Compra venta finca inmatriculada

Estoy interesado en comprar una propiedad que no está registrada que procede de una herencia no documentada. Los que dicen ser sus propietarios me proponen dos modelos de actuación siguiendo los consejos de su Notario: Uno es hacer un acta de inmatriculación y el otro dos actos notariales en el mismo acto: Uno para ponerlo a su nombre y otro al tiempo de compra venta a mí. Con estos dos actos dicen que según el notario y Registrador se puede inscribir sin problema. En ambos casos dice el notario que hará constar una clausula que no me saben explicar bien sobre que en dos años pueden ocurrir cosas que afecten a la compraventa.
¿Existe alguna clausula de este tipo? ¿Cuál es exactamente? ¿Cuál de los dos caminos es más seguro para mí? ¿Me dan algún consejo?
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En principio, desde mi punto de vista, lo mejor para ud. es que se hagan dos documentos notariales sucesivos:
1º Escritura en que sus vendedores se adjudiquen la finca. Lógicamente los gastos de esta escritura serían de cuenta de los mismos tanto de notaría como de posibles impuestos.
2º.- Escritura de compraventa a ud., cuyo pago, en principio corresponderá a ud.
Con esto se inscribiría la finca en el Registro de la Propiedad.
    Una vez inscrita en el Registro de la Propiedad se produce el efecto del artículo 207 de la Ley hipotecaria que viene a siginifcar lo siguiente:
   En principio cuando alguien compra una vivienda o finca que ya está inscrita en el Registro de la Propiedad y, a su vez, inscribe su derecho, se encuentra plenamente protegido de reclamaciones de terceros (por ejemplo acreedores del vendedor). Esto es lo que se llama fe publica registral. Ahora bien, cuando una finca se inscribe por 1ª vez en el Registro de la Propiedad, este efecto protector queda "suspendido durante 2 años", de forma que el adquirente de la finca se puede ver demandado por titulares anteriores a su comprador. Esta es la limitación a la que se refieren sus vendedores.
     El segundo camino para inscribir es que se haga un acta de inmatriculación y luego una venta tiene la ventaja de que no produce este límite del artículo 207, pero es un camino mucho más lento porque el acta requiere, además, autorización judicial, lo que le retrasará mucho más la inscripción.
   En fin, esto son cuestiones algo complejas, pero espero que esta respuesta le pueda orientar.
Muchas Gracias. Me orienta entre las tinieblas de estas operaciones un poco fuera de lugar donde mezclamos herencias con inmatriculaciones.
Me gustaría saber si, bajo su punto de vista, existe algún mecanismo de "blindaje" de posibles reclamaciones a los que hace referencia el 207, tipo clausula en el contrato de compra venta ante notario o declaración notarial paralela en el que de alguna manera se les haga responsables de cuantas reclamaciones existan durante ese periodos de los dos años a los que venden.
Un millón de gracias
Los que le venden siempre van a responder frente a uds. sin necesidad de cláusula alguna. El Registro de la Propiedad está pensado para proteger frente a terceros que no intervienen en el negocio jurídico de que se trate.
    Por ejemplo: uds. puede comprar a una persona que esté enferma mentalmente y luego, un juez, anular el contrato por ese motivo, de forma que, aunque inscribiera el contrato en el Registro, el mismo quedaría invalidado, anulada la inscripción y devuelta la finca. Ahora bien, si uds inscribe de un titular que ya tiene inscrito el bien, entonces no pueden reclamarle los que contrataron con su vendedor.
En fin.
Muchas Gracias
Ha sido de gran utilidad para mí. Sé que es muy difícil poder generar luz con tan pocos datos, pero lo ha logrado. Por lo menos ya estoy orientado.
Un saludo

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