Régimen de patio interior y responsabilidad

Tenemos un pequeño piso de vacaciones en Galicia, en una zona donde llueve bastante. La Urbanización son bloques de dos alturas en cuesta, el de arriba tiene terraza y el de abajo patio. Al estar en cuesta mi patio linda con el bloque de dos pisos de abajo. El vecino de abajo de dicho bloque desde hace años se viene quejando de que tiene humedades que vienen del patio interior entre ambos, que es de mi use o disfrute o de mi propiedad (duda). Hace 4 años nos dijo que la solución era crear un murete adosado a su fachada. Le dijimos que lo hiciera a su satisfacción y nosotros lo pagamos. Ahora parece que dicho murete no ha resuelto nada sino que ha agravado el problema pues hace que el agua cuando llueve fuerte se encharque y vaya filtrando pudiendo causar humedades. El año pasado nos dijo que la solución era quitar el murete y hacer una zanja bien impermebealizada cerca de su fachada y que la sufragásemos al 50%. Accedimos (todo verbalmente) pero no hizo nada (él vive allí y él había pedido el presupuesto mientras que nosotros solo vamos como mucho un mes al año). Este año ha vuelto a la carga pero ahora ya parece que quiere demandarnos si no hacemos algo para evitar las humedades (nosotros le pedimos que nos diera un presupuesto con lo que quisiera hacer y en principio mandó a uno de su confianza para que lo hiciera pero no nos manda nada). Ha hecho un informe pericial donde un arquitecto técnico señala que el problema viene del patio (no se hace referencia al murete construido por el). Dice que su hija que era quien vivía allí ha tenido que irse de alquiler. Mi duda sería doble: a) el régimen del patio. En mi escritura de compra se dice que se trata de un piso, destinado a vivienda, que ocupa la planta baja o cuerpo numero X. Tiene una superficie de 94,54 m2... Tiene a su frente um jardín, de 43 m2. En los Estatutos (y Escrituras de Propiedad) de las casas de arriba las terrazas (piso de arriba) se reparten al 50% entre las casas para las que son terraza y techo respectivamente pero de los patios interiores no se dice nada en los Estautos y se dice lo que he escrito en mi Escritura. ¿Es de mi propiedad? El Administrador de palabra me ha dicho que es de uso y disfrute y que debo conservarlo pero dice que no es de mi propiedad b) quien debe sufragar el coste de una reparación o remodelación integral del patio (unos 3.000 €). Originalmente el patio de las casas era de tierra. Para mejorarlos cada vecino lo puso como quiso. Nosotros enlosamos y desde entonces lo único adicional fue poner ese murete al que me refería antes.

