Comunidad de propietarios
Hola buenos días, la cuestión es la siguiente, en mi comunidad somos 8 vecinos y 4 locales y debido a una avería en la arqueta del edificio se han producido racalos en uno de los locales. El seguro cubre los daños del local pero no la reparación de la arqueta, siendo el coste de la reparación unos 5000 euros. El problema está en que somos pocos vecinos y los locales no pagan comunidad por lo que deberimos poner un recibo extra de 625 euros para la reparación pero debido a que hay varios vecinos jubilados no hay acuerdo. Como otra opción hemos pensado en silicitar una subvención para la reparación del edificio y de la arqueta pero esto tardaría unos meses, creo que menos que conseguir el dinero para repara la arqueta. Mis preguntas son:
1.- ¿Podemos proponer al dueño del local que no tenemos ese dinero pero que podíamos conseguirlo solicitando una subvención?
2.- Cual es la cantidad máxima, según ley, ¿qué se puede pagar de recibo extra?
3.- Puede el dueño del local denunciar a la comunidad, ¿aunque se este intentando conseguir el dinero con la subvención porque no hay otro manera de poder conseguirlo?
Muchas gracias
1.- ¿Podemos proponer al dueño del local que no tenemos ese dinero pero que podíamos conseguirlo solicitando una subvención?
2.- Cual es la cantidad máxima, según ley, ¿qué se puede pagar de recibo extra?
3.- Puede el dueño del local denunciar a la comunidad, ¿aunque se este intentando conseguir el dinero con la subvención porque no hay otro manera de poder conseguirlo?
Muchas gracias
6 Respuestas
Respuesta
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Previamente a responder a las preguntas que fórmulas me gustaría aclararte algunas cuestiones:
1. Me dices que tu Comunidad la conforman 8 viviendas y 4 locales, y que los locales "no pagan comunidad"; supongo que te refieres a la Provisión de Fondos (cuota de gastos ordinarios). Bien, ¿esto es así porque ya lo habéis establecido por unanimidad, o bien porque escrituralmente se exhenta a los locales de esta contribución? ; De lo contrario la situación podría cambiar, ya que si forman parte de la Comunidad, aún cuando hasta el momento no hayan contribuido a la Provisión de Fondos, sí podríais asignarle un pago en cuanto a ciertos gastos (derramas extraordinarias). Si no cabe esta opción porque ya se haya votado o conste en las escrituras, pasemos al siguiente punto.
2. Es importante que sepaís que aunque soliciteís la subvención por cualquier campaña municipal, ésta, en caso de ser concedida se otorga materialmente (es decir, recibís el dinero), una vez finalizada la obra y tras la revisión del técnico municipal. Incluso, en ocasiones, se demora unos meses; así que independientemente que opteís por solicitar una subvención, el dinero tendríais que aportarlo vosotros previamente. Por otro lado, si optaís por esta vía, tened en cuenta que para acceder el técnico municipal hará una previa revisión de la documentación que tenéis que entregar antes de iniciar la obra (permisos de obra: tasas municipales, ICCIO; informe técnico o memoria de obra; presupuesto del industrial aprobado; técnico director de obra) y, tras presentarse en la Finca, realizará un informe donde os detallará los requisitos necesarios para que podáis tramitarla (y no necesariamente esto implica que os la otorguen). En estos requisitos pueden encontrarse puntos que no estén directamente relacionados con la reparación que os preocupa, como pueden ser sustitución de los conductos de desagüe depende del material (si está obsoleto), etc cualquier otro aspecto que municipalmente se os pueda requerir. Así que valoradlo antes de decidir finalmente esta opción.
Bien, ahora pasemos a las preguntas concretas:
1. Por supuesto que cualquier acuerdo que le expongaís al dueño de los locales puede ser válido; pero teniendo en cuenta lo que previamente te he explicado, no va a ser un argumento que resuelva el tema. Aún en caso de subvención, la Comunidad ha de liquidar la obra previamente.
