Vivienda (obra nueva) de particular a SL

Nos han surgido varias dudas que hemos de aclarar cuanto antes!
Somos una SL que vamos a comprar una vivienda unifamiliar aislada con su terreno a unos particulares. Tiene Cédula de Habitabilidad desde hace años pero
nunca se hizo la Escritura de Obra Nueva, que se está tramitando actualmente.
Cuando esté firmada y registrada, ¿la compra-venta se considerará LA 1ª TRANSMISIÓN? En ese caso habría IVA y no ITP, ¿cierto?
En la Escritura de Obra Nueva, ¿los propietarios actuales han de declararse explícitamente como "promotores" de la misma, o ha de añadirse algo a tal efecto?
Es que el banco, en el desglose de gastos de Notaría para la compra-venta incluye el ITP (8%) aparte del IVA (18% por ser una empresa quien compra). ¿No son
incompatibles ambos impuestos?
Parece ser que los vendedores han de renunciar explícitamente a la "exención en el IVA" para poder cobrárnoslo y que el Notario no esté obligado a aplicar
el ITP.
La vivienda no estará "afecta a la actividad" ya que se le cederá su uso al Administrador como pago en especie. ¿Este destino puede afectar a la operación?
Cualquier aclaración será de gran utilidad!
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Al objeto de determinar si es primera o segunda transmisión es vital que se entiende por obra terminada:
El certificado de finalización de la obra expedido por el arquitecto es un elemento de prueba de la finalización de la misma, si bien cabe que se encuentre terminada sin tal calificación. En el caso de viviendas, la cédula de habitabilidad es un trámite legal necesario para su utilización como tales (actualmente licencia de primera ocupación), por lo que no se considera terminada la vivienda que se entregue sin haber obtenido dicha cédula de habitabilidad.
Por tanto la vivienda puede tener la consideración de terminada ahora bien habrá que estar a su uso por los promotores (considero que los particulares son los promotores de la vivienda) para determinar la exención en el IVA:
- Si la edificación no ha sido utilizada, sea cual sea el tiempo transcurrido desde que se concluyó su construcción o rehabilitación: Sujeta y no exenta
- Si la edificación ha sido utilizada:
  A- Si la edificación ha sido destinada a un uso distinto del arrendamiento o usufructo y han transcurrido menos de dos años desde su construcción o rehabilitación Sujeta y no exenta
B- Si la edificación ha sido destinada a un uso distinto del arrendamiento o usufructo y han transcurrido dos o más años desde que finalizó su construcción o rehabilitación Sujeta y exenta
Parece ser que la vivienda no ha sido usada por los promotores por lo que llevaría IVA la transmisión.
En cuanto a los gastos cobrados parece que se ha aplicado el ITP por la transmisión y el IVA por los servicios del notario.
En cuanto a la renuncia a la exención, sería para las segundas transmisiones, aspecto que no es el caso.
En cuanto a la NO afección a la actividad de la vivienda, implica que el IVA soportado no sea deducible.
Gracias por la rapidez! Aclaro los detalles y las últimas cuestiones...
La obra está terminada, legalizada y con Cédula de Habitabilidad (nueva ocupación) desde 1991 (más de 2 años). Los propietarios compraron la parcela y contrataron la construcción, así que se les puede considerar "promotores". ¿Ha de reflejarse esta circunstancia en la Escritura de Obra Nueva? (Actualmente en trámite)
Están dados de alta los suministros y sólo la han usado sus propietarios (fines de semana) y nunca se arrendó o se dio en usufructo. En este caso, ¿estaría Sujeta y exenta del IVA? (Opción B). Siendo así, sí que habrían de renunciar a la exención para cobrarnos el IVA...
Aunque, si el destino (como pago en especie al Administrador) implica NO afección y por tanto el IVA no es deducible... Nos interesaría más que no renuncien a la exención y pagar sólo el ITP. (Un 8% frente a un 18%, si en ningún caso es deducible...)
Gracias de nuevo por su tiempo!
En cuanto a la primera cuestión, siento no poder ayudarte pero es un tema ajeno a la materia propia que domino que es la fiscalidad.
En cuanto al resto de las cuestiones relativas a la sujeción de la operación al IVA te respondo:
Si la promoción de la construcción del inmueble se hizo con la intención de destinarlo exclusivamente al uso propio, el promotor está actuando como consumidor final, no como empresario o profesional, por lo que su posterior transmisión no constituye la realización de un hecho imponible a efectos del IVA. De tal forma que no estamos en los casos que planteaba en la anterior respuesta, sino que es una operación no sujeta a IVA.
Por tanto no cabe plantearse la posibilidad de renuncia del IVA ya que en todo caso va por ITP.

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