Duda comunidad vecinos

Amigo/a:
El motivo de mi pregunta es una duda que tengo sobre mi comunidad de vecinos de la que soy este año presidente.
Mi edificio esta formado por cinco alturas, trasteros y dos plantas de garajes.
Hay dos lonjas por la que esta ocupada por una tienda de niños y una tienda mixta de carnicería, pescadería, charcutería y verduras.
Tenemos dos comunidades: la comunidad de las casas, y la comunidad de los garajes, las dos gestionadas por el mismo administrador de fincas.
¿Resulta qué en la 2ª Planta de los garajes hay una? ¿Arqueta?, en la cual se levanta una tapa (parecido a una alcantarilla), y hay un foso (parecido a un pozo), en el que van parar tres tubos para desaguar agua. ¿En el fondo del pozo hay unas? ¿Bombas extractoras?, que cuando llegan a un nivel impulsan el agua de este pozo al desagüe principal de la calle. Mi imagino que me habré explicado bien, y me imagino que sabrás que estoy hablando, aunque debido a mi ignorancia sobre este tema, igual me he equivocado en algo.
Mi primera pregunta es la siguiente:
¿De dónde vienen estas aguas? El electricista (del que no me fió mucho), me ha dicho que del foso del ascensor, y de filtraciones de aguas. ¿Es correcto?
Bueno, pues la película no se acaba aquí. Resulta que cuando ese foso llega a un nivel, y las bombas no han podido impulsar el agua, salta una alarma en el portal ( se enciende una luz roja ), y el otro día salto. Llamamos al electricista y nos dijo que había cuerpos sólidos en el foso superiores a tres o cuatro milímetros que las bombas no pueden impulsar y la bomba se había atascado. Me dio una solución y me dijo me llamara a una empresa que se dedican a extraer agua, desatascos .. Etc. Y que limpiaran el foso, que lo dejaran bien limpio de cuerpos sólidos, y que entonces luego él montaba las bombas. Ya que sino se iban a volver a atascar. Siempre teniendo en cuenta la urgencia, ya que esa arqueta no podía estar sin bombas, ya que si llovía, se podía inundar los garajes.
Pues fui bien mandado, llame a una empresa, vinieron con el camión, lo dejaron el la calle, montaron 20 metros de manguera (para acceder a la 2ª planta del garaje ), y extrajeron el agua y los cuerpos sólidos. Seguidamente vino el electricista monto las bombas y puso según el una especie de rejilla para que no vuelva a pasar lo de los cuerpos sólidos.
Ahora bien..., ahora viene la pregunta del millón:
- ¿A quién corresponde el pago de estas dos facturas (Electricista y empresa extractora de agua)? ¿A la comunidad de la casa o a la comunidad de los garajes? ¿O a las dos comunidades, casas y garajes?
- ¿Si los cuerpos sólidos de la arqueta vienen de la pescadería? ¿Tienen obligación de pagar la factura ellos?
Reflexión personal: Si en las arquetas, las bombas se obstruyen, los garajes se inundan. Por los tanto los garajes son también parte implicada en que eso se solucione. Pero también ellos no tienen la culpa de que esas arquetas estén el garaje. Creo que la responsabilidad es de los dos ¿Pero hasta que punto?. Es por ello por los que mando este imail.
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Sin duda es una pregunta complicada, porque no puedo ver y constatar lo que me explicas y la parte que no llegas a explicarme porque en realidad no la conoces.
Lo que tú explicas lo he entendido perfectamente ya que se trata de una solución bastante tradicional.
Todos los desagües del edificio bajan juntos por unos colectores generales que llegan hasta el alcantarillado general en la calle. Sin embargo, cuando hay plantas sótano, el alcantarillado de la calle queda por encima de éstos, así que no habría posibilidad de llevar el agua sucia hasta ellos. Entonces se recurre a bombas que "suban" las aguas sucias hasta el nivel del alcantarillado. Además se recurre a un pozo negro antes de las bombas para contener la avenida fuerte de agua. Para entendernos, el pozo negro funcionaría como un depósito que aguantaría el agua mientras le da tiempo a las bombas a sacarlo (así no hacen falta bombas muy potentes, que serían caras e innecesarias).