2. Al respecto hay que tener en cuenta que no es una obra de mejora, es decir, que aunque sea una derrama extraordinaria no se trata de una nueva instalación o una mejora de instalación; sino del lógico y adecuado mantenimiento del inmueble. Sobre esto existe una obligación de todo propietario recogida en el artículo 10.1 LPH: "1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad." Creo que a lo que tú te refieres (máximo de un recibo extra) es a lo que alude directamente el art. 11 LPH sobre nuevas instalaciones, servicios o mejoras, que nada tiene que ver con el caso que nos ocupa: "1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja."
3. El dueño de los locales ¿puede denunciar? ; Bueno, no creo que llegue "la sangre al río"; hay algunas propuestas viables; por ejemplo, solicitad un CRÉDITO COMUNITARIO; aunque éste tenga unas características generales cada entidad bancaria otorga unas condiciones específicas; os permitiría obtener el dinero en nombre de la Comunidad y proceder a la obra. Informaros en las distintas entidades de vuestra confianza y optad por la más conveniente; esto aprobadlo previamente en Junta y notificad el acta al dueño de los locales para que quede clara vuestra intención y preocupación por resolver la situación. En caso de que él iniciara una acción legal, estaría clara vuestra voluntad de resolución y no de omisión.
Otra opción, dependiendo del industrial por el que opteís para efectuar la obra, es acudir a una Empresa que financie el pago. Dada la situación económica actual de España, muchas empresas facilitan el pago a las Comunidades, permitiéndolo fraccionado o mensual. Es importante, al igual que en la opción anterior, que consulteís a varias y tengáis claros los intereses que os van a cobrar.
1. Me dices que tu Comunidad la conforman 8 viviendas y 4 locales, y que los locales "no pagan comunidad"; supongo que te refieres a la Provisión de Fondos (cuota de gastos ordinarios). Bien, ¿esto es así porque ya lo habéis establecido por unanimidad, o bien porque escrituralmente se exhenta a los locales de esta contribución? ; De lo contrario la situación podría cambiar, ya que si forman parte de la Comunidad, aún cuando hasta el momento no hayan contribuido a la Provisión de Fondos, sí podríais asignarle un pago en cuanto a ciertos gastos (derramas extraordinarias). Si no cabe esta opción porque ya se haya votado o conste en las escrituras, pasemos al siguiente punto.
2. Es importante que sepaís que aunque soliciteís la subvención por cualquier campaña municipal, ésta, en caso de ser concedida se otorga materialmente (es decir, recibís el dinero), una vez finalizada la obra y tras la revisión del técnico municipal. Incluso, en ocasiones, se demora unos meses; así que independientemente que opteís por solicitar una subvención, el dinero tendríais que aportarlo vosotros previamente. Por otro lado, si optaís por esta vía, tened en cuenta que para acceder el técnico municipal hará una previa revisión de la documentación que tenéis que entregar antes de iniciar la obra (permisos de obra: tasas municipales, ICCIO; informe técnico o memoria de obra; presupuesto del industrial aprobado; técnico director de obra) y, tras presentarse en la Finca, realizará un informe donde os detallará los requisitos necesarios para que podáis tramitarla (y no necesariamente esto implica que os la otorguen). En estos requisitos pueden encontrarse puntos que no estén directamente relacionados con la reparación que os preocupa, como pueden ser sustitución de los conductos de desagüe depende del material (si está obsoleto), etc cualquier otro aspecto que municipalmente se os pueda requerir. Así que valoradlo antes de decidir finalmente esta opción.
Bien, ahora pasemos a las preguntas concretas:
1. Por supuesto que cualquier acuerdo que le expongaís al dueño de los locales puede ser válido; pero teniendo en cuenta lo que previamente te he explicado, no va a ser un argumento que resuelva el tema. Aún en caso de subvención, la Comunidad ha de liquidar la obra previamente.