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Comenzaremos por el final por ser más sencillo.
El art. 3.a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, modificada por Ley 8/99, de 6 de abril, en relación con el art. 396 del Código Civil, establece que corresponde al dueño de cada piso o local: "El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el titulo aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado".
Por consiguiente y respondiendo a su duda, efectivamente ese patio te corresponde su uso, disfrute y realizar las obras de saneamiento necesarias para no producir molestias o daños a otros comuneros.
Si bien es cierto según manifiestas, que a riesgo de ventura admitiste que las humedades que se producían en el inmeble de ese vecino podían provenir de tu propiedad o de los elementos que te sirven en exclusiva a ti, no lo es menos, que tu has demostrado en dos ocasiones tu buena disponibilidad acarreando con los gastos al 50%, para llevar a cabo unas acometidas por un experto que él contrató.
Lo que no puede hacer y yo desde luego me opondría a ello, es elegir al profesional que tenga por conveniente para realizar el murete, que la ejecución del mismo o que el resultado, que para el caso es igual, no sea la esperada y pretender volver a iniciar de nuevo otra acometida.
Evidentemente que las reparaciones ha de sufragarlas quien se lucra del bien y en este caso, el patio pasa a ser un uso exclusivo tuyo, porque no tiene más acceso que por tu propia vivienda, pero repito, no significa en ningún caso que una y otra vez, haya que hacer frente a los gastos de dichas reparaciones cuando no son ejecutadas en la forma que determina la Ley de la Edificación.
El perito a mi no me sirve de nada, porque pagando sus honorarios, evidentemente que el que nosotros contratáramos, nos daría la razón. Aprovecha para decirle al administrador (si es que está colegiado), que cualquier cuestión que tenga relación con tu vivienda que te la comunique por escrito, que las palabras se las lleva el viento.
Yo, salvo mejor criterio, te aconsejo que busques un abogado de la zona donde se encuentre el inmueble y que él te lleve los asuntos, por dos razones, una la separación física entre tu domicilio y el inmueble y otra porque encontrá el lugar exacto que la ley señala para este tipo de litigios.
En Galicia somos un tanto peculiares para los asuntos de las viviendas.
Si no tienes más cuestiones, te ruego cerrar la pregunta y valoración.
Muchas gracias por la respuesta. Es muy buena
Pero tengo alguna duda adicional:
a) Primero respecto a que el patio sea de mi propiedad. Realmente a ese patio puede acceder cualquiera porque al mismo se entra desde terreno comunitario. Lo que pasa es que yo tengo necesariamente que pasar por él para entrar a mi vivienda. Esta aclaración es por si cambia algo
También indicar que en el piso de arriba se disfruta de la terraza, y en la escritura de división horizontal las reparaciones grandes de las terrazas (de cierta frecuencia por las goteras) se dice que deben pagarse entre el que las disfruta y aquel que forma parte del bloque por ser la terraza su techo). En la escritura de división horizontal sin embargo no se dice nada de los patios. ¿No puede aplicarse por analogía lo de las terrazas al patio? Además a la terraza solo se tiene acceso desde el piso de arriba mientras que a los patios se tiene acceso desde zona comunitaria
b) Por si se complican las cosas para hacer el informe pericial se metieron en ese patio. Si es de mi propiedad entiendo que no debieron hacerlo y que puede constituir algún tipo de infracción. ¿Es así?
El litigio te recuerdo es con tu patio, no con la terraza del piso superior, por lo que estaríamos mezclando conceptos que no son homogéneos.
El patio no es de tu propiedad, aunque tu vivienda sea la única que pueda disfrutar de él. Para cualquier duda, se acude a titulo constitutivo, es decir, la escritura y si allí no dice nada, nada se puede añadir. Como tu muy bien afirmas para acceder a tu vivienda has de pasar obligatoriamente por el patio, que es zona común, pero privativo en su uso (ésto dicho a beneficio de inventario porque no tengo la escritura a la vista), ya que a tu vivienda, por lógica solo accedes tu, tu familia y quien tu tengas por conveniente invitar. El vecino del piso superior, por poner un ejemplo, no puede usar tu patio porque desde él no puede acceder a su vivienda, pero quede entendido que si el titulo nada dice de que el mismo sea de tu propiedad, tampoco podrías decirle a un vecino que estuviera sentado en "tu patio" (dicho a efectos dialécticos), que se fuera, porque es un elemento común de la comunidad.
Con lo que ahora explicas, la cosa cambia tangencialmente, salvo mejor opinión.
Si el patio por el que tu accedes a la vivienda, es un elemento común de inseparable de la propiedad comunitaria (como lo son los tejados, por ejemplo), los desperfectos que se ocasionen -siempre que no sean imputables a tu mala fe o falta del descuido mínimo exigible a un comunero, han de ser sufragados por la comunidad de vecinos, salvo que en las escrituras, tu aceptaras expresamente que te harías cargo de las posibles anomalías que pudieran surgir, que creo no es el caso.
Muchas gracias sobre todo por la rapidez y la claridad. Yo creo que la opinión más cierta es la que apuntas: que no es de mi propiedad.
Lo que sucede es que de hecho es cierto que cada piso inferior lo usa y disfruta y reforma como si fuera de su propiedad pero entiendo que una cosa es lo que cada quien hace por su propia voluntad y otra que traten de obligarte a pagar toda la reforma y además los posibles daños que haya tenido la otra vivienda como consecuencia del presunto estado del patio (no de su mantenimiento)
¿Esta situación de hecho no altera el asunto, verdad?
Gracias
Las viviendas inferiores utilizan el patio como si fuera de su propiedad, como tu comentas, por una cuestión de lógica, no tienen otro sistema de acceso a otros elementos comunes como piscina, etc, o simplemente otro acceso a la calle. No veo en qué pueden alterar el asunto que tu utilices tu patio para acceder a tu vivienda, como tampoco lo alteraría si otro comunero decide poner una tolla para tomar el sol precisamente allí, aunque esto sería un poco improbable en esta tierra.
Ya te comenté que entiendo que la falta de pericia por parte del experto que ese señor contrató para que le acometiera las actuaciones necesarias que tu sufragastes en un 50%, no le otorga carta de naturales para que pueda estar una y otra vez contratando a otros, hasta que alguno de ellos pueda dar con el problema. Eso es abuso de derecho y contrario a la Ley.

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