Compra de solar para autoconstrucción

Estoy interesado en un solar cuyo titulo de propiedad no creo que no está inscrito en el registro, y quisiera saber:
1º) riesgos que corro si lo adquiero(me han comentado algo sobre el art. 205 y siguientes de la ley de propiedad inmobiliaria)
2º)que tramites he de seguir para inscribirlo en caso de que yo lo compre (pues también me han comentado que estos tramites tardan unos 6 meses. Pero no se en que consisten y porque tardan tanto).
2º)en caso de que estuviera inscrito, y el propietario que figura en el registro lo hubiera vendido en contrato privado no registrado, que consecuencias tendría si yo lo compro y lo registro.
Todo esto se lo pregunto porque, el terreno en el que estoy interesado me gusta mucho, pero la inmobiliaria que me lo vende se anda con unas "divagaciones" que no me gustan nada.
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3 Respuestas

12.625 pts. - Licenciado en Derecho por la Universidad de Murcia en...
Entiendo de su pregunta que la finca sí aparece en el registro pero a nombre de otra persona distinta de quien se lo vende.
Esta situación es arriesgada por varias razones, en primer lugar porque se presume que el titular registral es el propietario y, en caso de juicio, tendría el propietario que demostrar lo contrario. En segundo lugar porque si el titular registral vende (o le embargan) y el comprador (o adjudicatario en la subasta) inscribe en el registro, el verdadero propietario se queda sin nada.
El art. 205 de la ley hipotecaria regula el llamado "expediente de dominio" que es un proceso judicial que convalida la escritura para que se pueda inscribir en el registro. Hace falta aportar toda la documentación (Escrituras, certificación del registro y del catastro) y presentar testigos.
Por último, quien comprara en contrato privado del titular registral no podría inscribir pero podría exigir al vendedor que le hiciera una escritura y entonces sí podría inscribir y quedarse con la finca.
Mi consejo, por mucho que le guste la finca, es que exija al vendedor -aunque haya que pagar un poco más- que resuelva el problema registral antes de comprar la finca.
Perdone que le pregunte de nuevo, pero seguro que me he explicado mal:
1) La finca no está registrada, pero quien la vende es su legítimo propietario, por herencia, son de estas propiedades que llevan pasando de padres a hijos desde hace 50 años y nadie se ha preocupado de registrarlas.
Por eso me gustaría saber que tramites hay que realizar para registrarla a mi nombre si la compro(me han dicho que tarda 6 meses) y que riesgos corro(art. 205 referido anteriormente).
Respecto a la 2ª pregunta que le hacía, me la ha respondido muy satisfactoriamente, pero me queda la duda de si yo registrase primero que al que se vendió en contrato privado, aquél no podría ya registrar el mismo bien ¿no?, pues el registro no lo permitiría.
Si la finca no aparece inscrita a nombre de nadie en el Registro, la solución es sencilla. Para inmatricular una finca hay varios caminos: un expediente de dominio (trámite judicial en el que se acredita la propiedad y se ordena la inscripción) o el otorgamiento de dos escrituras públicas consecutivas (es el camino más rápido).
Tal como Vd. afirma, si Vd. inscribe su propiedad antes que el posible comprador cerraría la posibilidad de acceso al registro a dicha persona, aunque hay que tener en cuenta una cuestión. Tal como están organizados los Registros no es imposible que una misma finca se inmatricule dos veces, como dos fincas distintas, lo que podría acarrear nuevos problemas.
Mi consejo: que estudie la posibilidad de otorgar dos escrituras consecutivas (por ejemplo, compra y aportación a su sociedad de gananciales) y que la lleve "corriendo" al registro y, como última garantía, que aplace el pago de parte del precio hasta la inscripción.
4.000 pts.
El artículo que usted menciona dice lo siguiente: "Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.
En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto."
Básicamente, usted o la inmobiliaria tendrán que comprobar que el vendedor aporta algún tipo de documento que demuestre la titularidad indiscutible de la finca en cuestión. El segundo paso será la de comprobar en el Registro de la Propiedad que la finca no está inscrita a nombre de una tercera persona, pues, en este caso, esta persona será su legítima propietaria y poco podrá hacer usted si el vendedor no es la persona que figura en el registro. Si la finca no está inscrita y el vendedor demuestra ser su propietario, efectivamente se inicia un proceso que puede durar varios meses puesto que, al margen de otros trámites, tiene que estar expuesta y publicada su descripción y titularidad por si alguna persona más reclama su posesión, lo que alargaría todavía más el proceso. Si desea usted la finca y el vendedor puede demostrar su titularidad, al margen de que no esté inscrita en el Registro, le recomiendo que realice un contrato privado de compra venta, dejando muy claro que usted recuperará todo su dinero si no puede inscribir la finca a su nombre en un plazo razonable de, digamos, un año, si obtiene una calificación negativa por parte del Registrador, o si se demuestra que el vendedor no es su legítimo propietario. Acuda con este contrato al Registro de la propiedad y solicite un Asiento de Presentación. Este trámite asegura que usted ha presentado el documento de compra venta en una fecha y le da a usted derechos en el caso de que se produzca una venta posterior de la misma finca; aunque la duración del Asiento está limitada a 60 días. A continuación, inicie los trámites para convertir el documento privado en escritura pública, ante notario y, posteriormente inscriba la finca en el Registro de la Propiedad a su nombre.
Con respecto a su pregunta número tres, si la finca está inscrita en el Registro, la persona que figura como propietaria la vende a otra persona y ésta no la inscribe, usted la compra y la inscribe en el Registro, se iniciaría un proceso legal en el que, muy posiblemente, el comprador que no la ha inscrito llevaría todas las de perder, teniendo que litigar contra el vendedor original; aunque casi con toda seguridad usted sería el legítimo propietario de la finca. Es por ello que es muy importante, repito, muy importante realizar todos los pasos correctamente y dejarse asesorar siempre por un profesional cualificado, tanto del Derecho, como de la intermediación inmobiliaria. Espero haber aclarado sus dudas, en caso contrario, continuo a su disposición.
525 pts. propietario de inmobiliaria y promotora de chalets en...
En primer lugar deberá asegurarse si está inscrito en el Registro de la Propiedad; ya que cualquier terreno siempre tiene un propietario. Podría ocurrir que el propietario actual no hubiera inscrito en el Registro su correspondiente escritura de propiedad pero esto no significa en absoluto que no sea el propietario del bien.
1º.- Habría que determinar que Ud. no especifica en este escrito quien es el propietario actual, que documentación tiene, si paga contribución, agua, luz, si tiene documento en el que conste como propietario (contrato privado con un anterior propietario).
Tanto de una forma como de otra la asesoría inmobiliaria que le facilita dicha venta o compra será quién le tiene que asesorar de todos estos términos, en el caso de dicha asesoría como Ud. comenta no le confiere ninguna confianza la solución sería encontrar al propietario de dicho terreno y hablar directamente con él pero ¡Ojo! Cuidado con lo que se firma con las inmobiliarias. Por favor si consigue algún dato más explícito referente al suelo no dude en consultar de nuevo le responderé con más rapidez.
Mucha suerte.
Ricardo.

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