2. Al respecto hay que tener en cuenta que no es una obra de mejora, es decir, que aunque sea una derrama extraordinaria no se trata de una nueva instalación o una mejora de instalación; sino del lógico y adecuado mantenimiento del inmueble. Sobre esto existe una obligación de todo propietario recogida en el artículo 10.1 LPH: "1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad." Creo que a lo que tú te refieres (máximo de un recibo extra) es a lo que alude directamente el art. 11 LPH sobre nuevas instalaciones, servicios o mejoras, que nada tiene que ver con el caso que nos ocupa: "1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja."
3. El dueño de los locales ¿puede denunciar? ; Bueno, no creo que llegue "la sangre al río"; hay algunas propuestas viables; por ejemplo, solicitad un CRÉDITO COMUNITARIO; aunque éste tenga unas características generales cada entidad bancaria otorga unas condiciones específicas; os permitiría obtener el dinero en nombre de la Comunidad y proceder a la obra. Informaros en las distintas entidades de vuestra confianza y optad por la más conveniente; esto aprobadlo previamente en Junta y notificad el acta al dueño de los locales para que quede clara vuestra intención y preocupación por resolver la situación. En caso de que él iniciara una acción legal, estaría clara vuestra voluntad de resolución y no de omisión.
Otra opción, dependiendo del industrial por el que opteís para efectuar la obra, es acudir a una Empresa que financie el pago. Dada la situación económica actual de España, muchas empresas facilitan el pago a las Comunidades, permitiéndolo fraccionado o mensual. Es importante, al igual que en la opción anterior, que consulteís a varias y tengáis claros los intereses que os van a cobrar.
Respuesta de Isaguiver Mongar
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Disculpa pero hay dos cosas que no entiendo: Si la comunidad está compuesta por 8 vecinos y 4 locales...
1. ¿Cómo es posible que los locales no aporten a la comunidad, si hacen parte de ella?
2. ¿Es qué no tienen reglamentos o estatutos en la comunidad?
Por regla general las comunidades aportan a los gastos de la misma según el COEFICIENTE DE COPROPIEDAD y éste lo da la empresa constructora. Cuando no lo hace una empresa constructora se calcula de acuerdo al "ÁREA CONSTRUIDA" de cada apartamento sobre el área total construida de la comunidad tomada como el 100%.
Solucionando mis dos inquietudes te puedo orientar mejor frente a ese tema.
1. ¿Cómo es posible que los locales no aporten a la comunidad, si hacen parte de ella?
2. ¿Es qué no tienen reglamentos o estatutos en la comunidad?
Por regla general las comunidades aportan a los gastos de la misma según el COEFICIENTE DE COPROPIEDAD y éste lo da la empresa constructora. Cuando no lo hace una empresa constructora se calcula de acuerdo al "ÁREA CONSTRUIDA" de cada apartamento sobre el área total construida de la comunidad tomada como el 100%.
Solucionando mis dos inquietudes te puedo orientar mejor frente a ese tema.
Hola, respecto a tus dudas te indico que la comunidad es muy antigua y no tiene estatutos ( creo que no son obligatorios ) y nunca han pagado comunidad los locales además no sabemos el coeficiente de cada piso o local. Espero que con esta aclaración me puedas ayudar. Un saludo
La norma de "tener estatutos" no es de obligatorio cumplimiento, pero si descongestiona ampliamente las relaciones entre vecinos y adicionalmente permiten un espacio de participación democrática haciendo del espacio, donde se convive, más armónico. Este es el espíritu de la ley frente a las comunidades.
Entiendo de tu relato que la comunidad goza de las "buenas prácticas entre vecinos, la convivencia pacífica y una actitud dialogal ante los conflictos", sin estar regulados por la normatividad de unos estatutos, y es loable que eso se dé en tu vecindario. Me parece importante que se conserven esa prácticas sin necesidad de reglamentación al respecto... pero te recuerdo que la "movilidad social" va haciendo que esas "prácticas sociales/dialogales" se diluyan originando un caos convivencial por la ausencia de "normatividad al respecto"
Para regularizar la participación de los locales comerciales, en las decisiones que afectan la comunidad, según su coeficiente de copropiedad debes tomar las escrituras de cada propiedad y ver las características (en metros cuadrados) de cada una de ellas y hacer la suma.
