Compra de Casa

Espero que me puedan ayudar. Queremos comprar una casa con un jardín en Adrados (Seovia) y nos hemos encontrado con una sorpresa y unas dudas al acceder a esta en el catastro. La casa está localizada en vez de en una única parcela, está en 2. Sabemos que la persona que vende la casa es poseedora de una de ellas (la más grande) pero lo que es seguro es que la otra parcela (las dos con diferentes Ref catastrales) pertenece a otra persona. Nos dice la dueña que otra persona les ha cedido el terreno (son casi familia). Además, este segundo terreno no es residencial sino que lo define como industrial. No sabemos n que puede perjudicarnos. La situación se nos plantea al menos extraña y la vemos muy complicada. Igual es más sencillo y solucionable de lo que pensamos. Las dudas creo que quedan cara:
- Entiendo que ese terreno segundo industrial debe ser vendido legalmente a la dueña de la casa y de la parcela residencial para que esta a su vez pueda venderla a nosotros ¿verdad?
- Entiendo que la casa construida en las dos parcelas es legal, a pesar de que parte del terreno es cedido y que está construido en parte en suelo industrial ¿verdad?
- Entiendo que si el terreno presuntamente cedido fue vendido a la dueña de la casa, esta si puede vender legalmente la casa.
- Entiendo que si la persona que cedió el terreno, si nos lo vende a nosotros, y si compramos la casa (sobreentediendo que se compra a su vez el suelo residencial) la casa con los dos suelos está legalmente vendida ¿verdad?
- ¿Puede el dueño de un suelo industrial construir una vivienda? ¿Y si no puede ¿qué soluciones hay para poder hacerlo?
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Voy a contestar las preguntas por orden:
- Obviamente nadie puede venderos (legalmente) un terreno que no sea suyo; así pues si lo quieres comprar deberá ser a su propietario, sea quien sea.
- La legalidad de la edificación se define por su situación urbanística (que puedes averiguarla en el ayuntamiento); que esté sobre un terreno de varios propietarios a lo que afecta es a su propiedad (no a la legalidad de la construcción) si se construyó con conocimiento y consentimiento de los propietarios (y hay pruebas de ello)
- Como dije antes, si el terreno es propiedad de una persona lo podrá vender, y si tolo lo que hay sobre ese terreno es propiedad suya, también.
- Si compras todo el terreno y todo lo que hay en el, serás el dueño de todo ello.
- En un suelo calificado como industrial en el planeamiento municipal (lo que diga el catastro o el registro no es vinculante) puede construirse lo que permita la ordenanza que se le aplique (en ocasiones se permite el uso de vivienda vinculada y más raramente exenta).
Muchas gracias.
Ahora ha surgido un nuevo problema. La casa se construyó sin licencia de obra y sin proyecto de construcción. No ha habido OK por parte de ningún arquitecto. Parece ser que esta práctica es habitual, por lo menos en esos pueblos. Lo más grave es que el ayuntamiento le ha dado el alta de agua y luz. ¿Es eso posible? ¿Es legal? Parece que un notario con el que ha hablado la dueñ no lo ha visto mal. Estamos esperando la contestación de todo esto del ayuntamiento. La verdad que la casa nos gusta mucho y no querríamos pecar de radicales y quedarnos sin ella pero de esta manera nos es imposible. ¿Cómo lo ven? ¿Es vendile? ¿Qué soluciones puede haber? ¿Contratar a un arquitecto para que rehaga el proyecto? ¿Qué me costaría la gracia? Muchas gracias.
1- Que la práctica sea habitual no quiere decir que sea la más recomendable (como todo en este mundo con sus excepciones).
2- Puedes incluso tener suministro de agua y electricidad incluso en fincas sin construcciones de ningún tipo. Además si el ayuntamiento no ha abierto expediente al comprobar que la casa estaba construida sin licencia, mucho caso de las leyes no debe estar haciendo. (Eso puede cambiar en cualquier momento, que los políticos son volubles)
3- Vendible es cualquier cosa que encuentre comprador, en todo caso el Notario deberá advertiros de las condiciones legales de lo que compráis.
4- Para legalizar la casa necesitáis un "Proyecto de Legalización" redactado por un arquitecto, en el que se verifique que la casa cumple con la normativa. Y aquí podéis encontraros con varios problemas:
a) Si la casa no cumple con el Código Técnico de la Edificación (CTE), que es lo más probable, el proyecto pasa a ser "Proyecto de reforma y legalización" para hacer las obras necesarias (más aislamiento, condiciones térmicas, energía solar en caso necesario, etc.)
b) Si la casa no cumple el Planeamiento puede que os encontréis que no se puede legalizar lo construido; en ese caso, si es zona urbana (con la calificación que sea) y la casa tiene más de 6 años quedará fuera de ordenación pero si no se ha iniciado un expediente previamente no la tirarán; la podréis inscribir en el catastro y registro de la propiedad.
El coste de un "Proyecto de reforma y legalización" dependerá bastante de la magnitud de la obra necesaria, pero puede estar cerca del precio de un proyecto nuevo y su dirección de obra si la obra es importante. Si se trata de un "proyecto de legalización" solamente, costará algo menos que un proyecto de ejecución nuevo pero te ahorras toda la parte de dirección de obra. El coste final dependerá del arquitecto que escojas. (Para presupuesto por mi parte: [email protected])
Lo más barato: (si la casa no es legalizable simplemente con un proyecto de legalización) es que lo dejéis en el Ayuntamiento estar tal cual está, registrarla en el Catastro (con declaración jurada de cuando se construyó, ya que no tendréis licencia) y en el registro de la propiedad. El problema es que os limitaría totalmente la posibilidad de reformas y/o ampliaciones al simple mantenimiento.
