Puentear a la inmobiliaria

Quiero vender una vivienda en propiedad. Para ello, llamaron desde varias agencias inmobiliarias diciendo que si lo podían vender ellos. Yo les dije a todos que no había problema en que trajeran clientes y lo vendieran, pero que no iba a firmar nada con ninguna y que yo también lo iba a mover por mi cuenta. Así lo hice, y no firmé nada con ninguna de ellas ni permití que pusieran carteles. Sin embargo, uno de los clientes que trajeron es conocido de mi mujer. Vio el piso con la chica de la inmobiliaria y le gustó. Pasadas unas horas, vino él solo y nos propuso adquirir el inmueble directamente, no a través de la agencia. Por su parte, él asegura no haber firmado tampoco nada con la agencia, dice qué sólo dio su nombre. ¿Puede la agencia, sin haber ningún contrato firmado de por medio, cargarme la comisión que cobran en el caso de que uno de sus clientes nos adquiera directamente el piso, habiéndolo visitado previamente con ellos? ¿Hay algún plazo de prescripción de este tipo de relación "contractual" y necesitaría notificar previamente a la agencia que dejen de traerme clientes? Por último, ¿hay alguna fórmula de evitar ese pago, por ejemplo, incluyendo en el contrato de venta una cláusula señalando que el comprador asumiría cualquier gasto de este tipo derivado de la operación?
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La cuestión que me plantea es algo compleja, por lo que si le parece vamos a analizar las cuestiones que me señala una por una.
Empecemos por su relación con las distintas Agencias Inmobiliarias; me indica que no ha firmado ninguna cláusula de exclusividad (bien hecho, dichas cláusulas son una perfecta trampa para el propietario) por lo cual se puede entender que, jurídicamente, sólo existe un mandato tácito de compraventa. Ello le faculta para encomendar la mediación a cualquier otra Agencia y asimismo para vender el inmueble por su cuenta.
Imagino que usted ha pactado con cada Agencia quién se va a hacer cargo de abonar la comisión y gastos de gestión del contrato (suelen ir incluidos en la misma). De no haberlo hecho, le prevengo que lo usual es que la comisión de la Agencia sea pagada íntegramente por el comprador y ascienda a un 5% sobre el valor de venta. No obstante, yo le hablo de Agencias Inmobiliarias (son las dirigidas por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que es un señor que ha superado unas oposiciones en el Ministerio de Fomento para dedicarse a esta actividad) no por las inmobiliarias o gestorías montadas por cualquier espabilado con dudosa preparación y aún más dudosa ética. Entre estos últimos "establecimientos" he encontrado prácticas como cobrar tanto al vendedor como al comprador, o pretender cobrar gastos que en ningún modo está obligado a soportar el propietario ni el comprador (publicidad, gestión del contrato, etc...)
Ahora veamos la postura de su posible comprador. La práctica de "saltar a la inmobiliaria" es bastante común, y los únicos medios jurídicos de que dispone la Agencia para evitar esto son el pacto de exclusividad con el propietario o hacerle firmar al posible comprador, al mostrarle el inmueble, un pequeño documento en el que el cliente declara que ese inmueble le ha sido mostrado por tal Agencia. Ello sí facultaría a la Inmobiliaria para reclamar la comisión. Si no hay nada firmado de por medio, en caso de una demanda, tendrían que verse en un declarativo de dudoso éxito, por lo cual no se suelen emprender acciones legales en esos aspectos. En resumen, si todo es tal y como me señala, la conducta de su posible comprador es, si bien más que moralmente cuestionable, perfectamente comprensible y por otro lado jurídicamente viable.
Respecto al encargo tácito que usted mantiene con las distintas Agencias, puedo comentarle que, de no haber documento por medio que disponga otra cosa, se entiende revocado a los seis meses de efectuado. No obstante, sería todo un gesto de caballerosidad y honestidad el dar parte a las Inmobiliarias de que el inmueble ya ha sido vendido (no lo haga hasta que tenga las arras en la mano) para que no sigan gastando su tiempo y su dinero en publicitar su inmueble.
Finalmente, usted quiere guardarse las espaldas ante cualquier posible complicación por parte de eventuales reclamaciones de las Agencias sobre la operación. Nada más fácil: en el contrato privado que usted firmará antes de acudir a Notario (ese primer contrato que suele firmarse entre las partes antes de elevarlo a escritura pública, y en el cuál se suele entregar ya una parte del precio a modo de señal) incluya usted una cláusula por la cual el comprador se obligue a satisfacer todos los cargos que puedan producirse en este sentido.
Esperando haberle servido de alguna ayuda, quedo a su completa disposición para cualquier otro particular en el que pueda serle de utilidad.
Gabirol
Finalmente, el piso se vendió a través de una agencia a otro comprador (el otro no llegó a tiempo y así también nos evitamos líos). Muchísimas gracias a GABIROL, de cualquier forma, por su extensa y fundada respuesta. Y enhorabuena a todoexpertos.com por su web, de gran utilidad.
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Se que este tema se comentó hace tiempo en esta página, pero me acabo de mudar a Madrid y en la búsqueda de un piso que se adaptara a mis necesidades me di cuenta de que en muchos casos las inmobiliarias abusaban con las comisiones. Así, un amigo me comentó que había gente que "puenteaba" estas comisiones. Yo no tenía ni idea de que era eso, y decidí buscar información en internet al respecto, porque tampoco sabía si era legal. No se si habrá alguien más en mi situación, pero he encontrado este artículo que explica bastante bien en qué consiste esta práctica y cómo enfrentarte a estas situaciones conforme a la ley. A mi me ha sido de gran ayuda, espero que os sea útil y que tengáis suerte: http://www.garonabogados.es/comision-inmobiliaria-puentear-venta-piso/ http://www.garonabogados.es/comision-inmobiliaria-puentear-venta-piso/ 

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