Estudio de viabilidad para vivienda unifamiliar

mi pregunta conforme al titulo lo indica es que quiero hacer una construcción (en Valencia) de una casa en el terreno de un amigo (que me lo vende). Con los apuntes de he ido recopilando he llegado a estas conclusiones;
1. PRECIO SUELO (1500 m2)
70.250,00
2 GASTOS DOCUMENTALES
583,92
Notario
379,73
IVA soportado
79,74
Registrador propiedad
204,19
IVA soportado
42,88
3. IMPUESTOS
ITP y AJD
702,50
4. OTROS GASTOS
Estudio geotécnico
650,00
IVA soportado
136,50
Cédula de calificación urbanística
112,35
5. OBRA
160.924,59
Iva soportado
16.092,46
2. URBANIZACIÓN INTERIOR
4.000,00
ACOMETIDAS Y URBANIZACIÓN INTERIOR PARCELA
4.000,00
Iva soportado
400,00
6. HONORARIOS ARQUITECTO Y APAREJADOR
12.000,00
Iva soportado
2.520,00
7. LICENCIAS
LICENCIA DE OBRA
6.436,98
TASA CONSTRUCCIONES
2.413,87
Licencia de primera ocupación
241,39
8. Declaración de obra nueva
Notario
407,21
AJD
1.666,80
Registrador
200,00
Iva soportado
127,51
Cedula de habitabilidad
241,39

Estos son los costes que he tenido en cuenta, no se si son correctos o están mal calculados o faltaría o sobraría alguno. Si tengo bien los porcentajes sobre las compras o no, así que si me pudiesen ayudar con el tema se lo agradecería.

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1

De entrada me parecen más o menos bien los números. Pero tengo que comentarte una cosa, a riesgo de que consideres insuficiente la respuesta.

Jamás, en una fase previa puedes hacer ese tipo de consideraciones económicas. Una construcción no es un proceso exacto y es imposible de calcular tan a priori el coste total. Quiero pensar que los números salen de aplicar algunas fórmulas estándar. De ahí que sean tan precisos (incluso en céntimos).

En la construcción hay que prever gastos de instalaciones (consumos y contratación de obra) que no suelen hacerse cargo los constructores pero también costes accesorios que no se conocen hasta que no se emprende la obra. De hecho, cuando un constructor propone una obra "llaves en mano" el margen de beneficio es muy amplio para compensar todos esos imprevistos que surgen durante la ejecución de la misma.

Todo esto te lo digo en el sentido que si realmente piensas que la cantidad que vas a invertir para hacerte una casa va a ser la que tienes considerada con esos números, deberías replanteártelo. Las cantidades pueden servir para tener una primera idea de cuánto puede subir a grandes rasgos, pudiendo admitir variaciones del orden del 10-20% del total habitualmente hacia arriba (aunque también puede salir más económico).

Lo más importante es invertir en un buen arquitecto (ya sé que puede sonar interesado por mi parte). Un profesional competente, aunque pueda ser más caro, te ayudará a tener todo ese proceso controlado e incluso a mantener los costes en un margen que hayáis prefijado con total garantía.

Después del discurso que te he metido sobre mi desacuerdo con la metodología paso a contestar más directamente lo que preguntas y si te queda alguna consulta más no dudes en insistir y pedir todas las aclaraciones que consideres oportunas.

De base te faltan unas pocas cantidades. Por ejemplo si tienes que pedir hipoteca hay que calcular el coste de notario de constitución de la misma, así como la declaración de obra nueva, gastos de estudio del banco... etc. De licencias desconozco el porcentaje que aplicarán en el municipio de construcción. Suele estar entre un 4-5%. Además hay que calcular las fianzas, que a pesar de ser un coste a retornar hay que abonarlo antes de iniciarse las obras. En cualquier caso las fianzas sólo se pueden conocer con el proyecto acabado ya que algunas dependen directamente de él y de su repercusión en la parcela (es diferente una fianza de un edificio con sótano que sin él, con piscina o sin ella, de ladrillo o de hormigón... etc).
Del proyecto te hará falta plano topográfico además del geotécnico. De la construcción el coste de las pruebas de calidad de los materiales, que van a cargo del promotor. El IVA de la construcción debería ser también del 21% ya que el tipo reducido ya sólo se aplica a rehabilitación y en unas condiciones muy específicas. También es posible que en tu comunidad se exija la contratación de un seguro de responsabilidad civil de promoción (te lo confirmarán en cualquier agencia de seguros que cubran construcción). Y deberías tener en cuenta la posibilidad de contratar el seguro decenal y el sobrecoste de un control técnico, todo ello para valorar una posible venta de la casa en un plazo inferior a 10 años. Aunque esto último es opcional y no suele hacerse en casos de viviendas para el propio uso.

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