentaré varias cosas.
1) Que suerte que tengas 24 kilos en el banco.
2) No sé si después de 3,5 años con la casa de protección oficial, es epuede vender.
3) La verdad es que vas a hacer un buen negocio, si se puede con la de protección oficial.
Bueno, ahora vayamos al tajo. Te digo que no sé como lo vas a hacer, pues primero tendrás que comprar la casa nueva, que yo te recomiendo que algo lo pidas de préstamo para desgravar, por ejemplo 12 millones a 10 años que sale aproximadamente los 1,5 millones (algo menos)que te puedes desgravar como máximo en la declaración. El resto lo puedes ir amortizando cada 2 años. El resto lo pagaría de los 24 que tienes y con los otros 3 de la cuenta y lo que ue ganes de la casa de protección oficial ¡A vivir dabuten tía!.
Gracias por la contestación.
Yo que pensaba con los kilos que tengo en el banco me olvido de préstamo y al final tendré que pedir algo, también había pensado en pedir como un préstamo puente que lo cancelaría cuando vendiera el piso en el que estoy.
Me han comentado otras dos personas que pida aprox. lo que dices y en un tiempo de 10 años.
La casa es de protección oficial pero debe tener unos 20 años, antes mía estuvo viviendo una chica unos 3 años, me informé bien cuando la compré y me dijeron que no problem, así que imagino que para mi será igual.
Lo que tengo una duda es cuando se suele decir es que si se emplean las plusvalías de la venta de tu vivienda para ayudar a la compra de otra no se pagan las plusvalías. Ocurre que cuando venda la vivienda en la que vivo la nueva a la que voy a ir ya la habré pagado con unos 20 millones y los 12 del préstamo, ¿no hay problema en esto?
Gracias por todo,
Ana
Claro que no hay problema. La clave está en pedir un préstamo para "tapar" parte de las plusvalías ilegales de la vivienda de protección oficial. Lo demás lo pagas con la parte legal y parte de los 24 de la cuenta.
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En respuesta a tu pregunta y aunque no soy un experto en este tema concreto pero te daré mi opinión:primero debe mirar los tramites de vender la primera vivienda pues me parece que al ser de protección oficial tiene un periodo mínimo de unos años para poderla vender y después la financiación de la nueva lo mejores pedir un préstamo hipotecario normal a los años que sea consiguiendo que no le cobren comisión de cancelación anticipada así no importa el tiempo que tarde en vender la primera y no tendrá la presión esa a la hora de vender y también si pide un préstamo puente puede el banco considerarlo como préstamo personal cuyo tipo de interés es muy superior al hipotecario, ademas el hipotecario es desgravable por adquisición de vivienda habitual.
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Mis disculpas por no responder antes, como puede imaginar, he estado de vacaciones.
Contestarle lo que mejor le conviene, es difícil, ya que fiscalmente hay pocos caminos a seguir.
Tiene que plantearse la siguiente cuestión.
Usted tiene una vivienda que tiene un valor de compra (en escritura) y un valor en la venta (en escritura), estos valores son los que sirven, otros no.
Va a comprar una nueva, que (insisto) tiene un valor de compra - venta en escritura, que es el que tiene que declarar.
¿Cómo se le da forma a su declaración de renta?.
La venta de la anterior, menos la hipoteca tiene un saldo, que será el resultado del importe entre cuanto lo escrituró en la compra y cuanto lo escrituró en la venta, menos los gastos de las dos operaciones y menos la hipoteca que cancelará (supongo).
Si queda saldo positivo, es decir inclremento patrimonial, podrá consignarlo como reinversión en su vivienda nueva, y esto, sin entrar en detalle, ya que pueden existir diferencias el año que viene, puede suponerle un 15% de deducción.
¿Cómo lo financia?. Si pide préstamo personal, que es de un interés más alto que el hipotecario, tendrá que demostrar, si Hacienda se lo pidiera, que se obtuvo pra la adquisición de la vivienda habitual. Si opta por la hipoteca, la cosa es más sencilla, ya que esta grava directamente la vivienda que adquiere. Con la ventaja de deducirse durante el periodo que la mantenga, como usted sabe, en su declaración de renta.
Si decide utilizar la vía hipotecaria, tenga en cuenta la penalización por cancelación anticipada, si es que es su idea.
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No me queda muy claro en tu eneunciado, que importes se entregaran/recibiran en B, no obstante como regla general, ten presente que lo cobrado en B se debe destinar a pagar en B al igual que el A.
