Como actuar si el Administrador no quiere incluir mi voto en el Acta

Si usted no asistió a la Junta, hay dos maneras de proceder:

- Si usted delega, es equivalente a haber asistido y su voto debe figurar en el Acta (ya sé que no figura, pero DEBERÍA figurar). En Cataluña, el Secretario ESTÁ OBLIGADO a poner en el Acta la relación de propietarios que votan a favor, en contra o se abstienen. Si usted dio el voto a alguien, su voto debe figurar como contrario al acuerdo.

- Si usted no asiste es cuando puede remitir un escrito oponiéndose a que su voto se sume a la mayoría. Si asistió, este escrito no tiene sentido, porque usted ya votó en Junta.

Comenta usted que su voto no figura. ¿Figura usted en el Acta, al menos, como representado?

Aparte de lo irregular de lo comentado, su Secretario también ESTÁ OBLIGADO a remitir a los propietarios un anexo al Acta en el que, transcurridos 30 días desde la recepción del Acta, figure el resultado final de la votación, sumando al acuerdo los votos de todos los ausentes que no se hayan opuesto a que su voto se sume a la mayoría.

En el caso del pavimento, si no se llega a la mayoría de las 4/5 partes, el acuerdo no debería prosperar.

El problema, me temo, es que si usted comenta que el Administrador "hace lo que le da la gana" y que a nadie le importa, es usted contra el mundo. O se decide a atacar por vía legal, o lo tiene complicado.

Leo el párrafo: "Si usted no asiste es cuando puede remitir un escrito oponiéndose a que su voto se sume a la mayoría. Si asistió, este escrito no tiene sentido, porque usted ya votó en Junta." y puede quedar un poco confuso.

Aclaro:

"Si usted no asiste, ni en persona, ni representado, es cuando puede remitir un escrito oponiéndose a que su voto se sume a la mayoría. Si asistió, este escrito no tiene sentido, porque usted ya votó en Junta.

Por otra parte, si cree que en caso de repetirse la votación volvería a salir el mismo resultado, nada le impide a usted convocar una nueva reunión para volver a tratar el asunto. Siendo Presidente, lo tiene fácil.

Además podría aprovechar, si quiere, para permitir que se presenten al menos más opciones, si un motivo para oponerse es que un único presupuesto le parecía insuficiente (que, en general, realmente lo es).

Buenas tardes Poliplos y nuevamente gracias.

Haber, no figuro en el Acta . Yo realice la delegación de voto nominativo en la presidenta, pero el Administrador dice que nadie quiso reoresentarme.

Efectivamente, soy yo contra el mundo,básicamente porque cuando le dices las verdades a alguno pues ese y sus palmeros van contra ti.

A día de hoy no se nada aun de la cta, ni quien tiene poderes. Se niega a valorar otros presupuestos más favorables que tengo etc.

¿Y si convoco junta extrairdinaria y no quiere?

¿No se puede denunciar a este sr?

Dice usted " Yo realice la delegación de voto nominativo en la presidenta, pero el Administrador dice que nadie quiso representarme". ¿Quiere eso decir que no estaba usted de acuerdo con la Presidenta? Yo pensaba que delegó usted en alguien que estaba conforme en representarle a usted. Si no es así, en efecto, nadie está obligado a representarle.

En ese caso, es como si usted no hubiera asistido, ni en persona, ni representado. Por tanto, estaríamos ante el segundo caso de los que le comentaba anteriormente. Al recibir el Acta, dispone usted de 30 días para oponerse a que su voto se sume a la mayoría. Y el Secretario/Administrador DEBE enviar un anexo al Acta indicando el resultado final de la votación, de acuerdo a lo que indica el artículo 553-27.5:

"5. Una vegada transcorregut el termini que fixa l’article 553-26.3, s’ha de trametre a tots els propietaris un annex a l’acta en el qual s’ha d’indicar si els acords susceptibles de formació successiva han esdevingut efectius o no, i s’ha de fer constar, així mateix, el resultat final de la votació."

Por supuesto, en el Acta original debía constar el resultado de la votación, así como una indicación de que se trataba de un acuerdo de formación sucesiva, puesto que la mayoría necesaria para alcanzarlo es de las 4/5 partes, de acuerdo con 552-26.2.b:

"2. Cal el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot, que han de representar alhora les quatre cinquenes parts de les quotes de participació, per a:

b) Adoptar acords relatius a innovacions físiques en l’immoble, si n’afecten l’estructura o la configuració exterior, llevat que siguin exigibles per a l’habitabilitat, l’accessibilitat o la seguretat de l’immoble, i a la construcció de piscines i instal·lacions recreatives."

En cuando a lo de convocar la Junta Extraordinaria, está usted plenamente capacitado para hacerlo. El Administrador no puede cuestionarlo. No es él quien convoca, sino el Presidente. Por tanto, usted (si quiere) le ordena que convoque. En el peor de los casos, si no le hace caso (motivo suficiente para destituirlo, por cierto y, desde luego, para presentar una queja en el Colegio de Administradores, si está colegiado), puede convocar usted mismo, mediante buzoneo y tablón de anuncios.

Siguiendo en el tema, le pido al administrador que me facilite el contrato de servicios,documentación e información de la cuenta corriente, libro de actas, contabilidad del 2016, certificado de cambio de presidente y me responde que no me va a contestar a nada.

¿Esto se puede llevar al juzgado y denunciarlo?

Toda esa documentación pertenece a la Comunidad, naturalmente, y no al Secretario/Administrador, quien sólo la custodia. Por tanto, usted como Presidente tiene todo el derecho a solicitársela y él tiene la obligación de proporcionársela. Puede tardar más o menos, pero se la tiene que dar en un plazo razonable (pocos días).

Vuelva a pedirla y le indica que, en caso de que se niegue, va a presentar denuncia en la policía (o si prefiere acudir al juzgado, como vea).

¡Gracias! 

Naturalmente, lo mejor es que la pida de alguna forma que le permita tener constancia de su petición. Si le manda un correo, que sea con acuse de recibo (y asegúrese se recibirlo). Si es por WhatsApp, guarde la conversación. Si prefiere un burofax, es más caro, pero el método más seguro.

Ante todo muchas gracias poliplos por su atención y acierto en sus apreciaciones.

Quería comentarle haber que opinión tiene de lo que pienso hacer:

He vuelto a pedir vía mail al Administrador que me facilite el contrato de prestación de servicios, el certificado de cambio de presidente, el libro de actas y la contabilidad del año anterior, además le he enviado toda una lista de reparaciones de la finca, tengo la intuición de que no me va a contestar. Así que voy a hacer lo siguiente:

Pasados 2 o 3 días más le volveré a solicitar por burofax online la documentación, incluso después puede que pase por sus oficina personalmente a requerirla.De no contestarme o darme la documentación presentaría denuncia en el Juzgado, paralelamente también tengo pensado presentar una reclamación en el Colegio de Administradores.

Mi intención es puentear a este Sr como sea, así que he pensado que si consigo la documentación, le anulare si tiene firma en la cuenta y si no puedo abriré otra cuenta a la que el no tenga acceso, por lo menos mientras sea yo Presidente.

También he pensado dar de baja la domiciliación de lo que este Sr cobra mensualmente por ser Administrador, le ruego que me corrija si estoy equivocado o puedo meterme en problemas con lo anteriormente expuesto.

Muchas gracias una vez más