Ruido aéreo de vecinos en piso de obra nueva (2025) ¿Puedo reclamar?
A ver si alguien ha pasado por esto. Compré un piso de obra nueva en Barcelona (licencia de finales de 2023, entregado hace dos meses). El problema es que escucho hablar a los vecinos de al lado a volumen normal. La promotora se ríe en mi cara y dice que es 'ruido aéreo normal' y que cumplen la ley.
Mirando el Código Técnico la parte de Aislamiento Acústico:
https://normatia.com/es/normativa/cte-db-hr/2019/2-caracterizacion-y-cuantificacion-de-las-exigencias/#2-1-1-aislamiento-acustico-a-ruido-aereo
Veo que entre recintos protegidos (mi salón y el suyo) el límite de aislamiento debe ser 50 dBA.
¿Sabéis si una pared de pladur estándar con un poco de lana de roca realmente llega a esos 50 dBA en una prueba acústica o me están mintiendo? ¿Me compensa pagar los 400€ que me pide un perito por hacer una sonometría privada o en los juicios las promotoras siempre ganan esto?
2 respuestas
La promotora puede decir que cumple la ley sólo si tienen un ensayo acústico homologado (UNE-EN ISO 16283-1) de ese elemento concreto que puso en obra, que diga que cumple con 50 dB. Si no lo tienen, no hay forma de afirmar cumplimiento legal sólo con mención al CTE. Una sonometría por 400 euros me parece demasiado barata, seguramente sea una básica que no cumpla la norma UNE que tiene que cumplir. ¿Una qué te sirva en un juicio o para hacer presión te valdrá más (1.500?) Si merece la pena pagar una, pues depende, si estás seguro de que no cumple la ley sí, al final te la pagará la promotora. Si no estás seguro, no. Para ayudarte a ver si cumple la ley a lo mejor me puedes decir exactamente cómo es el tabique de separación, y te puedo aconsejar mejor. Un pladur estandar con aislamiento no llega a 50 db, pero pueden haberlo mejorado de muchas formas. Habría que saber qué se ha puesto en realidad. También es interesante saber qué dice el proyecto del arquitecto, pues él era el responsable de verificar que lo que se ponía cumplía la norma. A ver si puedes decirme exactamente qué se ha puesto, grosor y tipo del pladur y número de capas, grosor y tipo del aislamiento, y si hay algo más como una lámina acústica, o lo que sea.
I. Hola Roberto, lamento la situación, en mi caso no puedo atenderle pero como hablamos con otra persona conozco la posibilidad de consultar con un abogado civilista que de ser necesario podría estudiar interponer una demanda judicial a la empresa inmobiliaria ante un juzgado de lo civil, o bien realizar una reclamación o finalmente interponer una denuncia, como se explica en estos dos artículos que si lo desea podría leer a continuación.
https://www.api.cat/noticias/como-puedo-reclamar-a-una-agencia-inmobiliaria/.
También podría pienso contactar con los organismos Facua, Ocu, "El Defensor del Pueblo" y el centro Europeo del consumidor, que creo deberían poder facilitarle orientación directa sobre este conflicto.
https://portal-cec.consumo.gob.es/es
https://facua.org/?srsltid=AfmBOopegsSYDErTIITg3kEl7hoyL5txzTBIGrAQ6EvvYKIi9VEhfa2K
A su vez me gustaría trasladarle una posible información sobre ese tema conformada principalmente por consultas anteriores, una parte de ella fue recopilada hace unos meses tratando de responder a una persona en su misma situación.
Le ruego me disculpe por todas las molestias de lectura y la intromisión sin conocer este ámbito, ojalá un abogado o experto pueda atenderle en breve. Mucho ánimo.
https://www.forovivienda.com/foro/foro-del-comprador-de-vivienda/3226-vicio-oculto-en-compra-de-piso
Aparición de vicio oculto en compra de vivienda de segunda mano pasados 6 meses
Reclamación por vicios ocultos en una compraventa
https://www.legalizaabogados.com/vicios-ocultos-de-vivienda-por-vecino-molesto/
Vicios ocultos de una vivienda
https://www.fincasduenas.com/pueden-los-ruidos-en-una-vivienda-ser-considerados-vicio-oculto/
https://blog.hernandez-vilches.com/derecho-civil/vicios-ocultos-que-hacer/
https://abogadosgranadamq.com/reclamacion-vicios-ocultos/
https://www.youtube.com/watch?v=Ux-AxHQdaFM
https://nergiza.com/foro/threads/ruido-excesivo-piso-obra-nueva.15835/
https://www.obrasinsignia.com/es/me-molesta-ruido-de-mi-vecino/
https://www.soloarquitectura.com/foros/threads/como-aislar-el-ruido-de-los-vecinos-de-arriba.76884/
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Así, cuando hayas detectado un vicio oculto, deberás llamar a un perito o especialista para que lo evalúe y haga un informe
Una vez hecho esto, se enviará un burofax al vendedor indicando el defecto encontrado y dando una fecha para solucionarlo. Si el vendedor acepta la reclamación, todo quedará solucionado. En caso contrario, se podrá acudir a una oficina de mediación como el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos. Si la mediación no resulta, habrá que acudir a los tribunales para hacer efectiva la reclamación.
