Anónimo
Licencia de obras municipal y propiedad de la parcela
Somos una comunidad de propietarios que vamos a hacer una serie de obras en el edificio y su parcela. A tal efecto hemos solicitado licencia de obra, pero en el Ayuntamiento nos indican que, dado que el vecino de la parcela colindante ha protestado por considerar que parte del terreno donde va a realizarse la obra es de su propiedad, no pueden dar la licencia hasta que no se acredite la propiedad efectiva de dicho terreno.
Hemos aportado documentación registral donde se puede ver la descripción de los linderos de las fincas y planos del catastro que sitúan dicha zona dentro de nuestra parcela. No obstante el vecino ha solicitado una modificación del catastro y en el Ayuntamiento nos indican que como no hay respresentación gráfica en el registro de la propiedad y la del catastro se encuentra recurrida, no pueden darnos licencia hasta que esto se aclare, lo que puede tardar casi un año según el catastro.
Por otro lado hemos visto que el apartado 3 del artículo 5 del Decreto 60/2010 que aprueba el Reglamento de disciplina urbanística en Andalucia indica claramente que las licencia se conceden a salvo del derecho de propiedad y sin perjuicios del de terceros y que para su concesión no será necesario acreditar la titularidad de los inmuebles afectados.
La pregunta es: ¿Es legal que el Ayuntamiento nos niegue la licencia como lo está haciendo? Y ¿Qué podemos hacer al respecto?.
Quedo a la espera de su respuesta, aprovechando para saludarle muy atentamente.
Hemos aportado documentación registral donde se puede ver la descripción de los linderos de las fincas y planos del catastro que sitúan dicha zona dentro de nuestra parcela. No obstante el vecino ha solicitado una modificación del catastro y en el Ayuntamiento nos indican que como no hay respresentación gráfica en el registro de la propiedad y la del catastro se encuentra recurrida, no pueden darnos licencia hasta que esto se aclare, lo que puede tardar casi un año según el catastro.
Por otro lado hemos visto que el apartado 3 del artículo 5 del Decreto 60/2010 que aprueba el Reglamento de disciplina urbanística en Andalucia indica claramente que las licencia se conceden a salvo del derecho de propiedad y sin perjuicios del de terceros y que para su concesión no será necesario acreditar la titularidad de los inmuebles afectados.
La pregunta es: ¿Es legal que el Ayuntamiento nos niegue la licencia como lo está haciendo? Y ¿Qué podemos hacer al respecto?.
Quedo a la espera de su respuesta, aprovechando para saludarle muy atentamente.
1 Respuesta
Respuesta de Anxo Sánchez - arquitecto
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Lo primero que deben solicitar (si no lo tienen ya) es la contestación oficial en plazo y forma por parte del ayuntamiento ya que toda resolución que deniegue una licencia debe ser motivada.
Como comenta las licencias se conceden a salvo de perjuicio de terceros, pero la determinación del mismo, en este caso la titularidad del terreno (si la obra es legal) corresponderá a los juzgados. Por tanto si la obra es legal y el ayuntamiento no concede la licencia por tener dudas sobre la titularidad del terreno, no siendo ese tema de incumbencia de este, entiendo que podría tener una responsabilidad y ser objeto de reclamación.
Lo que si podría suceder es que el ayuntamiento les concediese licencia de obra y el vecino denunciase la obra por hacerse en terreno de su propiedad, y que el juzgado ordenase la paralización de los trabajos hasta que se determine a quien pertenece esa propiedad. Teniendo, en caso de determinarse que le pertenece al vecino, que hacer frente ustedes, a las indemnizaciones correspondientes.
Como ve el tema es complejo y deberían ponerse en manos de un abogado; sin embargo creo que si la obra es legal el ayuntamiento debe conceder la licencia, que está a salvo del derecho de propiedad y si hubiese litigio sobre esta le corresponde a los jueces determinar a quien petenece, pero no al ayuntamiento en el trámite de licencia que es un acto reglado.
Como comenta las licencias se conceden a salvo de perjuicio de terceros, pero la determinación del mismo, en este caso la titularidad del terreno (si la obra es legal) corresponderá a los juzgados. Por tanto si la obra es legal y el ayuntamiento no concede la licencia por tener dudas sobre la titularidad del terreno, no siendo ese tema de incumbencia de este, entiendo que podría tener una responsabilidad y ser objeto de reclamación.
Lo que si podría suceder es que el ayuntamiento les concediese licencia de obra y el vecino denunciase la obra por hacerse en terreno de su propiedad, y que el juzgado ordenase la paralización de los trabajos hasta que se determine a quien pertenece esa propiedad. Teniendo, en caso de determinarse que le pertenece al vecino, que hacer frente ustedes, a las indemnizaciones correspondientes.
Como ve el tema es complejo y deberían ponerse en manos de un abogado; sin embargo creo que si la obra es legal el ayuntamiento debe conceder la licencia, que está a salvo del derecho de propiedad y si hubiese litigio sobre esta le corresponde a los jueces determinar a quien petenece, pero no al ayuntamiento en el trámite de licencia que es un acto reglado.
Solo una cosa:
Esto que me dice puedo considerarlo aplicable a todos los Ayuntamientos o es posible que alguno pueda tener una normativa autonómica o municipal propia que le autorice a controlar el asunto de la propiedad.
El ayuntamiento en cuestión es el de Grazalema en la provincia de Cádiz.
Reciba mi más sincero agradecimiento por su respuesta. Un saludo,
Esto que me dice puedo considerarlo aplicable a todos los Ayuntamientos o es posible que alguno pueda tener una normativa autonómica o municipal propia que le autorice a controlar el asunto de la propiedad.
El ayuntamiento en cuestión es el de Grazalema en la provincia de Cádiz.
Reciba mi más sincero agradecimiento por su respuesta. Un saludo,
La concesión de licencias de obras es un acto reglado diferenciado de la propiedad, una cuestión es la legalidad de una obra y el cumplimiento de las condiciones urbanísticas y otra el derecho de propiedad.
El ayuntamiento sí puede solicitar en determinados casos que se aporte documentación (o se le solicite a la propia administración) sobre los límites de la propiedad y alineaciones.
Sin embargo si la licencia es legal debería ser el juzgado quien determinase si se puede ejecutar (por la reclamación de la propiedad) y no el ayuntamiento de modo administrativo; ya que en caso de que por la simple presentación de una reclamación se paralizasen las licencias se daría la circunstancia de que cualquier obra podría ser paralizada simplemente presentando una reclamación (aunque no hubiese justificación alguna)
En todo caso les vuelvo a recomendar que consulten con un abogado de la zona.
El ayuntamiento sí puede solicitar en determinados casos que se aporte documentación (o se le solicite a la propia administración) sobre los límites de la propiedad y alineaciones.
Sin embargo si la licencia es legal debería ser el juzgado quien determinase si se puede ejecutar (por la reclamación de la propiedad) y no el ayuntamiento de modo administrativo; ya que en caso de que por la simple presentación de una reclamación se paralizasen las licencias se daría la circunstancia de que cualquier obra podría ser paralizada simplemente presentando una reclamación (aunque no hubiese justificación alguna)
En todo caso les vuelvo a recomendar que consulten con un abogado de la zona.