Aparición de vicio oculto en compra de vivienda de segunda mano pasados 6 meses

En el caso de una compra de vivienda de segunda mano: ¿Existe alguna posibilidad de realizar una denuncia por vicio oculto pasados los 6 meses?. El caso sería haber descubierto graves problemas de aislamiento acústico (tanto aéreo como de impacto) que no eran detectables hasta la aparición de vecinos que fue pasados ya 8 meses de la compra. He buscado ejemplos o casos parecidos por la web y no he encontrado ninguno. Más que nada me interesa saber si existe alguna posibilidad de solucionarlo o ya no queda otro remedio que tragar con el problema.

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259.555 pts. Siempre hay un último recurso

Eso del aislamiento acústico es lo más estresante que puede vivir una persona: su casa, que ha de ser un sitio de descanso y de ocio íntimo, asaltada por los ruidos más atronadores e inesperados.

Busquen empresas de aislamiento acústico que les resuelvan el problema. Paguen el arreglo, y luego intenten cobrarle la factura a las personas que le vendieron la casa. Lo otro (intentar revertir la venta) es imposible; no solo porque haya pasado más o menos tiempo de la adquisición, sino la definición de "vicio oculto". En definitiva, el vicio oculto no viene referido a la propia naturaleza de lo vendido- pues todo el edificio está construido así y le dieron las correspondientes licencias de habitabilidad -, sino de un desperfecto que solo conoce el vendedor y que lo oculta para obtener la venta.

Lo que comentas de pagar el arreglo y luego intentar cobrarle la factura al vendedor. ¿Cómo se procedería?. Porque me imagino que el vendedor respondería que no y más aún habiéndose sobrepasado ya los 6 meses que dice la ley. 

Nunca hay que responder por otros; eso ya lo hará el requerido. Háganse con la factura (o incluso con el presupuesto) y se envía un burofax señalando que, dentro del periodo de nulidad reconocido en los artículo 1300 y 1301 del Código Civil, se va a solicitar la reversión judicial de la venta.

Es solo un ejemplo. A veces las cosas no hay más que pedirlas. Puede que le llame para llegar a un trato o que le compense con alguna cantidad.

715.130 pts. Profesor Mercantil - Técnico aislamientos termicos y...

Lo de hacer el trabajo de corrección acústica y luego pasarle la factura a los vendedores, y perdona la expresión, no es una tonteria, son dos. Además, un problema como el que describes no entra en el concepto de “vicio oculto”. También es algo muy difícil de demostrar. Sé lo que me digo. Mira mi perfil y los cientos de preguntas que he contestado.

Vamos pues a ver si te puedo ayudar. Explícame como es la casa, mándame un plano y señala en el donde están tus vecinos. Algunas fotos de la casa exteriormente también me ayudarian a hacerme una idea del tipo de construcción. Seguiré preguntándote más cosas, o sea que, paciencia.

Gracias Francisco. ¿Puedo enviarte las fotos/esquemas del piso más detallados por privado?. 

El edificio se encuentra en segunda línea de mar. Hay 2 pisos por planta y el mío es un 3o (ático). Los únicos vecinos con que conecta directamente el piso son los de abajo.

Por lo que sé el edificio se hizo a partir de una reforma de una casa de 2 plantas (Bajos + 1er piso). A primeros del 2000 se añadieron 2 plantas más (2o y 3er piso). Todo esto me hace pensar que las 2 últimas plantas son muy ligeras (no tienen mucha masa) y de ahí que tenga esos problemas.

Tanto mi piso como el de abajo tienen la misma estructura: salón con cocina americana, dormitorio pegado a salón, 1 lavabo y 2 habitaciones pequeñas más. No hay grandes pasillos. La diferencia es que en mi salón principal y dormitorio tengo techos altos que van de 2,5 a 3,5 metros aproximadamente y que en el resto de habitáculos tengo falso techo con bastante espacio por encima (el plénum es bastante alto). Eso es debido a que mi piso es el último y encima tengo el tejado. 

Oigo las conversaciones de los vecinos de abajo cuando alzan un poco la voz y oigo prácticamente todos los ruidos de impacto: puertas que se cierran , armarios, cajones, ruido de pisadas con los talones... Por la noche, en mi dormitorio principal molestan bastante ruidos del dormitorio de abajo: puertas de armarios, cajones y hasta golpes ligeros en el suelo se propagan de una manera increíble hasta mi habitación.  

Si pego la oreja al suelo noto que me llega más ruido que desde las paredes. Otro punto desde donde me llega bastante ruido son 2 shunts, uno en el dormitorio y otro en el salón. En el dormitorio además hay un armario empotrado pero el mueble no ocupa todo el espacio empotrado, quedando 2 espacios huecos a cada extremo del armario. (Estos huecos se pueden ver si se mira la parte superior del armario que no llega hasta el techo pues en esa parte el techo es de unos 3,5 metros de alto y el armario hará unos 2,5).

