¿Es impugnable la valoración del inmueble en una ejecución hipotecaria?

Soy arquitecto en ejercicio, en una conversación con un cliente y amigo me expuso el siguiente caso:

Es propietario de un local de negocio adquirido en su momento con una hipoteca. De esta hipoteca le queda por pagar 120.000 € a la entidad financiera que le prestó la hipoteca. Hace 11 meses, con motivo del estudio de un posible crédito ICO, la misma entidad financiera le gestionó una tasación oficial -tiene e-mails del director de la oficina de la entidad que lo demuestran- que valoraba el local en 485.000 €.

A fecha de hoy, el propietario no puede atender las cuotas hipotecarias y la entidad financiera ha iniciado un proceso de embargo. Para la subasta aporta una tasación que valora el mismo inmueble en tan sólo 225.000 €, con lo cual, si queda desierta la subasta la entidad financiera se adjudicará el local por el 50% (112.500 €) y no va a cubrirse el total de deuda (120.000), intereses de demora, costas y gastos.

A mi modo de ver esto es un abuso por parte de la entidad financiera. La entidad se niega a negociar una dación en pago.

¿Puede exigir que la entidad mejore la tasación en base a que o la actual o la anterior, estaban evidentemente manipuladas por la propia entidad financiera? El local es correcto, está bien situado y evidentemente no puede haberse reducido su valor de mercado a menos de la mitad en tan sólo 11 meses.

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1 Respuesta

97.675 pts. Abogado especialista en Derecho Civil y Penal.

Un placer.

Verá, desgraciadamente Ud. comenta uno de los miles de casos que se están dando en España, y por los que muchos abogados (y jueces, todo sea dicho) venimos clamando desde que comenzó la parte "dura" de la crisis (allá por 2009-2010) con el recrudecimiento de las ejecuciones y desahucios.

Lo cierto es que una cosa es el valor de tasación de la vivienda para conceder un préstamo hipotecario (el valor del inmueble que compramos) y otra la tasación a efectos de subasta, también conocida como valor de ejecución (valor que adquirirá dicha vivienda en caso de ejecución hipotecaria por impago). Éste es el valor por el que sale a subasta la vivienda. Y efectivamente, en caso de que la subasta quedara desierta, el banco puede adjudicarse el inmueble por el 60% (no el 50%) de su valor de tasación, es decir, del valor de tasación a efectos de subasta.

Debo decir que ese valor está contemplado en la propia escritura del préstamo hipotecario. Insisto, no es valor de tasación sino de ejecución.

Si su cliente comprobara que no se corresponde con el valor argumentado por el banco, deberá ponerlo en conocimiento del Juzgado que esté tramitando la ejecución.

Un saludo.

Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.

Gracias por su pronta y concisa respuesta.

Le ruego me permita abusar tan solo un poquito más y pedirle una breve aclaración sobre tres aspectos comentados.

El primero de ellos es que no se trata de una vivienda si no de un local de negocio. Tengo claro que si fuese vivienda el banco se lo adjudicaría por el 60%, pero no siendo vivienda, ¿no es el 50%?

El segundo versa sobre un matiz de su amable explicación: ¿El "valor de tasación a efectos de subasta" es exactamente lo mismo que el "valor de ejecución" que debe constar en la escritura del préstamo hipotecario?

El tercero: Si el 60% del valor de ejecución es superior a la deuda pendiente + intereses de demora + costas + gastos, el "ejecutado" quedaría "libre" después de la ejecución?

Agradezco por anticipado su respuesta

Un cordial saludo

Y no es abuso para nada. Para aclarar estamos aquí.

Antes de contestarle haré una relación de los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que recogen todos estos aspectos que comentamos, y en los que basaré mi respuesta:

a) Sobre los bienes embargables: art. 592 LEC.

b) Sobre la subasta de bienes inmuebles: art. 655 y ss. LEC.

c) Sobre la adjudicación de bienes subastados: arts. 670 y 671 LEC.

d) Sobre la ejecución de bienes hipotecados: art. 681 y ss. LEC.

e) Sobre las posibles reclamaciones del deudor: art. 698 LEC.

Bien, pues iré respondiendo en el mismo orden sus tres preguntas:

- Efectivamente, la adjudicación sería por el 50% como dice Ud. Me equivoqué al leer y di por hecho que era vivienda. Esta regulación se halla en la Disposición Adicional Sexta de la Ley 37/2011 de 10 de octubre, que modificó lo inicialmente vendido por Rubalcaba como "nadie podrá quedarse con la casa de nadie por menos del 60%". Luego resultó que casa no, siempre que fuera vivienda habitual (por lo que si es segunda vivienda o local comercial, como es el caso, basta el 50%). Disculpe el lapsus.

- Sí, pero no sé qué denominación habrá utilizado ese banco. Cada uno hace sus escrituras con su notario preferido, y cada uno prevé una cláusula para el caso de tener que acudir a los juzgados para pagarse el crédito. Unos lo llaman "valor de ejecución", otros "valor de subasta", otros "valor en caso de litigio"... Lo que debe estar claro en esa cláusula es que se pacta por las partes (silogismo, ya que lo impone el banco) un valor máximo para el caso de que el banco ejecute el préstamo y se llegue a la subasta del inmueble. Y enlazando con su tercera pregunta...

- Aunque la terminología usada parece fuerte, no es sino la empleada por la LEC ya que cuando se embarga y subasta algo es para ejecutar una sentencia u otro título ejecutivo (como una escritura notarial de préstamo hipotecario). Como parece Ud. decir, si el 60% (o en este caso el 50%) del valor tasado resulta superior al pago de la deuda, tras la subasta (y la adjudicación por el banco) el remanente se entrega al deudor (después de haber pagado, en su caso, a otros acreedores ejecutantes, como en el caso de una segunda hipoteca con otro banco verbi gratia).

Si por el contrario el valor fuera inferior y restara conceptos por los que continuar reclamando el pago, el deudor responderá personalmente con todos sus bienes, presentes o futuros, merced a nuestro antiquísimo artículo 1911 del Código Civil, y a que normalmente el banco y el deudor han pactado esa responsabilidad personal subsidiaria a la hipoteca.

En fin, siento que sea así de duro, pero insisto en que esto lo veníamos denunciando muchos profesionales mucho antes de que se tomaran medidas poco convincentes, cuando aún algunos veían "brotes verdes" en lugar una avalancha de impagos, subastas y desahucios. La norma no preveía nada en caso de crisis financiera, los gobiernos no se anticiparon, y la falta de previsión la pagan los gobernados.

Bueno, pues un saludo y espero haberlo aclarado.

Si la respuesta le satisface, ruego la cierre y valore lo antes posible.

Muchas gracias

El origen de la duda es que se me pide una tasación contradictoria, pero usted nos lo ha aclarado: la cuestión se reduce a analizar la escritura y hacer unos cálculos.

Efectivamente es muy fuerte, negocios son negocios.

Gracias por su ayuda

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