En este momento es muy importante reunir todas las pruebas, informes y certificados que prueben la existencia del defecto.
Los resultados del proceso pueden ser tres en función del contexto:
Desistimiento del contrato: En este caso el vendedor deberá devolver la cuantía del precio del inmueble. Si además el comprador conocía la existencia de estos defectos, deberá abonar una indemnización por daños y perjuicios.
Minoración del precio: El vendedor debe reducir el precio de la vivienda en el porcentaje afectación del vicio oculto y devolver la diferencia al comprador.
Reparación del defecto: El vendedor debe reparar el defecto en el plazo estipulado.
Antes de iniciar cualquier proceso es importante evaluar el grado de afectación del vicio oculto y de su impacto en la habitabilidad de la vivienda. También es importante saber si la existencia del vicio se consignó en el contrato de compraventa y la fecha en que se originó. Si se originó en fecha posterior a la celebración del contrato, no cabe hacer reclamación. Tampoco si el comprador es un experto en el ámbito de la construcción (arquitecto, albañil, electricista, etc.).
Por otro lado, si el defecto está a simple vista, no se podrá hacer ningún tipo de reclamación.
Plazos para reclamar vicios ocultos en la vivienda
Si a pesar de todas las precauciones has adquirido un inmueble con vicios ocultos, la ley está de tu lado y podrás iniciar un proceso para que te devuelvan tu dinero o el arreglo del vicio. El plazo para reclamar por vicios ocultos en viviendas de segunda mano es de seis meses desde la compra del inmueble. En las viviendas nuevas, el lapso temporal se extiende a dos años.
Conclusión
Comprar una vivienda es costoso. Una inversión a largo plazo que hay que mimar y cuidar. Por eso es imprescindible revisar el apartamento que se adquirirá para no encontrar vicios ocultos.
Los vicios ocultos son defectos en el inmueble que no se perciben a simple vista pero que pueden afectar a la habitabilidad del inmueble. Alteraciones como: Humedades, cañerías en mal estado, cuadros eléctricos defectuosos… Pueden no ser visibles en el momento de la compra, pero manifestarse a los pocos meses haciendo inhabitable la vivienda y arruinando nuestra inversión.
Por eso es importante revisar bien el inmueble que se comprar antes de firmar el contrato. Si aun así, al cabo de unos meses nos encontramos con alguno de estos vicios, podemos reclamar al comprador. Para hacerlo, no podrán haber pasado más de seis meses desde la firma de la compraventa en el caso de viviendas de segunda mano o dos años si es vivienda nueva.
Lo primero que debes hacer es pedir un informe a un técnico cualificado que evalúe el daño y su afectación sobre la habitabilidad de la casa. Después, deberás remitir un escrito al vendedor describiendo la situación y dando un plazo para su resolución.
Si el vendedor no acepta la reclamación podréis acudir a la mediación del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos y si esto no da resultado, el asunto se resolverá en los tribunales.
En función de las circunstancias de la compraventa, puedes tener derecho a la devolución íntegra del precio del bien y, si se demuestra que el vendedor conocía la existencia de los defectos, deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios.
Si el vicio oculto no hace inhabitable la vivienda, puedes reclamar una rebaja del precio y devolución de la diferencia con lo que ya hayas pagado. Una última opción es que el vendedor repare el defecto.
Recuerda que, para poder reclamar defectos ocultos, el vicio no puede verse a simple vista y debe probarse su existencia previa a la celebración del contrato de venta. Si el comprador es un especialista que puede conocer al detalle los desperfectos de un edificio (arquitecto, fontanero, albañil, etc.) no se podrá presentar reclamación.
Si tras leer este artículo todavía tienes dudas sobre como reclamar defectos ocultos en un inmueble. No dudes en contactar a onLygal, tenemos la experiencia para darte toda la asistencia jurídica que necesitas.