Anónimo
Acristalamiento de terrazas
Buenos días:
Se celebró una junta en mi comunidad con el tema de cerramiento de terrazas. Nuestro administrador dijo que era necesario el voto unánime de la mayoría. Yo apelé al art.17 de la LPH en el cual dice que si la medida es para una eficacia energética de uso privativo, basta con la probación de un tercio de la mayoría. Se realizó la votación y salió más del 50% a favor del cerramiento. Nuestro administrador dijo que consultaría el colegio de administradores a ver si eso era realmente así (la aprobación con un tercio).
Ayer recibimos en nuestros buzones el acta de la reunión, después de 38 días de celebrada la misma, y, en su redacción, totalmente confusa, dice, entre otras cosas, que en la consulta al colegio de administradores le han dicho que es necesaria la unanimidad, aunque también pone que, con una serie de condiciones de cerraminento para eficaia energética lo podríamos cerrar, aunque de nuevo concluye que será necesaria la unanimidad. Es decir, totalmente confusa y contradictoria. Así mismo pone para el resultado de esa votación y de otras varias que se realizaron, el voto a favor y en contra de cada propietario, sin reflejar los coeficientes, aunque en la misma reunión no se dieron los resultados inmediatos porque necesitaban calcularse los coeficientes.
Después de hablar telefónicamente con el administrador, me dice que va a certificarme el hecho de que el acta llegó a los 38 días de celebrada la reunión y que me iba a traer la suma de los votos con los coeficientes ayer a las 17:00h. Esperando que se tratara de un error, esperé toda la tarde en casa y no apareció.
Otro error aparecido en dichas actas es que se aprueba otro punto con el voto unánime, cuando no hubo ninguna votación, aunque, según el administrador él no escuchó ningún comentario en contra (cosa que yo sí escuché).
Mis preguntas son:
¿Realmente es necesario el voto unámine si yo cumplo con unos requisitos de eficacia energética? ¿Cómo puedo saber cuáles son dichos requisitos si tales no se contemplan en la Ley?
¿Se pueden impugnar esas actas? ¿Cuál es el procedimiento a seguir? ¿Qué se puede hacer si tengo la certeza de que las actas no reflejan el contenido de la reunión?
Ya sé que mi pregunta es larga y complicada, pero es que las actas son una sucesión de errores continua del que sólo relato algunos.
Muchas gracias por su tiempo.
Se celebró una junta en mi comunidad con el tema de cerramiento de terrazas. Nuestro administrador dijo que era necesario el voto unánime de la mayoría. Yo apelé al art.17 de la LPH en el cual dice que si la medida es para una eficacia energética de uso privativo, basta con la probación de un tercio de la mayoría. Se realizó la votación y salió más del 50% a favor del cerramiento. Nuestro administrador dijo que consultaría el colegio de administradores a ver si eso era realmente así (la aprobación con un tercio).
Ayer recibimos en nuestros buzones el acta de la reunión, después de 38 días de celebrada la misma, y, en su redacción, totalmente confusa, dice, entre otras cosas, que en la consulta al colegio de administradores le han dicho que es necesaria la unanimidad, aunque también pone que, con una serie de condiciones de cerraminento para eficaia energética lo podríamos cerrar, aunque de nuevo concluye que será necesaria la unanimidad. Es decir, totalmente confusa y contradictoria. Así mismo pone para el resultado de esa votación y de otras varias que se realizaron, el voto a favor y en contra de cada propietario, sin reflejar los coeficientes, aunque en la misma reunión no se dieron los resultados inmediatos porque necesitaban calcularse los coeficientes.
Después de hablar telefónicamente con el administrador, me dice que va a certificarme el hecho de que el acta llegó a los 38 días de celebrada la reunión y que me iba a traer la suma de los votos con los coeficientes ayer a las 17:00h. Esperando que se tratara de un error, esperé toda la tarde en casa y no apareció.
Otro error aparecido en dichas actas es que se aprueba otro punto con el voto unánime, cuando no hubo ninguna votación, aunque, según el administrador él no escuchó ningún comentario en contra (cosa que yo sí escuché).
Mis preguntas son:
¿Realmente es necesario el voto unámine si yo cumplo con unos requisitos de eficacia energética? ¿Cómo puedo saber cuáles son dichos requisitos si tales no se contemplan en la Ley?
¿Se pueden impugnar esas actas? ¿Cuál es el procedimiento a seguir? ¿Qué se puede hacer si tengo la certeza de que las actas no reflejan el contenido de la reunión?
Ya sé que mi pregunta es larga y complicada, pero es que las actas son una sucesión de errores continua del que sólo relato algunos.
Muchas gracias por su tiempo.
1 Respuesta
Respuesta de Pedro Sanchez Martinez
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1º.-Con independencia a la manera de llevar su Comunidad y su satisfacción con los servicios, del Administrador, le adjunto lo que contempla la LPH:
Artículo 17.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del titulo constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Con arreglo a esto podrá juzgar, pues por otro lado, no me ha expuesto los criterios por los que dice cumplir la eficacia energética.
2º El procedimiento de impugnación está contemplado en el art. 18 LPH
3º.- La necesidad de que las Actas contemplen las cuotas de participación, está previsto en el art. 19
Espero haber resuelto sus dudas
Saludos
Artículo 17.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del titulo constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Con arreglo a esto podrá juzgar, pues por otro lado, no me ha expuesto los criterios por los que dice cumplir la eficacia energética.
2º El procedimiento de impugnación está contemplado en el art. 18 LPH
3º.- La necesidad de que las Actas contemplen las cuotas de participación, está previsto en el art. 19
Espero haber resuelto sus dudas
Saludos
Muchas gracias por la respuesta, pero lo que yo quiero saber es si yo planteo el acristalamiento de la terraza como un aprovechamiento privativo de mejorar la eficacia energética ¿bastaría con obtener un tercio en la mayoría de los votos?
Muchas gracias.
Muchas gracias.
Al parecer no había entendido su pregunta inicial.
Efectivamente si es para un aprovechamiento energético bastaría con 1/3 de los votos favorables.
Efectivamente si es para un aprovechamiento energético bastaría con 1/3 de los votos favorables.