Ahora bien, se pueden dar dos casos. Podría ser que todo el agua sucia llegara al pozo negro y de allí saliera a la alcantarilla. Esta solución no suele usarse. En cambio, se recurre a sacar el agua sucia de los pisos y locales en planta baja directamente por el techo del primer sótano para conectar al alcantarillado principal. Entonces sólo se reconducen al pozo negro las aguas que quedan por debajo de ese nivel. Las de los aparcamientos en general (incluso es posible que la de algún local también)
Lo de tener dos comunidades tiene sentido para el funcionamiento normal de ambas pero es irreal con la situación real del edificio. Hay partes compartidas entre ambas comunidades. Yo entiendo que la red de bajantes y evacuación de aguas corresponde a ambas puesto que ambas resultan afectadas. Ahora bien, podría ser discutible si ambas comunidades tienen redes separadas como te comentaba anteriormente.
En cuanto a la solución, es la adecuada. El pozo negro también sirve para que los residuos sólidos queden en el fondo y la bomba sólo tenga que evacuar aguas. Pero con el paso de los años, llega un momento en que incluso el pozo negro se llena y hay que realizar una labor estándar de mantenimiento que consiste en limpiarlo mediante un camión bomba (el mismo que habéis utilizado vosotros). En cuanto a lo de la reja delante de las bombas, tengo mis dudas. Aunque evita que la bomba se estropee, provoca que se acumule mayor cantidad de porquería en la misma reja y que salte la alarma con mayor frecuencia (el mantenimiento de la reja es más frecuente que el de la bomba, aunque mucho más económico).
En cuanto a la responsabilidad, ten en cuenta que al ser algo que se produce con el tiempo, la responsabilidad es de todos. Sin embargo, si detectáis una acumulación de restos de la pescadería deberíais llamarle la atención para que se instale algún tipo de separador de residuos. Si no lo hiciera, entonces sí podría ser responsable de la próxima avería.
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Lo primero que te digo es que "ojú ojú con el saneamiento" la cosa no la pintan nada buena desde lo que me parece un diseño incorrecto de la red de saneamiento del edificio. Me explico.
Como bien has dicho y te has explicado, entiendo que en la plt. 2 del garaje (nivel más bajo posible) existe una arqueta de achique que bombea las aguas a la red de saneamiento general que se encuentra a nivel superior. El problema empieza cuando me has dicho que "hay cuerpos sólidos que han atascado la bomba". Veamos, las arquetas de achique son frecuentes en las instalaciones y nos sirven para bombear el agua que pueda ser filtrada a los niveles inferiores de la red de saneamiento. Estas aguas generalmente corresponden a la red de baldeo (limpieza del garaje y agua de lluvia que llega por la rampa de acceso del garaje (nada de foso del ascensor ni de inifiltraciones por niveles freaticos). Esta red de desagüe se conecta a la red de fecales del edificio o red general de saneamiento, PERO NUNCA, NUNCA SE CONECTA A LA ARQUETA LOS DESAGÜES DE VIVIENDAS, LOCALES NI NADA QUE ESTE POR ENCIMA DEL NIVEL DE CALLE, DADO QUE TODO ESTO PUEDE SER CONECTADO AL SANEAMIENTO QUE GENERALMENTE IRÁ 1,20 M POR DEBAJO DE LA ACERA. El saneamiento de viviendas (WC) y de (locales como cocina y restauración en general) requieren de arquetas especiales (recoge grasas, separadoras, sifónicas, decantadoras, etc.) que impiden que la bomba se atore.
