Junta general ordinaria comunidad propietarios ,defectuosa .
Formulo la cuestión : Recibí el acta de la junta ordinaria de la comunidad casi un mes después de celebrarse . Nosotros como propietarios no asistimos a la junta ordinaria . En ella se aprueba según el acta y por mayoría la subida de cuota comunitaria en 5 euros más . Cuando nos echaron el acta en nuestro buzón como expuse casi cumple un mes, lo cual consideramos cuando menos irregular y llamativo . La segunda cuestión es que, en el acta pone que el acuerdo fue por mayoría, pero omite la votación, es decir, no consta referencia alguna de los vecinos que votaron a favor, se abstuvieron o votaron en contra . Pues esta comunidad tiene una alta tasa de morosidad . Vecinos que llevan 2, 3 y más años sin pagar las cuotas con el grave perjuicio que originan a la comunidad . Y asisten a las juntas . Nosotros recibimos el acta como expuse, y consideramos que es cuando menos defectuosa e ilegal . Pues los que no asistimos ignoramos si algún propietario moroso votó en dicha junta . Y de tal forma no se nos da una información relevante y veraz en aras a impugnar dicha junta . Tampoco entendemos como es posible que en cada junta ordinaria se apruebe las cuotas de liquidación de los morosos para formalizar posteriormente demanda judicial contra ellos a través del proceso monitorio . Que pasa los juzgados no existen para este edificio ... Por otra parte, el propietario del entresuelo local de oficina, lleva más de 8 años sin pagar una sola cuota comunitaria ni tampoco figura en la convocatoria como moroso . Al local se accede por el portal general y pueden acceder también con el ascensor . Por favor podrían echarme una mano . PD Cuanto tarda el juzgado en resolver un proceso monitorio, nos han dicho que como mucho 3 ó 4 meses . Entonces no entiendo que sucede en esta comunidad . Y tenemos un administrador de fincas ...
2 Respuestas
Recibir el Acta un mes después de la reunión no es ilegal. El Acta debe cerrarse, con las firmas de Presidente y Secretario, antes de los 10 días posteriores a la reunión. Pero la Ley no establece un plazo para entregar el Acta a los Propietarios. Un mes es un plazo amplio, en efecto, pero no invalida nada, ni es ilegal.
El Acta sí debe, obligatoriamente, reflejar qué propietarios están privados de voto (de hecho, esa información ya debe constar también en la convocatoria). Pero no es obligado, tampoco que conste quién votó a favor o en contra (salvo que sea usted de Cataluña, en cuyo caso sí se obliga, desde la última reforma del Código Civil).
En cuanto a la reclamación judicial de las deudas de los morosos, si en Junta se ha aprobado iniciar acciones legales, deben exigir a su Presidente y al Administrador que ejecuten el acuerdo.
El monitorio es un proceso que debe ser relativamente rápido, pero no se puede dar un plazo, porque depende mucho del juzgado. Puede tardar desde unas tres semanas hasta varios meses. Pero, desde luego, si hay propietarios que deben cuotas desde hace tantos años, ya deberían haber cobrado o haber llegado a algún acuerdo razonable de pago. De otro modo, la situación se "enquista".
¡Gracias! Sólo una precisión . Por sentido común en cualquier tipo de votaciones , se deben recoger los propietarios que votaron en contra , se astuvieron o votaron si.
Toda vez que dicho acuerdo recogía una subida de las cuotas . Elemento importante y relevante. En la anterior junta a esta al menos 2 propietarios morosos votaron. Y supongo que en esta pasaria lo mismo. Algo raro hay cuando hablamos de morosos como expuse con anualidades presente y anteriores sin pagar ni una sola cuota....
Por desgracia, el sentido común no es lo que obliga. Lo que obliga es la Ley. En concreto, la LPH. Y la LPH no obliga a que consten los propietarios que votaron a favor, en contra o se abstuvieron (en Cataluña sí se ha hecho obligatorio).
La Ley, concretamente, indica que:
"2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
(...)
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen."
Usted, seguramente, dirá que en este caso era relevante, porque sospecha que hubo votos no válidos. Pero no es así. Los morosos no pueden votar NUNCA. Si sospecha que votaron es que hubo una actuación incorrecta por parte de Presidente y Administrador-Secretario, aceptando que votaran. Y lo mismo por parte del resto de asistentes, si se percataron de tal situación. Es decir, que media Comunidad debe estar "metida en el ajo".
¿Puede usted verificar si el número de asistentes (que debe constar), restando los morosos, es inferior al número de votos, tanto a favor como en contra y abstenciones (imagino que el número de votos en cada sentido también constará)? Eso le demostraría que existe una irregularidad.
Saber quién votó a favor o en contra no es relevante para un acuerdo de establecimiento de cuotas.
Hay acuerdos en los que, para ser válidos, debe existir el consentimiento expreso de ciertos propietarios, en cuyo caso sí debe hacerse constar su voto para certificar que estaban a favor del acuerdo. También se debe hacer constar la oposición expresa a un acuerdo, cuando el propietario desea explícitamente salvar su voto para una posible impugnación.
En cualquier caso, si la situación en su Comunidad es como usted la describe, yo le diría que lo que debe hacer es asistir a las Juntas. De esa manera no tendrá dudas sobre si se cometen o no las irregularidades que menciona. Recuerde usted que, en caso no poder asistir, puede usted nombrar a un representante que asista por usted.
Poco más puedo aportar que la excelente respuesta del experto Poliplos.
En temas de LPH, creo que es el mejor experto de este foro.