Como ves no son buenas condiciones para un buen aislamiento acústico. Son cosas que he aprendido a fijarme con el tiempo y que no tuve en cuenta a la hora de comprar el piso. 

Agradecerte de nuevo tu ayuda, he seguido también varios posts tuyo sobre temas relacionados. Un saludo.

Creo que mi mensaje no se notificó bien.

Desde luego, no me llegó tu nota del día 16. Es la primera vez que me pasa. Mándame un plano y las fotos a [email protected] Pero la conversación la seguiremos por aqui. Te contestaré seguidamente.

He recibido tus emails. Muy completa la información que me envías.

El problema es falta de peso. El ruido te viene desde luego por el piso, aunque el volumen aéreo de los ambientes también hacen algo de caja de resonancia.

Se tendría que actuar por partes:

1) Interponer una barrera sónica en todo el suelo de tu vivienda (el que te separa de tu vecino de abajo). Esto es lo más aparatoso pero, si no lo haces, todo lo que se haga después servirá de muy poco, por no decir de casi nada. Consiste en extender un aislante (que ya concretaríamos) y encima poner una placa de hormigón y un parquet flotante (de características también a determinar). Cuenta con que el nivel del piso subiría unos 8 cm.

¿Estarías dispuesto a ello? Si es que no, pasaríamos a los puntos siguientes, pero ya sin ninguna garantía.

2) Instalar un cielo-raso acústico en todos los techos habitables de tu vivienda, cuyas características ya determinaríamos. Bajarías el nivel del techo actual unos 20 cm.

3) Poner un trasdosado en algunas de las paredes, y forrar las falsas columnas (conductos), también a determinar.

Naturalmente no pasaríamos a los puntos 2) y 3) si hubieses conseguido la mejoría suficiente con lo hecho en el punto 1).

¿Cómo lo ves?

Muchas gracias por la información y la velocidad de respuesta. Pues me gustaría hacer las cosas bien y todo depende del coste que me supondría. Me imagino que podría empezar probando por una habitación, me equivoco?. Por tu experiencia tienes una idea aproximada de cuál sería el coste de la solución 1) para una superfície total del piso de 60m2 aprox.? Y para sólo una habitación de unos 12m2?. Una dificultad que le veo a esa solución es que tendría que elevar 2 ventanas correderas que están a nivel de suelo, una en el dormitorio y otra en el salón, pero si el coste es accesible lo asumiría ya que la vivienda me gusta. Asumo también que tendría que recortar puertas.

Un cordial saludo.

De precios, ni idea. Lo siento. Lo que te propongo para el suelo seria cosa de un albañil. Para el parquet hay instaladores especializados. Para el cielo-raso y el trasdosado de paredes puedes recurrir a instaladores de pladur. Pero para tido ello recuerda que tengo que darte instrucciones precisas para incorporar en el trabajo el aislamiento que corresponda en cada caso.

Con las correderas no tienes ningún problema. Las puertas sí hay que recortarlas. Y sí, puedes hacer lo del piso por partes. Te quedará un escalón provisionalmente, pero eso es “pecata minuta”.

Cuando ya hayas hablado con el albañil, dímelo. Adviértele solo que debajo de la losa de hormigón va un aislante en planchas.

Gracias!. Pues empezaré por probar con el dormitorio principal. Hablaré antes con albañiles e instaladores para hacerme una idea del coste de todo. Unas preguntas:

- ¿Debería preocuparme si el peso la capa de hormigón + aislantes puede soportarlo la estructura actual?. Sé que el edificio es resultado de una casa reformada que se le añadieron 2 plantas. Desconozco si eso impone unos límites de peso.

- ¿Con los tabiques qué se hace? ¿Quedan tal cual?

- Y una cosa que se me olvidó comentar y creo que es muy importante: conozco al propietario del piso de abajo y podría interesarle colaborar. ¿Existe una solución mejor en caso de colaboración?

¿Sobre materiales me puedes ir avanzando algo? Así voy haciendo presupuesto. Iría dejando los datos en el post por si le puede interesar a más gente.

Un saludo.

Te contesto en el mismo orden.

- Nadie puede saberlo sin estudiar los planos de estructura y ver la obra personalmente. Te sugiero que consultes con un aparejador de tu zona.

- Déjalos tal como están. Si después fuese necesario hacer algo más, ya lo hablaríamos.

- Lo que se hiciese ahí no serviría de nada.

- Debajo de la placa de hormigón ponedle COPROPEN. Visita su página web. Tienen una planchas específicas para ello. Y escoge un piso flotante de madera lo más pesado posible. Debajo ponedle plancha de corcho aglomerado de 5 mm de espesor (lo venden en rollos).

