Compra finca no Registrada y difiere del catastro

Me disponía a comprar un parcela y me he llevado el disgusto de que no esta insrita en el Registro. Fui a informarme al Registro y me han dicho que para la primera inscripción debe haber una escritura (que si la tiene) y deben coincidir exactamente los datos con los del Catastro si no, no podía inscribirse. El tema es que es la escritura tiene una parcela que errónea, el polígono esta bien, pero la parcela dice 115 en lugar de 154. En el catastro figura un parcela de 3.300 m con una subparcela de 555 m, en la escritura figuran 700 m y un levantamiento actual dice que tiene 797. Me han dicho que nada puedo hacer, pero se me ocurre algo que no sé si es factible: ¿El vendedor hace una rectificación de la escritura para aclarar la parcela y escritura los 555 metros del catastro (con alguna medición antigua?), e inscribe la parcela así en el Registro. Luego me la vende, y en la escritura presentamos visado un levantamiento topográfico con los 797 m. Escriturándolo así, y registrándolo así (me han dicho que la coincidencia con Catastro es sólo para la 1ª inscipción) y luego ya resolver en el futuro la diferencia con el Catastro. ¿Funcionaría?
Gracias.
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La coincidencia entre el Catastro (que es meramente una oficina fiscal, y no prioritariamente registral ) y el registro de la propiedad ha de ser total para la inmatriculación (primera inscripción de la finca). Las primeras escrituras tienen que tener dos documentos: 1. La Certificación Descriptiva y Gráfica del Catastro. 2. Documento fehaciente de propiedad, mediante el cual el vendedor prueba que es el propietario (puede ser un contrato de compraventa, una hijuela, cualquier documento). La certificación descriptiva y gráfica ha de coincidir al milímetro con el documento de propiedad de que dispone el vendedor, y además tiene que tener el carácter de "fehaciente". Por tanto yo le recomiendo que tome la certificación catastral y que liquide un documento privado en el registro de la propiedad (oficina liquidadora), que coincida íntegramente con la certificación catastral. Después, concurra a notaría y aporte los dos documentos, pague el precio y que el vendedor le firme las escrituras. Esas escrituras ya son inscribibles. Después haga usted las modificaciones que quiera: un exceso de cabida en el registro (hasta el 20% de lo inscrito); una modificación de finca en el catastro... ante todo, lo importante es que le inscriban el primer titulo.
Buenas, gracias por su respuesta, lo que no entiendo muy bien es "liquide un documento privado en el registro de la propiedad (oficina liquidadora), que coincida íntegramente con la certificación catastral", no sé nada de esta posibilidad, ya que en Registro me hablaron únicamente de una rectificación de la escritura original. Igualmente, entiendo que yo compraría los 555 metros que figuran en el Catastro y por cuestiones de planeamiento del Ayuntamiento, necesito como mínimo los 700 metros para cumplir con el círculo mínimo exigible. Por eso pretendía comprar incluyendo un levantamiento visado en el que si figuran los 797 metros reales. Ignoro si el exceso la cabida tardaría mucho... es que también me urge empezar el proyecto y obras cuanto antes por un tema de reinversión...
Usted tiene que disponer de un titulo fehaciente (es decir, de una escritura o de un documento liquidado en el registro de la propiedad, o una sentencia) que coincida al milímetro con lo que aparece en la certificación descriptiva y gráfica del catastro. Si no, no hay inscripción posible en el registro de la propiedad, a no ser que presente una demanda en el Juzgado. Puede ocurrir que quien le vende a usted tenga escrituras o que no las tenga. Me refiero a unas escrituras en que se dice que ese señor es el propietario porque ha comprado la finca, porque la ha recibido de herencia o porque se la han regalado. Si esas escrituras no coinciden exactamente con la finca que aparece en la certificación descriptiva y gráfica (como parece ser el caso) a usted no le valen para nada, puesto que no le van a inscribir la finca. La solución que yo le estoy dando es que presente usted un titulo, es decir, un contrato privado, a su liquidación en el registro, pagando el seis por ciento de iva o lo que corresponda (depende de su comunidad autónoma). Ese documento tiene que coincidir exactamente con la certificación descriptiva y gráfica del catastro. Entonces pueden el vendedor y usted otorgar unas escrituras en su favor en que se recoja exactamente la finca, tal y como viene en el catastro. Es su única opción de inscripción. Cualquier modificación de linderos y cabida la puede hacer después. Ahora su prioridad es inscribir la finca. El exceso de cabida le permite a usted inscribir un 20% de la finca cada vez que haga una transmisión, y además, siempre puede hacer usted (cuando registre la parcela ) una escritura subsanatoria que le permita recoger todo el metraje.

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