La instalación de la bomba con control por sondas de nivel y con alarma de aviso me parece correcto, lo que me parece extraño es lo de "cuerpos sólidos en la arqueta de achique" investiga eso; empieza por comprobar la conexión del local mediante el vertido de un cubo de agua (10 litros) de agua pintada con colorante rojo o verde potente, por el WC del local o por el sumidero del mismo, y observa la arqueta de achique para ver si llega el agua allí (no debería), y así con cada local para ver qué está conectado a esa arqueta. Y evitar en lo sucesivo que se atasque. Si dichos locales están conectados a la arqueta, el diseño de la instalación es incorrecto.
Sobre la pregunta del millón te diré lo siguiente: Si la arqueta es de uso exclusivo de la planta de aparcamiento (como debiera ser) el gasto y su mantenimiento es igualmente exclusivo de la comunidad del garaje, pero si no lo es, o sea que la arqueta de achique pertenece al edificio de forma general (como lo es un pilar o la caja general eléctrica) entonces el gasto y mantenimiento pertenece a la MANCOMUNIDAD (garajes y viviendas juntos).
La pescadería tiene el deber de no crear problemas a la comunidad y usasr para ello todos lo medios técnicos a su alcance para evitarlo, pero también tiene el derecho de disponer de una red de saneamiento a la que acometer y verter por ella lo que la ley de residuos establece que puede ser vertido. Si la culpa es de la pescadería, yo le daba con el pescado en las manitas del responsable del diseño de la red de saneamiento para que no tocará nunca más.
Siento no poder ayudarte más.
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Creo haberte entendido correctamente en tu descripción de los acontecimientos.
Como primer paso debo comentarte que no vivimos tu y yo en el mismo país de residencia. A que viene este comentario, a que no tengo noción alguna de las leyes imperantes en tu comunidad.
Como primer medida te diría que debes recurrir a un profesional de la construcción, idóneo en las reglamentaciones vigentes.
Como segunda medida te comento que convendría obtener la documentación técnica necesaria de todo el inmueble, documentación esta que es de suma utilidad para casos como este. En ese legajo técnico, debe constar por ejemplo el trazado de todas las instalaciones, por lo que podrás ver ahí de donde realmente provienen los caños aludidos y que desembocan en esa arqueta. Un juego de esa documencion debería estar en poder del administrador de edificio y otro juego similar en algún sitio accesible del edificio para que en situaciones de emergencia pueda ser consultado.
Lamento los pocos datos que te puedo aportar, a tus ordenes para nuevas consultas.
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Iaristi:
En condominio o inmuebles bajo normas de propiedad horizontal, las partes que deben ser reparadas tienen que ser costedas por las personas a las que esta parte le presta servicio y no por las personas que tienen esa parte dentro de su inmueble. Por el contrario, las personas que tienen la parte dañada dentro de su propiedad pueden exigir y obligar la ponta reparación del daño.
Por lo de la primera pregunta, si el agua no huele mal, seguro son aguas freaticas, pero si huelen mal son aguas negras que deben ser bombeadas seguro porque la cota de descarga del edificio se encuentra por debajo de la cota del colector de la urbanización.
Espero haberte ayudado! Bye
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Primero decirte que ese FOSO, está pensado para cuando los conductos normales de evacuación de agua de PLUVIALES, no es suficiente, antes de que se inunde el garaje las aguas de PLUVIALES repito son Pluviales es decir el agua que viene de la lluvia, este foso no se debe utilizar nunca para las aguas FECALES, luego los conductos son distintos lo que la pescadería tira (QUE NO DEBE) por su desagüe va por un conducto distinto y nunca debe ir a este foso pensado para tal cosa. Lo que ha hecho el electricista me parece una chapuza (con perdón).
La reparación de la bomba por tanto corre a cargo de toda la comunidad entiendo, ya que de no funcionar en condiciones afectaría tanto a los vecinos, como a los locales comerciales así como a los garajes, ya que estos últimos serán los más afectados (se inundarían)

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