Me olvidaba... Que sellen bien con cinta las planchas de Copropen para que el hormigón no se cuele entre ellas y haga de puente acústico. Y que separen (con mismo corcho del punto 4) todo el perímetro de la placa de hormigón para que esta no toque las paredes.

¿Qué tipo de copropen recomiendas? ¿y los milímetros de espesor de cada una de las capas? ¿y tendría que quitar las baldosas existentes actuales antes del proceso. no?

He visto esta imagen en la página de Copropen. Independientemente de los grosores que aquí ponen (porque 130mm de hormigón no lo veo asumible), la instalación sería más o menos como indica el dibujo? 

Otra diferencia es que ellos ponen copropen entre hormigón y paredes y no el corcho que me indicabas (supongo que sólo corcho ya vale) y una capa plástico entre copropén y hormigón para evitar el puente acústico que sería lo que me indicabas de sellar con una cinta.

Ahora entiendo mejor el dibujo. Lo de 130mm de losa de hormigón se refiere al forjado existente. La losa de hormigón de compresión que es la nueva que se haría habla de espesor desde 70mm. Aunque a lo mejor ese dibujo se refiere al caso de reducir el impacto desde arriba a un piso inferior y no reducir el ruido que viene de abajo, pero cuadra con la solución que me dabas.

Dicen que "cada maestrico tiene su librico". Te remití a la página web de Copropen para que vieses de que hablábamos. El material en sí está bien (¡Ojo!, COPROPEN ACUSTIC NEGRO), pero ello no quiere decir que yo esté de acuerdo en todas sus especificaciones.

Insisto pues en que extendáis sobre el piso actual las planchas de copropen, las selléis (en vez de sellar las uniones como te dije, puedes extender película de polietileno de la más gruesa que encuentres, solapando las uniones). Encima va la placa de hormigón (7 cm o más de espesor). Armadla con malla de hierro). Para acabar, extended plancha de corcho de 5 mm (sujetadla con cinta adhesiva en las uniones) y poned el parquet encima. Te dije que el parquet sea lo más denso posible. Como es natural cuanto más denso más caro. Pero vale la pena no ahorrar ahí.

En el perímetro de la placa de hormigón puedes utilizar indistintamente copropen o corcho. Tendrás recortes de ambos.

Efectivamente, con lo que vas a hacer vas a reducir el paso del ruido que te viene de abajo. Pero también tu vecino se va a beneficiar del ruido, de impacto o no, que venga de tu vivienda. No sé si sería argumento para que él colaborase en el costo de tu obra. No costaría nada intentarlo.

Muchas gracias por los detalles. Voy a mover el tema y a ver si lo puedo sacar adelante siempre que la estructura del edificio lo permita y también mi bolsillo ;).

Hola. He preguntado por lo del hormigón armado con malla de hierro y me preguntan si se podría hacer con  hormigón auto-nivelante que no necesita malla.

Por otro lado, si la placa de hormigón ha de ser de 7cm. ¿Qué grosor de copropén debería usar?. Creo que hay de 2 y 4 cm, lo que ya haría que la altura del suelo subiese a 9-11cm más el grosor del parquet, eso es más de los 8cm que me comentaste en un inicio. De dónde sería mejor recortar si quiero mantener esos 8-9cm como mucho?.

Las baldosas actuales mejor quitarlas? (alguna que otra estaba mal puesta ya que al pisar se mueven un poco).

Lo del mortero auto-nivelante no me parece buena idea. Lo que necesitas es hormigón, y precisamente armado con malla de hierro. Lo que va a ir debajo (el Copropen) no es rígido y, por tanto, la capa de hormigón tiene que tener la resistencia suficiente para que no se resquebraje.

Creí que te lo había dicho; el Copropen ha de ser de 2 cm. De espesor. La placa de hormigón debería ser de no menos de 5 cm. (¡ Mejor 7 !) Piensa que esta masa sólida de hormigón, unido a la masa blanda del Copropen, es lo que necesitamos para conseguir amortiguar el ruido que te llega de abajo. La malla de hierro también es importante, y no tanto para reforzar la placa sino para añadirle peso. Recuerda: el peso es muy importante.

Pide también que refuercen con más varillas de hierro la zona que dá a la casa de tu vecino de al lado por si tuviésemos que subir ahí una doble pared.

No sería mala idea que quitases las baldosas actuales; pero hazlo solo si es por la cuestión de no elevar tanto el nivel del nuevo piso.

¡Gracias! Ahora me toca buscar un aparejador y si la vivienda permite la obra buscaré presupuestos.

Una lástima que no se pueda cambiar el título inicial del post (al menos no he encontrado cómo hacerlo) para que vaya más acorde al problema que estamos tratando. Esta información la veo muy útil para casos parecidos que seguro hay muchos.

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