Quien paga el alta del gas y la caldera?

Tengo un piso en alquiler hace varios años. Se entregó con el gas natural dado de alta y la caldera en perfecto funcionamiento. Hace unos meses la inquilina dio de baja el gas (sospecho por impago). Ahora ha decidido volver a darlo de alta pero como la caldera es la originaria del piso, parece ser que no se adapta a la normativa en vigor y hay que cambiarla. Entiendo que como el corte de gas fue decisión de la inquilina, todo lo que suponga dar de nuevo el alta es un gasto que no me corresponde a mí, incluido el cambio de caldera.

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Si Usted entrega una vivienda con los suministros dados de alta, es responsabilidad del inquilino lo que haga con esos suministros.

En el caso concreto que comenta, dado que es el inquilino el que ha forzado la baja, debe responsabilizarse de poner los medios para volver a tener el alta.

Suerte.

Respuesta
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Dispone la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 21 Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La suspensión del suministro de gas, posiblemente por impago, es responsabilidad del arrendatario y viene obligado a pagar la deuda y los gastos que suponga la reanudación del servicio.
Sin embargo, la instalación de gas, concretamente la caldera ha devenido obsoleta por el paso del tiempo y no se adapta a la normativa vigente, por lo cual la reanudación del servicio no es posible en tanto no se sustituya la antigua caldera por otra que se adapte a la normativa. De ello no es responsable el arrendatario.
La ley distingue entre gastos de mantenimiento y gastos necesarios, cual es el servicio de suministo de gas, correspondiendo al arrendatario efectuar las obras necesarias para mantenerlo en perfectas condiciones de uso.
En este sentido se pronuncia la jurisprudencia en diversas resoluciones. Copio extracto de una de elldas, en la que se determina que las obras necesarias serán a cargo del arrendador:
Jurisdicción: Civil
Ponente: Marta María Gutiérrez García
Origen: Audiencia Provincial de Asturias
Fecha: 18/11/2013
Tipo Resolución: Sentencia Sección: Séptima
Número Sentencia: 449/2013 Número Recurso: 214/2013
Se alega que se condena al cambio de ventanas y persianas conforme se refleja en el informe del Sr. Higinio y valora el cambio de ventanas de madera por otras de aluminio. Al respecto ya tiene dicho esta Sala en sentencia de 27 de junio de 2008 : "estimamos que unas obras de reparación no tienen tal carácter por la simple sustitución de elementos antiguos por otros nuevos, aunque se utilicen distintos materiales debido al paso del tiempo, salvo que la socaire de aquellas se hubiese alterado cualitativamente la estructura del inmueble, su funcionalidad o el aspecto estético del bien, incrementado notablemente su valor en el mercado. Sin embargo de lo actuado se deduce que debido al mal estado de las ventanas, de antigüedad superior a 30 años y no susceptibles de reparación se acometió la sustitución por ventanas de aluminio, para permitir la utilización del piso". Continua la sentencia: " Es evidente entonces que se trata de obras de reparación que no pueden ser calificadas de mejora, sin que conste que como consecuencia de su ejecución se haya dado un salto cualitativo notable en la estructura del inmueble, su funcionalidad o el aspecto estético del bien que lo revalorice de forma patente, lo que no se ha probado ni puede inferirse de la mera sustitución de la madera por un material como el aluminio, que suele ser más económico que la madera y ofrecer a cambio mayor resistencia y menores costes de mantenimiento, aunque en la mayoría de los casos no reporta al inmueble beneficio estético alguno. De modo que la conclusión de la sentencia responde al genérico sentir jurisprudencial según el cual por mejoras han de entenderse aquellas obras no necesarias para la conservación para la conservación del inmueble (AP Valencia 28 de julio de 19989 y no cabe duda que las realizada era imprescindible para garantizar la correcta conservación y habitabilidad del piso".
En cuanto a si el suministro de gas es o no un elemento que entraría dentro del concepto de necesario para dotar a la vivienda de las obligadas condiciones de habitabilidad, hay que tener presente que la vivienda, cuando se alquiló, estaba dotada de ese servicio y por tanto el arrendador está obligado a mantenerlo en condiciones de uso, al formar parte de lo arrendado.
Igualmente hay que considerar que el cambio de la caldera es imprescindible para que pueda reanudarse el servicio de gas en la vivienda, sin que pueda gravarse al arrendatario con un gasto (el de sustitución de la caldera) que él no ha causado, siendo solamente responsable de los gastos que si le son imputables, como los de reanudación del servicio y los gastos asociados a ello.

Gracias por tu rápida respuesta pero me surge una duda respecto a la sustitución de la caldera. En el momento del corte de suministro, la caldera funcionaba perfectamente. Tengo entendido que la normativa actual no obliga a la sustitución de este tipo de caldera hasta que sea irreparable, es más, varios vecinos conservan a día de hoy el mismo modelo de caldera que el de mi piso funcionando perfectamente por lo que no comparto la obsolescencia del aparato. Si no se hubiera producido el corte de suministro, la caldera si cumpliría la normativa en vigor. Como el causante de que la caldera actualmente no se adapte a normativa es la inquilina debido al corte de suministro ¿no debería de ser ella la que corriera con los gastos de un cambio de caldera?

Perdón por mi insistencia pero me parece injusto que debido a la imprudencia de la inquilina, tenga que realizar yo una nueva instalación.

Si cree usted que la caldera cumple la normativa de seguridad, niéguese a cambiarla. Envíe un burofax explicativo de la situación al arrendatario, haciendo especial hincapié que otras calderas del mismo edificio funcionan perfectamente y cumplen la normativa, razón por la cual usted entiende que cualquier reparación corresponde pagarla al arrendatario.