En algunas comunidades se hace medición física de cada vivienda para saber cuál es el área construida: es una práctica muy común debido a que muchos copropietarios hicieron anexidades a sus viviendas que no las han legalizado ante el ente competente y por lo tanto en los planos no aparecen esas "nuevas áreas construidas".
La recomendación más pertinente es que en la reunión se vote esta propuesta y sea aprobada por la mayoría simple procediendo de inmediato a las mediciones para saber cuanto es el aporte de cada copropietario para este y futuros arreglos a mejoras en las zonas comunes.
Entiendo de tu relato que la comunidad goza de las "buenas prácticas entre vecinos, la convivencia pacífica y una actitud dialogal ante los conflictos", sin estar regulados por la normatividad de unos estatutos, y es loable que eso se dé en tu vecindario. Me parece importante que se conserven esa prácticas sin necesidad de reglamentación al respecto... pero te recuerdo que la "movilidad social" va haciendo que esas "prácticas sociales/dialogales" se diluyan originando un caos convivencial por la ausencia de "normatividad al respecto"
Para regularizar la participación de los locales comerciales, en las decisiones que afectan la comunidad, según su coeficiente de copropiedad debes tomar las escrituras de cada propiedad y ver las características (en metros cuadrados) de cada una de ellas y hacer la suma.
En algunas comunidades se hace medición física de cada vivienda para saber cuál es el área construida: es una práctica muy común debido a que muchos copropietarios hicieron anexidades a sus viviendas que no las han legalizado ante el ente competente y por lo tanto en los planos no aparecen esas "nuevas áreas construidas".
La recomendación más pertinente es que en la reunión se vote esta propuesta y sea aprobada por la mayoría simple procediendo de inmediato a las mediciones para saber cuanto es el aporte de cada copropietario para este y futuros arreglos a mejoras en las zonas comunes.
Hola, gracias por la aclaración respecto del tema de los estatutos pero el problema que tenemos es el que explico anteriormente y del cual necesitaría asesoramiento. Gracias
De acuerdo a las circunstancias planteadas toca resolverlo mediante el "coeficiente de copropiedad" y en un acta plasmar esa decisión. Ese acuerdo tiene peso jurídico independientemente de que los locales "históricamente nunca hayan aportado a la comunidad.
Respuesta de famontero
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En el caso este de la raqueta todas las lonjas entran a pagar, por lo que la cantidad se pondría en unos 417 Euros.
Cuando se quiere pagar el recibo extra en varias veces, se procura que no duplique el precio de los gastos, mensuales.
El dueño del local puede hacer lo que quiera en el caso de que no vea que la comunidad está por la labor de repararle su avería, pero denunciar es ya empezar a tener unos gastos contra la comunuidad sin ninguna necesidad.
Cuando se quiere pagar el recibo extra en varias veces, se procura que no duplique el precio de los gastos, mensuales.
El dueño del local puede hacer lo que quiera en el caso de que no vea que la comunidad está por la labor de repararle su avería, pero denunciar es ya empezar a tener unos gastos contra la comunuidad sin ninguna necesidad.
Respuesta de Jose Manuel Anasagasti Etxeita
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En cuanto a la primera, está claro que podéis proponer lo que consideréis más conveniente.
En cuanto a la segunda lo desconozco.
En cuanto a la tercera, con toda seguridad sí, para forzaros a actuar con prontitud, él no es responsable de vuestros problemas económicos y la Comunidad sí lo es de la avería. A veces suele suceder eso, y te ponen la denuncia para tener la garantía judicial de que la Comunidad va a responder.
Siento no poder ser más concreto.
En cuanto a la segunda lo desconozco.
En cuanto a la tercera, con toda seguridad sí, para forzaros a actuar con prontitud, él no es responsable de vuestros problemas económicos y la Comunidad sí lo es de la avería. A veces suele suceder eso, y te ponen la denuncia para tener la garantía judicial de que la Comunidad va a responder.
Siento no poder ser más concreto.
