Derecho sobre una finca ya inscrita

Nuestra abuela era dueña de un solar.
No existía inscripción registral del mismo, pero sí aparecía ella como titular catastral.
Nuestra abuela, ya viuda, fallece en el año 1984, no dejando testamento y no haciéndose la declaración de herederos posterior a su fallecimiento.
A su fallecimiento vivían únicamente cuatro descendientes suyos (mi tía, mi madre y dos tíos) y años más tarde falleció uno de sus hijos (tío mío), soltero y sin hijos, quedando vivos sólo tres descendientes de mi abuela.
En 2004, cual es nuestra sorpresa (somos tres hermanas), cuando un día viajamos a la localidad dónde está situado el solar y comprobamos que se ha comenzado la construcción de un chalet en él.
Preguntamos a nuestro primo (único hijo de mi tía, descendiente de mi abuela) que vive en la localidad si sabe lo que está ocurriendo en el solar y si sabe quién es el que está levantando esa construcción y nos comenta que es él el que lo está llevando a cabo. Perplejos, le comentamos que ese solar es de nuestra abuela (también suya) y que está sin repartir entre sus herederos (nuestra madre, su madre y nuestro otro tío) y nos responde que el solar está ya a su nombre, escriturado e inscrito. Ante nuestro asombro le rogamos que nos enseñe la documentación relativa a dicha titularidad, incluida la escritura de compraventa dónde aparece él como propietario del solar, para ver cómo ha obrado para llevarlo a cabo, pero se niega. Desde entonces lo hemos intentando amistosamente unas cuantas veces y ha sido imposible. Unos meses más tarde fallece su padre.
Con posterioridad a estos acontecimientos, nos personamos en el registro de la propiedad y solicitamos una certificación del mencionado solar y en ésta se dice que mi tía y su marido (sus padres) "son dueños de esta finca por aportación de ella (mi tía) a la sociedad de gananciales por escritura otorgada el xx/xx/2001, ante el Notario... La venden a mi primo (su hijo), a cuyo favor la inscribo con carácter privativo por titulo de compra conforme al art. 205 de la LH con las limitaciones del 207 de dicha Ley y el 298 de su reglamento. Pendiente el edicto". Asimismo, en nota marginal, se dice que el edicto se publica un mes.
Todo queda aparcado un par de años por el fallecimiento, primero mi madre y posteriormente mi padre.
Pasado un tiempo y habiéndose mitigado un poco el dolor de estas pérdidas, hemos decidido las tres hermanas, volver a retomar el asunto e intentar esclarecerlo de una vez por todas.
Como ya le hemos comentado, el titular catastral de la finca era mi abuela y los recibos del IBI los mandaba el Ayuntamiento al domicilio dónde viven (y vivían por aquel entonces), nuestra tía y su marido, su hijo y nuestro tío (hermano de nuestra madre y nuestra tía). Le repetimos que lo que seguimos sin saber fehacientemente es cómo pasó la titularidad de la finca de nuestra abuela a nuestra tía. No sabemos si se ha hecho por un Expediente de Dominio, por un Acta de Notoriedad o por arte de Birlibirloque, pero la duda que nos asalta es que cómo es posible, que habiendo tres herederos vivos en aquel momento, legalmente se haya podido hacer toda esta operación obviando a dos de ellos. Y lo que tampoco sabemos es si a nuestro primo, en este caso, se le podría considerar, "un tercero que lo ha adquirido de buena fe".
¿Podemos reclamar los derechos que tenemos sobre el mencionado solar, siendo hijas de una de las herederas ya fallecida?.
¿Cómo podríamos solicitar el edicto para saber qué ponía, ya que ni el registro ni el notario nos dan información alguna al respecto?
Todo esto, aderezado con la amenaza de nuestro primo de poder hacer lo mismo con otras fincas que están en la misma situación que estaba, el mencionado solar, al principio, es decir, fincas que catastralmente figuran a nombre de nuestra abuela que pertenecen a una herencia que no han sido repartida aún.
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1 Respuesta

180.500 pts. Licenciada en Derecho
Lo primero: el ser titular catastral de una finca no da la propiedad. La propiedad la da el Registro de la Propiedad, y si esa finca nunca ha estado inscrita a favor de vuestra abuela, será difícil demostrarlo.
Lo que ha hecho vuestro primo es totalmente legal, ya que ha adquirido una finca que nunca ha estado inscrita en el Registro y el la ha inscrito por primera vez (articulo 205 de la ley Hipotecaria).
Podéis exponer vuestro caso a un abogado y denunciar a vuestro primo, pero para ello deberéis demostrar documentalmente que la finca era de vuestra abuela. Si no tenia ningún tipo de escritura, intentar buscar algún documento donde diga que ella era dueña (contrato privado, etc).
Buenas noches lageli, muchas gracias por tu respuesta.
La duda que nos surge no es la escritura de mi primo en el registro, sino la escritura de aportación que mi tía ha aportado, para que mi primo haya podido inscribir esa finca, y que la declara dueña de esa finca, cuando, como le he dicho, es una finca que pertenece a mi abuela por herencia de padres, etc. La duda como le digo es ¿qué procedimiento ha podido utilizar mi tía para poner la finca a su nombre?, ya que hay 2 personas más como herederas de esa finca, ya que mi abuela tenía 3 hijos, entre ellas mi madre ya fallecida. Lo único que tengo es un documento del catastro donde se describe la finca y que aparece como titular mi abuela al igual que sucede con otras fincas y también los recibos de la contribución que aparece como titular del recibo el nombre de mi abuela. Además, hay testigos que saben que esa finca era de mi abuela, empezando por la hermana de mi abuela y los dueños de las fincas que lindan con esta finca que mi primo la tiene inscrita a su nombre.
Con su respuesta me surgen otras dudas en cuanto a las otras fincas que tiene mi abuela, ya que están en la misma situación, son fincas que nunca han estado registradas, con lo que son inmatriculadas y sólo existen los recibos del catastro como titular mi abuela, entonces, ¿qué podemos hacer para poder heredar esas fincas si según usted la titularidad de propiedad no pertenece a mi abuela?
Muchas gracias por su ayuda.
Para poder registrar hacen falta dos títulos previos, por lo que antes de la escritura de tu primo se hizo otra de aportación al matrimonio de tu tía. Como la finca no había estado nunca inscrita en el registro, seguro que tu tía simplemente manifestó delante del notario que era dueña de esa finca. El Notario no tiene dónde comprobar que lo que dice es verdad, ya que en el registro no estaba inscrita.
Con las otras tierras de tu abuela, si quieres puedes hacer tu lo mismo, manifestar que son de tu madre y ella te las da a ti, y teniendo dos escrituras podrás registrarlas en el Registro de la Propiedad.
Buenas noches de nuevo!
Muchas gracias por tus aclaraciones, pero según entiendo, ¿lo qué ha hecho mi tía es un ACTA DE NOTORIEDAD?
No necesariamente. Para inmatricular una finca se puede hacer un acta de notoriedad, o tener dos títulos. Tu tía ha hecho una aportación a su matrimonio, seguramente manifestando que era dueña de esa finca, pero sin acreditarlo documentalmente porque no estaba inscrita.

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