Ejecución hipotecaria y "valor de subasta"

Tengo una serie de dudas sobre el procedimiento de ejecución hipotecaria y la posterior subasta del inmueble que nos esta siendo muy complicado resolver y que debido a nuestra actual situación nos es muy importante aclarar.

En un principio nunca nos hemos planteado dejar de pagar las letras de la hipoteca, de hecho nos unimos a una demanda colectiva (ADICAE) que se ha presentado acerca de la nulidad de las clausulas "suelo" para ver si podíamos reducir las letras, pero hace poco un conocido nos comentó la nueva ley de reforma hipotecaria y nos asaltan varias dudas.

Cuando el inmueble sale a subasta tengo entendido que, según la nueva ley, ha de hacerlo como mínimo por un 60% del valor del inmueble en caso de ser la vivienda habitual.

Para llegar a esa cantidad ¿qué valor se utiliza en concreto?

Por mucho que hemos preguntado seguimos encontrándonos con tres respuestas diferentes:

1.- Valor de tasación de la vivienda en el momento de la compra.
2.- Valor actual de mercado.
3.- Valor de subasta reflejado en la escritura.

Si la respuesta correcta es la número 3, el valor de subasta que refleja la escritura es muy superior a la deuda que a día de hoy tenemos con la entidad. Incluso si sumáramos gastos, intereses de demora, penalizaciones... Estaríamos por debajo de esa cifra.

La siguiente duda que tenemos es sobre el proceso exacto que sigue la entidad:

Si el inmueble sale a subasta por un 60% de dicho "valor de subasta", es imposible que nadie opte a su compra puesto que está muy por encima del precio de mercado. La subasta queda desierta ¿qué proceso se sigue después?, ¿Nueva subasta? ¿Con qué mínimos?, ¿Los mismos?, ¿Qué número de subastas hacen falta que queden desiertas para que la entidad realice la ejecución?

Después de que la subasta quede desierta supongamos que el banco realiza la ejecución hipotecaria, el inmueble con ese 60% de valor de subasta cubre la totalidad de mi deuda, ¿el inmueble pasa a ser de su propiedad y yo quedo libre de toda carga?.

Una persona cercana que trabaja en una entidad bancaria me ha comentado que esto no sucede así: el banco se adjudica el inmueble pero, al no haberlo podido vender, pasa a formar parte de su pasivo y yo sigo teniendo la misma deuda que se acrecienta cada día con los intereses de demora.

En estos momentos nuestra situación es algo complicada puesto que el banco, a pesar de las diferentes opciones que se han barajado para que retire la clausula de suelo, ni siquiera a respondido a nuestras reclamaciones, cartas, conversaciones, demanda... Les agradecería mucho una respuesta para ver que posibilidades tenemos en el supuesto de que dejemos de abonar las letras pendientes.

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1 Respuesta

3.405.525 pts. Abogada especializada en Derecho Inmobiliario, Civil de...

Lo primero recomendarle la lectura de nuestra Guía de Problemas Hipotecarios en http://www.abogadosedo.es/GuiasPracticas.html

El precio de subasta esta marcado en la escritura de crédito hipotecario. Es importante que lea atentamente su escritura, pues en algunos casos, pueden hacer una subasta notarial, en lugar de judicial y les recomendamos se pongan en manos de un abogado que les estudie su caso concreto.

Si no hay mas postores, el banco se adjudica la vivienda por el 60 % del valor (ellos son los nuevos propietarios), si ustedes, sumado el capital, todos los intereses, moras y las importantísimas costas judiciales, deben mas que ese 60 % ustedes continuaran con una deuda con la entidad. Esto es lo normal en la mayoría de casos... Pero tenga en cuenta que en algunas circunstancias, si la deuda es pequeña, si puede haber "subasteros" que se adjudiquen la vivienda.

La deuda, se la seguirán reclamando, embargando otros bienes, nominas, cuentas bancarias, etc...

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