La jurisprudencia determina que las reparaciones necesarias para hacer habitable la vivienda arrendada, corresponden al arrendador, incluyendo entre tales reparaciones la caldera de gas, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario:

Jurisdicción: Civil
Ponente: Ana Cristina Sáinz Pereda
Origen: Audiencia Provincial de Lleida
Fecha: 08/07/2002 Fecha publicación: 08/07/2002
Tipo Resolución: Sentencia Sección: Segunda
Supuesto de hecho: Contrato de arrendamiento de vivienda
Según establece el art. 27-1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1994 -bajo cuya vigencia se concertó la relación arrendaticia según contrato suscrito el 1 de agosto de 1999, no siendo aplicable la LAU de 1964 a la que se refiere la recurrente - el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiera cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil y, además, según el art. 27-3 a) de la LAU, el arrendatario podrá resolver el contrato cuando el arrendador no realice la reparaciones a que se refiere el art. 21. Este último precepto dispone que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de los dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil, siendo de cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste ordinario de la vivienda (Art. 21-4). En el caso de reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, el Art. 21-3 establece que el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de tales reparaciones, debiendo facilitarle la verificación directa de la vivienda, por sí mismo o por los técnicos que designe y, en todo momento, previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Aunque el Art. 21 no especifica lo que debe entenderse por "reparaciones necesarias" y tampoco se concreta en el Art. 1554 C.C., que impone la misma obligación al arrendador, la doctrina jurisprudencial ha venido considerando (SAP Barcelona 13-9-2001) que, según señalaba la Exposición de Motivos de la LAU de 1964, son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo (SAP Cantabria 12-6-96) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor) o, como dice la SAP Salamanca 9-3-1999, se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS 30-1-1970), las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS 4-12-1992) y las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento (SAP Valladolid 10-4-1984) e incluso, no sólo las reparaciones sino también las sustitución, si fuera preciso por su vetustez o riesgo, de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas... etc (SAP Toledo 26-10-2000).
En el caso enjuiciado la reparación afectaba a la caldera de gas, quedando totalmente imposibilitada su utilización al estar sellada, y, consecuentemente, los arrendatarios se vieron privados tanto del uso de la calefacción como del agua caliente y gas. Se trataba, por tanto, de una reparación necesaria para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido y, como tal, incumbía a la arrendadora su realización. Ahora bien, aunque la actora incumplió su obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, debe tenerse en cuenta que la obligación de pago de la renta que incumbe al arrendatario y la de conservación de la vivienda arrendada para el uso pactado que corresponde al arrendador, no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento, se trata de obligaciones autónomas y cada parte puede ejercitar la acción contra la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta (SAP Madrid 11-7-2001, SAP Cantabria 15-5-2000, SAP Alava 29-6-1999, SAP Barcelona 5-7-1998) y, en el mismo sentido ya señalaba la STS de 7-3-1963 que no es aplicable en estos casos el principio de reciprocidad porque el pago de la renta, como contraprestación del goce o disfrute de la cosa, nace desde que el arrendatario la recibió, con aceptación de que estaba en condiciones aptas al destino pactado, y la reposición por deterioro u otra causa, surge en el desarrollo del contrato sin correspondencia con la exacción de la renta. De lo anterior resulta que siendo de preferente aplicación la normativa de la LAU en materia de incumplimiento y resolución contractual frente a la que con carácter general establece el Art. 1124 C.C., habrá de estarse a los efectos previstos en la ley especial arrendaticia para los supuestos de incumplimiento del arrendador de la obligación de efectuar las reparaciones necesarias, en los términos que inicialmente quedaron expuestos, de forma que el arrendatario queda facultado en tales casos para instar la resolución del contrato o bien exigir la realización de las reparaciones necesarias, e incluso, dado que se trataba de una reparación urgente de las previstas en el Art. 21-3 LAU podía realizarlas él mismo exigiendo de inmediato su importe a la arrendadora, pero ello no le exime de cumplir su obligación esencial de pago de la renta mientras continua con el uso y disfrute de la vivienda.

Si usted entiende que el daño sufrido por la caldera es consecuencia directa de la suspensión del suministro de la que es único responsable el arrendatario, puede envíar un burofax explicativo de la situación a la arrendataria, haciendo especial hincapié que otras calderas del mismo edificio, que son iguales a la suya, funcionan perfectamente y cumplen la normativa, razón por la cual usted entiende que cualquier reparación corresponde pagarla a la arrendataria, al ser consecuencia de un mal uso de la caldera (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil).

Considere además que puede exigirle a la arrendataria que aporte algún documento o peritaje que determine el origen del daño causado en la caldera, ya que a usted le consta que la referida caldera es de la misma marca y modelo que otras del mismo edificio instaladas al mismo tiempo y que éstas son perfectamente válidas conforme a la normativa en vigor.

Se trata de determinar si el mal funcionamiento de la caldera se debe a la suspensión del servicio (de la cual es responsable la inquilina) o de reparaciones que se hubieran tenido que hacer igualmente y en tal supuesto le correspondería a usted correr con los gastos de la reparación.

Respuesta
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El coste de alta del suministro de gas le corresponde en todo caso a su arrendataria, ya que ella recibió la vivienda con el citado suministro en vigor.

En cuanto al cambio de caldera al tratarse de una imposición legal - cambio de normativa - en mi opinión le correspondería a usted como propietario.

Mi duda surge porque si la inquilina hubiera mantenido el suministro del gas no seria necesario cambiar la caldera ya que hay vecinas que siguen utilizándola. La normativa solo exige el cambio cuando no sea posible la reparación y en el momento del corte del gas la instalación estaba en perfectas condiciones.

Como lo ves?

Habría que examinar la citada normativa para poder darle una respuesta más concreta.

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