¿Cómo legalizar una casa construida en una finca sin escriturar?

Queremos comprar una casa la cual no escrituraron, tienen escritura de la finca pero no consta la casa.
La propietaria esta empeñada en que es "muy fácil" legalizarla, pero mi padre ha ido al ayuntamiento y nos piden un proyecto de legalización y reforma.
El caso es que un entendido en el tema nos ha dicho que cada municipio tiene sus normas pero que seguramente nos hacen gastar un "dineral" en reformas hasta que la casa esté en condiciones de legalización (es una casa de unos 30 años)
¿Sabéis si me estoy metiendo en camisa de once varas? ¿O es sencillo y barato hacer el proyecto que nos exigen?
¿Al banco le bastara con el proyecto para darme la hipoteca? ¿O necesita que este totalmente legalizada?

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Si la edificación tiene esa antigüedad suele bastar con hacer un certificado de existencia y antigüedad de la edificación, esto te lo hace un arquitecto o arquitecto técnico y viene a certificar que en dicha parcela existe esa edificación, con tales características (m², nº de plantas, distribución, etc), se suelen acompañar de planos, ftografías, alguna ortofoto antigua que demuestre cierta antigüedad de la vivienda y documentación que pudiera atestiguar dicha existencia, p.e. facturas de electricidad, ibi, etc.
Con este certificado se acude al notario este te hace una declaración de obra nueva y se inscribe posteriormente en el registro de la propiedad, no hace falta acudir al Ayuntamiento para nada. Lo importante es inscribirla en el registro, después podréis solicitar alguna licencia de obras de reforma si fuera preciso.
Si la casa está incrista en el registro y en el PGOU no está ubicada en una zona afectada por ninguna figura urbanística (plan parcial, unidad de ejecución, zona de protección, etc) no tiene porque existir ningún problema para que te den la hipoteca.
Ya el técnico que te haga el certificado le puedes comentar que te compruebe la situación urbanística de la vivienda (en que zona se encuentra), pero lo más seguro es que no le afecte ya que la vivienda seguramente es anterior al PGOU, sólo le afectaría negativamente si en esa zona p.e. se tuviera previsto urbanizar o hacer una carretera.
Saludos, espero haberte aclarado tus dudas, si tienes alguna nueva quedo a tu dsposición.

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