Dicho esto no tengo claro si tienes suficiente dinero A para pagar el A y suficiente B para el B.
En cuanto a la hipoteca, sin entran en profundidad en números, la experiencia me dice que si se trata de una primera vivienda SIEMPRE es más rentable hipotecar ( por la interesante fiscalidad ) y poner a prodicir los ahorros.
Si me acalras números, hacemos cuentas.
Creo que esté miércoles voy a atar todo.
Lo que voy a hacer es pedir como un préstamo puente o como lo llamen en el banco de unos 10 millones, con la intención de devolverlo a los 2-3 meses, espero que no me "trinquen" más de medio millón por este préstamo.
La vivienda que venda, en la que vivo, espero pedir por ella 16 millones, lo que ocurre es que como solo se podrá escriturar por 9 millones, 7 millones me lo darán en negro.
Me imagino, te pregunto, que para hacienda, y yo al cancelar el préstamo puente, se entenderá que los millones que saco con la venta del piso, que para hacienda sólo es de 9 millones, el dinero B no cuenta, se entenderá que es para invertirlo en la nueva vivienda y no me meterán de esta manera un palo.?
Gracias por la ayuda.
Termino ya, lo siento. ¿Cómo se llama el producto del BBVA?
Gracias
Que lio!
Con las cuentas que haces, te faltan 3 mm en blanco y te sobra una pasta en negro.
Con 3 de los 9 en A, tienes que cancelar la hipoteca, con lo cual tienes 6 de resto y 24 de ahorro, te faltan 3, y por otra parte, te sobran los negros.
Si aceptas una sugerencia, en BBVA tiene un producto específico para cambio de vivienda, que te pod´ria valer.
Préstamo Hipotecario "Cambio de casa"
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La plusvalía que obtienes por vivienda que vendes está exenta de impuestos (excepto plusvalía, que no será mucho) por reinversión en viv. Habitual.
Te recomiendo que constituyas préstamo hipotecario para la compra de la nueva, ya que debido al escaso importe, no será muy gravoso, y te deduces anualmente en las declaraciones del IRPF. Negocia comisión de cancelación 0%, para poder hacer amortizaciones parciales según te convenga.
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Perdona la tardanza en contestarte, a lo mejor ya no te hace falta o has encontrado la respuesta en otro sitio, por si acaso, te contestaré:
En primer lugar tienes que saber como te afectará todo este movimiento de vivienda a tus impuestos.
Primero está el impuesto de la renta, como al vender tienes un incremento patrimonial, ése incremento tendrías que declararlo el año que viene, a menos que la vivienda que vendes y por la que ganas ése incremento fuera tu primera vivienda y invirtieras todo lo que ganas en comprar otra primera vivienda, entonces no pagarías nada, y, te interesaría declarar cuanto más mejor en la vivienda de protección oficial, dentro de lo que marca la ley claro.
En segundo lugar, y hasta que las cosas no cambien, si tienes ingresos declarables en el IRPF, te conviene tener préstamo para la compra de primera vivienda, pues puedes desgravar hasta 1.500.000 de lo que pagues anualmente, y, los tipos de interés están tirados, como recomendación podrías invertir en una segunda vivienda en la costa o algo así que seguro te daría más rentabilidad que lo que pagarías de interés por el préstamo hipotecario.
Tercero, hay bancos, que yo sepa el BBVA lo tiene, que tiene préstamos para cambio de vivienda, en el que te hacen un préstamo por la vivienda que compras durante un año y del otro no pagas nada durante ése año, y, si antes del año vendes la vivienda entregas el dinero que pediste y te quedas con el préstamo de tu vivienda nueva.
Espero no haberte liado y perdona de nuevo la tardanza, pero la dirección de correo que dejé no la uso mucho y al abrirlo me he encontrado tu pregunta, si te sirve o necesitas algo más me escribes.
Respuesta
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<%=Texto%>En principio creo que sólo puedo ayudarle en lo relativo a la transmisión de su actual vivienda. Veamos: la compra de la vivienda que hara en octubre no le reportará ningún tipo de gasto a efectos fiscales, pues sólo deduce la adquisición de la primera vivienda. Con respecto a la vivienda que usted va a vender, obtendrá una ganancia patrimonial y dicha ganancia tiene diferentes tratamientos dependiendo de si fue adquirida antes del 94, de si usted es mayor de 65...En fin, necesitaría al menos la fecha desde que tiene la casa y su edad.

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