Uso indebido de zona común en garaje

El edificio dónde tengo la plaza de garaje pertenecía a un sólo propietario, él dividió el garaje en 13 partes iguales y las vendió. En la actualidad, está haciendo uso de dos zonas comunes (bajo la rampa de acceso) para aparcar vehículos, alegando que se le aprobó en junta (cosa incierta). Además, aprovechando que se ha pintado el garaje le ha dado más metros a dos de sus plazas invadiendo zona de rodadura.

Aunque he mandado escritura de compraventa y nota registral donde consta las 13 partes proindivisas, ni la administradora ni él dan una solución. Él dice que no va a dejar de usar las plazas ni cambiar las rayas de sus plazas. ¿Hay alguna manera de poder evitar que siga haciendo uso indebido sin acudir a la vía judicial? Hace 10 años ya pasó lo mismo, se adoptó en junta que debía de dejar libres las zonas comunes y se borraron las líneas más altas y él demandó a la comunidad por no haber ido a juicio.

¿A cuánto podría ascender una acción reivindicatoria?

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El único modo de que el vecino deje de usar el elemento común es que la Comunidad vote en Junta expresamente la prohibición de ese uso a este vecino, y que el administrador haga cumplir lo acordado (y el vecino cumplirlo voluntariamente).

Igualmente en esa Junta puede facultarse al Presidente para que acuda a la vía judicial en caso de que el vecino no atienda a lo acordado, ya que el acuerdo es ejecutivo.

Si hace 10 años que se le prohibió, puede valer aquel acuerdo (ya que no caducan) mientras el mismo no fuera impugnado con éxito, o se hubiera sometido a un plazo de vigencia.

Si ni el presidente ni el administrador hacen nada, cualquier vecino puede acudir al procedimiento regulado en el art. 249.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (procedimiento ordinario, en este caso por uso indebido de zonas comunes por incumplimiento de acuerdos adoptados en Junta) demandando al vecino. En ningún caso acción reivindicatoria.

Un saludo.

Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.

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Muchas gracias por la respuesta pero la duda sobre que sirva un mero acuerdo de Junta surge por la experiencia de hace años. Se acordó en junta que debía sacar los objetos que tenía almacenados bajo la rampa, no aparcar vehículos en zonas comunes y pintar las rayas según escrituras (vamos, igual que está pasando ahora). Él demandó a la comunidad y el juez estimó que, si bien era claro que hacía un uso indebido de las zonas comunes, estas decisiones no podían ser tomadas por juntas, por ello, invalidó las medidas pero no condenó en costas porque no vería mala fe por parte de la comunidad sino desconocimiento de cuál hubiera debido ser el trámite correcto.De ahí que quiera evitar que suceda otra vez lo mismo. ¿Podría volver a suceder? Gracias

Entiendo.

Es que no es necesario acudir a un Juzgado para hacer cumplir un acuerdo de la Comunidad tan claro como ese. Los acuerdos son ejecutivos desde su adopción si no son impugnados. Quiere esto decir que son el Presidente y el Administrador los que deben velar por el cumplimiento de los acuerdos.

Llevado a la práctica, significa que el Presidente debería notificar al vecino que "En cumplimiento del acuerdo adoptado en fecha_____ y constatando su incumplimiento por Ud., que sigue ocupando indebidamente dicho espacio, procedo a instarle para que retire los vehículos con el plazo de ___ días. De no verificarlo esta Comunidad procederá al cumplimiento forzoso de lo acordado".

Hecho lo cual, si pasado el plazo siguen ahí esos vehículos, pueden denunciarlo (a la policía local me refiero) para que la grúa proceda al desalojo de los vehículos, o bien haciéndolo la propia Comunidad (mediante una grúa privada) a costa del vecino. En cuanto a las rayas de las plazas, el presidente o administrador habría de taparlas y repintar las correctas, igualmente a costa del vecino.

Esta es la vía de hecho. La vía de derecho consistiría en que la Comunidad interpusiese un Interdicto de Recobrar la Posesión, pero hablamos de otro juicio, y a la hora de ejecutarse tenemos el mismo problema: el tiempo que se tarda. Pero esta demanda tiene ese efecto: tener los hechos por probados y condenar al desalojo. En caso de no cumplirse voluntariamente, proceder a ejecutar la sentencia, para que la comisión judicial se presente, levante acta y retire los vehículos igualmente a costa del vecino.

Perdón por el rollo, pero es que este tipo de casos se dan con frecuencia. La cuestión es que la propia Comunidad (a través del Presidente, que es facultado para ello) haga cumplir lo acordado. Primero amistosamente, y después forzosamente (pero legitimado, pues hay un acuerdo de Junta, y se trata de elementos comunes claramente señalados en la división horizontal, y prohibido su uso en los Estatutos).

Un saludo.

Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.

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Muchas gracias, lamentablemente el propietario que está haciendo un mal uso de las zonas comunes es el Presidente y, el Administrador, no se moja. Le escanee los documentos (escritura compraventa y registro) para que contratara unos pintores y corrigiera los errores pero no hace nada sin que el Presidente le dé el ok. Disculpa que te haga una última pregunta, el Presidente tiene 5 plazas, el día de la junta tendrá más votos que nosotros (3 votos en total), si él votara que no se cambia la pintura o que no deja los vehículos, ¿sería válido?Estamos hablando que sería contra escritura pública y contra el Registro.

Si quien obstaculiza es el Presidente, cambien de presidente en la siguiente Junta.

No por tener más propiedades se tienen más votos. Una persona, un voto. A lo que obliga el tener más propiedades es a responder de mayores gastos, porque se tiene más cuota de participación en la Comunidad. Pero no se tienen más votos ni mucho menos. Tiene uno (salvo que alguien le delegue su voto).

Si él votara semejante cosa, estaría votando contra lo establecido en los Estatutos y contra la Ley de Propiedad Horizontal, ya que los elementos comunes por naturaleza no dejan de serlo. Ese acuerdo sería nulo de pleno derecho e impugnable, tras votar en contra.

Si el Presidente insiste en tener más metros de los estatutariamente previstos, una posibilidad de acuerdo es que abone a la comunidad el precio de la zona ocupada como renta de un alquiler de zona común. No es legal, pero la Comunidad tendrá un ingreso recurrente. Es una vía intermedia y justa.

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