Lo recomendable: (sobre todo si es legalizable), legalizarla, te costará algún dinero extra pero quedarás tranquilo, y si haces alguna reforma aprovechando, la casa quedará mejor.
¿Y qué hay del llamado "seguro decenal"? La casa en cuestión tiene 7 años; un proyecto de reforma y legalización, ¿cubriría algún vicio oculto o desperfecto derivado de una construcción deficiente? Entendemos que el arquitecto que firme este proyecto "da fe" del estado de la reforma y funciona a modo de garantía, ¿no?
El seguro decenal no sería obligatorio al ser una unifamiliar para uso propio. (Sería que tu te aseguras contra ti mismo, lo que es un poco ilógico aunque hasta el 2002 era así)
El proyecto de reforma y legalización compromete al arquitecto durante 10 años al decir que el edificio cumple la legislación (incluso la parte referida a la estructura y resistencia del suelo). Aunque muchas veces algunos clientes no lo tienen en cuenta, la responsabilidad que se asume es gigantesca.
¿Entendemos qué siempre tiene que ser un arquitecto y no un aparejador el que formalice la obra? Creo que en ningún momento hemos hablado de la licencia de obra. ¿Todo este proceso a posteriori implica un pago de licencia de obra o una multa o ya ni se contempla?
Muchas gracias por tu tiempo.
Perdona. ¿Se puede construir una casa en suelo urbanizable industrial? Nos dice el dueño que si. Recuerdo que ahí existe un porche pero igual en un futuro queríamos ampliar la casa en ese suelo.
Gracias.
A la primera pregunta:
Necesitas arquitecto para el proyecto de legalización, pero si no hay obra no necesitarás aparejador.
Tendrás que pagar una licencia, pero no multa.
Sobre la segunda pregunta:
Si es urbanizable habrá que hacer primero el proyecto de urbanización, y quizá eso implique que ese suelo lo destinen a otra cosa y te compensen la edificabilidad que te correspnda, en otra parte de la urbanización.
Si ya está hecha la urbanización, lo que puedas construir dependerá de las condiciones que establezca el planeamiento.
Perdona pero no te he entendido bien. Entiendo que al estar la casa perfectamente acabada (aunque no legalizada) y no necesite hacerse nada en ella, nos ahorramos el coste del aparejador pero si es imprescindible la intervención de un arquitecto y, evidentemente, su coste. También te entiendo que será necesario una licencia de obra a pesar de que la casa esté ya construida, con su correspondiente coste.
Sobre la segunda cuestión te he entendido menos. Pero es posible que yo me haya explicado mal. El asunto es que parece que hay dos tipos de suelo urbano, el residencial y el industrial. Después está el rural, que no es urbano, y donde no se puede edificar un chalet. El dueño me dice que en un suelo urbano industrial se puede construir un chalet. Yo pensaba que podía solo construirse una panadería, por ejemplo. También es verdad que el catastro, su web, proporciona unas fotos con limites en líneas de colores donde solo hay distinción entre suelo rústico y urbano y podría darle la razón a este hombre. De todas maneras la casa está sobre un suelo urbano residencial y solo un porche (totalmente al aire libre) está asentado en el suelo urbano industrial.
Como reflexión, y espero su opinión, ante este intento de compra pienso lo siguiente: Que se construya una casa sin licencia de obra, sin proyecto de construcción, sin arquitecto de por medio, que el ayuntamiento de el alta de agua y luz mirando para el otro lado y que después se intente vender, me parece una auténtica irresponsabilidad y una ¿ilegalidad o alegalidad? Y que además un notario, según parece consultado por el dueño, no le de importancia me parece increíble. La verdad que por todo el tiempo perdido por nuestra parte me dan ganas de denunciarlos a todos. Este país es tan curioso que igual todo esto no es ni denunciable. ¿Qué opina? ¿Me relajo, entro a formar parte del circo y disfruto de una casa que igual no se caerá en la vida y que en ningún momento tenga problemas legales o me indigno y no la compro y otro menos digno la compra y la disfruta? ¿No tenemos cabida las personas serias en este país?
Gracias.
Empezando por el final; Las personas serias en este país están rodeadas de irresponsables, chorizos, ventajistas, corruptos y gente por el estilo, aunque todos lo nieguen. Si uno entra en ese juego la sociedad sigue degradándose y si no entra corre el riesgo de comprobar que si uno solo tiene la razón los demás harán que esté equivocado. Mi consejo es que si la casa te interesa la compres y la legalices.
Por ser sí es denunciable, el problema es que te metes en un lío de abogados del que no sacarás gran beneficio y sí muchos quebraderos de cabeza y gastos, y la ora parte lo sabe.
El Notario tiene un trabajo que consiste en "dar fe", si advierte de las condiciones legales de la propiedad ya ha cumplido, y si tu quieres comprarla sabiéndolas es cosa tuya; de todos modos los hay que son mejores profesionales que otros.
La construcción sin licencia es directamente ilegal, y si el ayuntamiento sabe que esa construcción existe y no actúa (expediente y multa cohercitiva) entramos en el amplio campo de la prevaricación y la corrupción en general.
Sobre las preguntas anteriores; si el suelo urbano está calificado como industrial o como urbano habrá una ordenanza (en el planeamiento del municipio) que establezca lo que se puede y lo que no se puede construir; deberías consultarlo y así se sabe si se puede construir una vivienda en ese industrial (cosas mucho más raras he visto, así que me creo que puede ser cierto)
Sobre la primera pregunta: Sí.
Si no necesitas obra (o si solo necesitas obra menor) te llega con el arquitecto, y sí tienes que pagar una licencia por la legalización.

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